每次大规模唱衰楼市 都是乐观者的机会

我是武汉房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:智慧的房姐。新人首问。我老婆本科学历,28岁。资金20万,凑下可以到30-40万(40万极限)打算JLH用我老婆房票买房。武汉一手房首付可以做两成吗?我老婆工作是外地三线城市单位合同工,流水不多。做JLS成功率多高?武汉今年疫情结束后房价能跌多少?什么时候买最合适呢。看房是找中介去看,还是直接去售楼部。有合适的楼盘推荐吗?
回答:你好,武汉只有不限购区和性价比不高的楼盘 开发商才会配合操作成2成首付,性价比高的盘都是3成首付 甚至更多。
JLS如果找的渠道可靠,通过率很高,但是不排除现在部分银行现场要求查看手机APP的真实流水。另外也可以增加共同还款人。
疫情结束后,房价能跌多少?
对于卖家来说,多么大的困难,急到要血亏卖房。对于买家来说,之前说过,真正的笋盘到不了一般人手上。所以,你买到的,大概是市场价,疫情最多是延缓了上涨步伐。一手停工导致缺货,二手市场上本来也没什么好货。
每次大规模唱衰都是乐观者的机会,人很难赚到自己认知以外的钱,即是超额拥有,也很容易失去。如果你买房的出发点,是理解了楼市为什么会涨,总会遇到套利的机会。
对于大多数人,买房是一项看涨看跌,看政策,听专家的投资,所以注定结果是追涨杀跌。你不是在买房,你是在并购一座城市的干股,挂钩国家的指数。
提问:你好!已加入星球,问一个问题,东莞纯投资买哪个区域性价比最佳,最有增长潜力?是买一手还是二手?某些热点价格已经较高了。谢谢!
回答:你好,东莞是镇区经济,各区之间差异非常大。多年来资金分散,产业低端,城市界面差,房价扁平化,不利于吸引外来资金,松山湖是东莞政府重点打造的经济高地。
东莞未来的房价高点一定是松山湖,至于单价能托举到多少,不仅看东莞本地的购买力,更要看对外来资本的吸引力。可以确定的是,四万一定不是松山湖的天花板。
除此之外可以关注凤岗板块,凤岗和龙岗房价悲欢与共,地缘板块未来会有人口溢出效应,比较看好。但是长远看,东莞一定是跑不过深圳和广州的。
提问:姐姐您好!我今天刚入知识星球。我在西安事业单位工作爱人是军任。我们名下有两套房产,一套有产证,一套产证还没下来(因为购买的早98年的房产,涉及到一些问题,所以得等一两年才能网签)。1.年前我们在北三县的大厂一万二一平(东方丽城)购买一处住宅(还未网签,只交了首付款40万),不知投资的是否对?2. 如果您不建议投资大厂,我想把房子退了,加上原有资金共计80+个子弹,不知您建议投资哪里更好?深圳好像更好上车,但不知投资哪里?我一直想买一线北上深的房子,但苦于没有房票,您说的54大法,其中结婚离婚,代持,居住证我都不能用。3.如果不退,还有40多子弹,您觉得再投资买哪里好,西安好还是一线?
回答:你好,北三县 燕郊 大厂 香河是很大一片区域,所以价值有高有低。
而炒的最火热的,无疑就是潮白河厂通桥这一带。如果已经完全兑现,那么1.5万我接受,但在规划以及未完工阶段卖1.5,一不值,二有赌博风险。整个环京,除了燕郊主干道,其他地区有人口的很少。
没有人口聚集,就没有价值。
一线城市中破限购最容易的是深圳。但是深圳目前已经涨过一波了,子弹80+可以买250左右的上车盘,参考星球内部推荐的投资回报率最大的板块。
如果98年的房产能通过合同交易的方式卖出,把子弹凑到100以上,能选择的板块更多。优先一线,西安短线不看好。
提问:房姐你好,新人二问。古人说的,德不配位必有灾殃。这句话房姐怎么看?想听听房姐的理解。
回答:古人讲德不配位,说的是权利和地位,现代人讲财商,财商不是为了别的,是为了不被收割,配得上自己应有的财富。
不要让前半生靠运气挣到的钱,下半生靠实力都亏出去。
伴随着经济的转型,必然会出现一个现象,那就是财富的重组。财富重组的逻辑是:财富永远只留给配得上它的人。
中国社会最公平的地方在于:一旦一个人的智商和财富不匹配的时候,这个社会有100个方法收割你。
提问:广州如何破限购?荔湾区光雅里小区投资如何?首套不小心买到老城区小破旧了如何置换出来?
回答:广州破限购方案见知识星球内部分享。光雅里投资不考虑,板块内旧楼多,新楼贵,地区在糜烂,完全没必要考虑买那一片年轻人口味已变,不愿住老城区窄路没小区烂房子。趁着广州房价还没有启动,赶紧在星球内推荐的几个板块内淘笋,8-9折笋才考虑,弥补置换的税费损失。
提问:请问沈阳房子未满二大税如何和房主讲价比较好,当前行情下拖延流是否可用?
回答:谈价格在于挖掘对方核心诉求,缺钱急售还是置换等等,满足对方核心需求,才有达成交易基础上砍价的可能。详见知识星球内部分享《砍价50万实战技巧》 拖延流慎用,最多以年底银行信贷额度为由,拖到1月。遇到笋盘,以成交为目的,以顺利过户放款为目的,越笋盘越不要拖,久拖生变。
提问:您好!坐标北京。双方来自河北农村。两个孩子,老大男.7岁,今年9月份上小学,老二女.10个月。大兴六环89平三局,(卖260万,贷款剩60左右),西安高陵130平三居。(卖100万,贷款剩40)。两套房子月供5400/月。家庭年收入税后32w。我们家一年存款18万左右。爸爸是技术人员,今年39岁,我今年36岁,我在家门口找了一份工作,收入甚微。目前存款40W爸爸想法A:攒钱2年,2年后卖掉西安房子,凑钱买一套朝阳的房子,给孩子上学。爸爸是靠学习改变命运重视学习妈妈想法B:西安房子尽快卖掉。继续买省会房产。大兴读书+辅导班请教您选A?还是B?还是有其他选择?谢谢您了。爸爸节俭的让人心疼。
回答:你好,关于现在是否需要买学区房,分情况,以下人群分类对号入座第一类人,倾尽自己所有资产,只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房,我自己觉得有点压力过大,还不如买一个学区稍微差点的,房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要,但是这也要分情况,先解决自己的居住需求,然后再去提升孩子的教育品质,同时,资产的保值能力还要更好一些。不然,如果真的学区房遇到大利空,房价跌了,与此同时,其它地方的房子涨价了,这个代价还是挺大的。

第二类人,单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大,为什么非要买一个明显处于高位,而且有明显利空趋势的房产呢,与趋势做对抗,有点划不来。第三类人,有自住房,想买一个学区老破小,单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房,经济基础足够,即使是学区房有了利空,对自己的影响也不会太大。

第四类人,想要一步到位,买一个大一点的学区房,比如80多平米500多万,既满足自住需求,又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议,面积稍大的房产,由于总价越来越高,所以未来的流动性越来越差,但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说,现在老破大的流动性越来越差了,未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话,买一个小房子就足够了,居住的问题,可以用租房来解决。

第五类人,还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了,现在学区的政策变动风险这么大,建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了,确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候,这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求,该买的就买。

你们属于第三类,注重学区可以考虑入手一套朝阳学区房。但是2年后卖掉西安房产换北京的思路不可取,西安的涨幅远远不及北京,2年之后如果北京经过一轮拉升,门槛又会提高。高陵目前关注度不高,近期的涨价是受西安大气候影响。但要吸引更多刚需和投资置业进入还需时间和更多利好。条件允许的情况下,可以考虑出手西安房产,子弹凑到100以上,入手一套朝阳上车盘。大单优先原则,未来有闲散子弹再考虑入手其他省会城市。
提问:房姐,最近有个朋友做民间借贷,想让我做担保人,想请教一下有什么风险吗?
回答:要不要给别人做担保人?这几点建议送给你:最坏的借贷关系,往往出现在最好的时候。这种民间借贷的发生,往往是借贷关系恶化的最后一步,钱出去了,收不回是必然的,不要借钱给别人投资,不要超过自己能力的去借钱投资,结果都是增加自己的负担,也增加别人的负担不要去碰民间借贷和私人借贷,不管是要去借还是要帮别人担保,这个代价都是自己不一定能承担的很多风险的开始,都是在看似最好的光景。那些暴雷,早就隐藏在最光鲜亮丽的时候。
提问:房姐,咨询一个题外话,我在北京工作,最近计划考公务员,听说北京市公务员待遇比国家公务员高,但是都不如在民营企业,担心进去之后生活质量下降,从买房投资角度,该不该进体制内呢?
回答:靠工资一辈子都发不了财!
闲一点的体制内工作,可能更利于发展副业。在我这里,副业的定义从来不是用来贴补家用的。
其实我们真正能赚到大钱的,都不是靠主流市场。主流市场,已经被大资金大劳动力覆盖完了,只有一点肉渣。打工就要去主流市场,在公司做主流业务,才有升职的可能。
比如,你在银行保险,就不要做什么IT之类的,天花板太低了。但是要发财,可能不能靠主流市场,而是非主流市场。比如搞房子之类。
所以,做副业,是一种和非主流市场接触的手段和桥梁。你要花点精力盯住这个市场,掌握这个市场上的法门,一旦开始赚钱就一发不可收拾。
做副业,不是让你赚点小钱的。
提问:房姐吉祥,请问一下二手房高评高贷一般具体有哪些步骤,有哪些要注意的,高评部分手续费1个点左右合理吗?谢谢解答
回答:买二手房的话怎么高评高贷?
所谓高评高贷,是要实际成交价低于评估价,才可以做高评高贷。买二手房的时候,尽量找价格低于这个小区平均价的房源。
假设一个小区评估价在15000元/㎡,你找到了一套成交价为13000元/㎡的房子,面积为100㎡,总成交价130万。如果不做高评,那么你需要交首付39万,贷款91万。如果做高评,评估总价150万,贷款70%为105万。这个时候你按照实际成交价130万算,实际首付只需要25万,贷款105万。
需要注意几点:
1.走非监管,银行是不看你实际成交价的,只看评估价给你贷款。
2.买房的时候问下该小区的评估价是多少,算一下看最高能贷多少。
3.要和房东进行商量,有的房东不想做,想让你多交首付,因为贷款审批会比较慢。中介收费贵不贵,看贷款金额和评估要求,如果要低首付或者零首付,价格是很高的。如果就是普通的高评低进,价格不高。1个点可以砍砍价。
提问:纯投资,一线、二线、三线学区房是不是都应该回避?
回答:值不值得买,是要看你的价值关系和最终呈现的价格。学区可以是房子的配套,多加10%的价格可以接受。更多的学区房,房子则成为了学区的配套。我们的目标是买房,不是为了炒学票。
详见知识星球内部分享《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本?
提问:房姐,能不能说说南京现在入手哪个版块比较好?我感觉南京楼市的很多公众号专家渐渐的都变成开发商的说客了,也可能是我没接触到真正的大神。
回答:资金还可以的话,最好是大河西,这个包括江北新区核心区,注意是核心区啊。还有南站,将来会像上海虹桥似的模式,这个板块不错。江宁百家湖区域、竹山大道沿线、地铁线我也比较看好。城东和老城非笋不入。另外新房目前限价,河西南最近认筹,可以考虑。
你最后的问题,其实房产自媒体和房产投资是两个不同的东西,就像雷锋和雷峰塔的关系一样,认准了。
提问:智慧房姐,深圳投资,你说的能暴击的光明中心包括公明吗?想找3万+光明,但光明中心基本没有。
回答:公明是光明的老中心,距离光明很近;由于产业结构类似东莞,存在一定数量的本地小老板,公明核心居住区(宏发美域、宏发上域等)的房价已经涨过一波;而当光明发展集中到中心区,整体的品质会很快超过公明这种四线城市的居住氛围,对于光明本地的土豪来说,相比南山福田,光明中心是更优的选择;
如何理解深圳各个区域?简单概括以下几点:
1.南山是年轻有为的IT精英;
2.福田是金融业中年大佬;
3.罗湖是退休的外贸传奇;
4.宝安是国家重点培养的潜力人才;
5.龙华是政府培养的金融接班人;
6.龙岗是独立打拼的有为青年;
7.盐田是爱旅游不爱挣钱的驴友;
8.光明是南山的小弟;
9.坪山是龙岗的小弟;
光明已经没有单价3W+的楼盘了,投资回报率最高的板块见知识星球内部分享。
提问:房姐,沈阳已贷款购入一套房投资在自己名下,月供3000,手里只剩下20子弹,只够日常开支,武汉沌口有套无贷款房,家人思想落后说房市低迷,不同意再在武汉买房,不同意抵押,我虽不同意他们的观念但也无法改变他们,就只有自己筹划了,我自己开了家小店,可以经营贷30个出来,就想问方案一,是继续沈阳投资一套?方案二,把户口落到深圳一线城市去,乘它没有开始撵人之前占个坑,反正户口在哪里不重要,一线的户口肯定越来越难拿?等攒够钱了去深圳买个老破小上车?方案三请房姐给支个招看有没有更好资产裂变的方法?自己的小店每月净收入1万,从小家庭条件差,穷怕了,只想让自己能在能力之内把有限的资产尽量裂变多一点,再次感谢
回答:你好,思路都正确。沈阳继续加仓深圳落户,趁着大门还没有关关于家人支不支持的问题应该这样看:
你不应该和空军沟通。人不能被说服,只能被天启。
空军的想法是很顽固的,如果你没有非常坚定的理论支撑,你和他们的辩论往往只能是你被说服,而不是反过来。建议你做两件事情,第一件事就是认真分析楼市的理论基础,经济学是科学,明白内在的t-1层逻辑才是坚定信念的方法;
第二件事是不再和空军沟通,而是自己去做,只有你自己赚钱了才能有话语权。未来怎么走?6套以上就需要开始找代持了,有了赚钱效应就可以按揭二手豪车,没事和亲友喝茶吃饭,不经意间透露赚了多少。
你看王健林父子从来炫富、万科从来哭穷就是这个道理,炫富必为借钱,高调皆为生意。

房地产注定只有小部分人能赚钱,我们跑在大部分前面,手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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