英国转按揭贷款|如何运用转按揭来为你的房产投资加码 (二)

房产增值对于很多人来说只是一个空洞的数字，很多人以为这种增值只会体现在房屋被卖出兑现的时候。但却不知道，如果能够合理运用按揭贷款，可以提前将增值部分拿出来进行再投资，而无须把房产卖掉。这样做的好处是显而易见的。

英国转按揭贷款

如何运用转按揭来为你的房产投资加码 (二)

房产增值对于很多人来说只是一个空洞的数字，很多人以为这种增值只会体现在房屋被卖出兑现的时候。但却不知道，如果能够合理运用按揭贷款，可以提前将增值部分拿出来进行再投资，而无须把房产卖掉。这样做的好处是显而易见的。那有什么特点呢？

-现有房产还是你的

-按揭贷款的利率很低，使投资成本限定在很低的水平

-拿出来的资金无须缴纳任何税务

-提前购买了新的房产，扩大了投资规模

-加快了投资步伐，享有更多的资本净得（还记得我们之前提到的伦敦房产价格的增长速度吗？）

当然，也有它的弊处。不论利率的高低，贷款都是要付利息的，还有贷款相应的一些费用，银行贷款费用，律师费和房产评估费等。

下图是国家统计办公室公布的整个英国以2011年的房租收入水平为基准，进行的房租收入变化追踪。可见房租收入的变化趋势。实线部分是所有的地区，而虚线部分是去掉伦敦地区后的效果。给我们的未来投资人们多一个参考的依据。

按揭贷款的方案要根据不同人的条件和要达到的投资目的，进行相应地仔细设计。

贷款方案的设计包括，贷款总额控制，不同的房产的贷款比例安排，贷款方案的设计衔接，还款方案设计，最终根据贷款银行的要求不同，在各银行间进行合理的贷款配置，使整个一揽子贷款能达到客户利益最大化等等。说到客户，每个银行对于客户的条件要求也是千差万别;是签证还是永居，或是不定居英国？未婚，还是有孩子的家庭？有工作还是不工作或是专业房东？个体户，受雇还是公司董事？房子是出租给一个家庭，还是几个人搭伙来租？由于缺乏对贷方各种要求的了解和对整体贷款方案的规划，有些人的贷款出现了问题，造成资金链条的断裂。

因此建议，无论你的房产投资是刚起步，还是已经拥有了多套投资房，都需要进行一个整体规划，扎实走好每一步，认真对自己的每一个贷款方案进行设计，要对下一步的计划提前做好打算。

 贷款方案设计

首先，我们谈谈转按揭贷款总额。转按揭有两种，一种是原样转按揭（like for like remortgage），一种是增额转按揭。对于第一种，顾名思义，就是维持贷款余额的转按揭，是为了找到更低廉优惠的利率或是为了适应不同的时期的个人需要而进行的调整。例如：把原有的只支付利息贷款变为连本带息支付形式，或是把浮动利息方式改为固定利息方式。这种贷款方式不会为申请人带来额外的现金。

而第二种，则是为了某一特定目的而通过转按揭从房产中释放出更多的现金的贷款。这里特定的目的，就包括用于房产购置，房屋改造和清偿其他高利息贷款，如信用卡，个人无抵押贷款等。

要实现释放现金的首要条件是房产必须要有可用的净值。所谓净值，就是房产现在的市场价值减去该房产的负债后，余下的价值。

什么是“可用的”净值呢？这里还是需要提到贷款比例（LTV）的概念。这个在我们之前的文章中也有提过。对于自住房产来说，LTV最高可以达到95%，对于投资房产来说LTV最高可以达到85%。当然，最高的LTV，还要受其他细节条件的限制，如：房产的类型，位置，申请人的条件等，这里就不细说了。

假设你的自住房价格是£500k,也就是50万英镑，当前在该房产上的按揭贷款余额是£300k。因为，自住房的最高LTV不能超过房价的95%，所以，最大的贷款金额就是£475k。如果你的工资收入可以承受这个贷款金额，那么，转按揭时你的资产可用净值就是475k-300k=175k。

也就是说，最多可以拿到手的现金是£175k,17.5万英镑。投资出租房产的可用净值的计算，主要是依据房租来进行计算。目前市场上的主流计算方法是贷款总额的1.25倍，在年利率5%的情况下，得到的年利息正好是年房租收入。在得到年房租收入的前提下，通过此公式倒算出可贷款最大值。

其次，就是贷款比例，看过我们之前文章《如何顺利地申请按揭贷款》的朋友们会知道，贷款比例的高低，决定了贷款利率的高低。贷款利率决定了你的月还款金额。对于投资房产来说，月还款金额的控制是十分重要的，它将决定今后相当长一段时间你的投资房回给你带来多少现金流，或者，你每月需要贴补多少给这个房产。

另一方面，高的贷款比例，代表你会通过这个转按揭贷款得到更多的现金，用作新房产的首付和支付其他购房费用，如印花税，律师费等。无疑首付越高，则新房按揭贷款的LTV则会越低，也就是说新购入房产的贷款利率越低，每月贷款还款额会低一些。所以，要对贷款方案进行整体平衡，确定整体的还款金额贷款最优化设计。

以上这两部分是转按揭贷款方案设计的最基本的两部分，这两部分做好了，你的贷款方案就完成了一大半，对于贷款方案设计的其他细节部分，由于内容非常琐碎，与个案非常相关，就不再一一赘述了。

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