最希望豪宅掀起“后浪”的，恰恰是“前浪”！

上周，分钟寺三兄弟聚齐后，北京楼市正式转向，坚定不移迈向“豪宅新时代”。

不过10天时间，三块宅地共拍出179.6亿元，其中L-39地块楼面价破7万6，成为今年最高、历史第二的单价“地王”。

按此推演，今年底看到12万/平米，明年高看15万/平米，探一探北京顶豪天际线是有可能的。

回顾今年土地市场，前有四季青，后有分钟寺，豪宅地块供应势头一浪高过一浪。渐成汹涌的“后浪”，那楼市中在售的豪宅，就成为“前浪”。

那么，豪宅前浪会遇到挑战吗？

对少数项目挑战也许有，但对大多数在售豪宅，迎来的更多是机会。

也就是说，最希望豪宅掀起“后浪”的，恰恰是“前浪”！

只有气势磅礴的“后浪”，才能把豪宅“前浪”送到市场中最舒适的区域。

为何得出如此结论？『地产营销人』说说理由：

1、土地供应不均衡，朝阳更珍贵

如果细看土地市场，今年虽然优质地块供应增加，但也呈现出“西多东少”和“南多北少”的特征。

展开说，北京西部市场新盘数量增多，石景山、海淀等都有不少不限价的高端住宅入市，一时间缓解了积压多年的供需矛盾。

但再看北京东部，以朝阳为代表的四、五环辐射区域，则依然没有新的豪宅地块供出。唯一沾边的东五环外东坝地块，其限价也顶到7万/平米的水平。与西边相比，东边供需矛盾依然严重，从土地价值上看，更为稀缺。

南多北少，也很明显，丰台从去年下半年到今年，连续供出多宗不限价地块，但北部却鲜有素质相近的地块上市，所以也呈现出不均衡的状态。

因此，即使豪宅后浪排山倒海，但由于供地分布的不均匀，导致北京东部朝阳区、拥有环线优势的在售豪宅，反而拥有了更珍贵的价值。

2、价格已被锁死，且施工进度占优

纵观市场上在售状态的豪宅，其售价没有超过12万/平米的，甚至大部分在10万/平米以内。

不是因为品质不及，而是过去三年楼市调控高压，为豪宅划定了“红线”，设置了价格“天花板”，导致在售中的豪宅只能按相对较低的价格销售，且由于是一次性取证，价格已被锁死，没了突破涨价的可能。

但接下来就有变化了，新拍土地既然不限价，那么未来新豪宅项目入市价格就有望突破天花板，毕竟此一时彼一时，周期不同，政策也会有所调整。

这样，豪宅市场中将出现一个价格“断层”，及10—12万之间可见的溢价空间，这个升值预期只属于“前浪”。只要在售豪宅品质好，产品经典不过时，那么客户一定知道该怎么选。

另外，在售豪宅项目大多进入工程尾期，接近准现房、现房状态，较快的入住节点、眼见为真的实楼实景，则更有打动力和竞争力。

3、200平米+，户型尺度恐再难寻

这两年北京楼市有个有意思的现象：刚需豪宅化，豪宅刚需化。

怎么讲？

刚需豪宅化，是指配置。开发商面对供应过大的激烈竞争，开始普遍“增配”，以提高性价比，增强吸引力。

而豪宅刚需化，是指面积，即新豪宅项目的面积在不断缩小，不敢做出应有的尺度。

原因也不难理解，因为拍地价格高，单价一旦跃升到12万以上，就需要考虑总价问题。过高总价可能会影响销售速度，降低周转效率，因此产品定位谨慎，房企不敢把户型面积设定太大。

所以，看似未来新豪宅增多，但主力户型仍以150—180平米为主，200平米以上的产品必然是少数，300平米以上更鲜有。

对比之下，豪宅前浪就有了差异空间，200—300平米的超舒适户型，最能显示豪宅尺度，且单价不高，总价可控，或更适应高端客群的需求。

豪宅与刚需市场的最大区别在于，资源的不可复制，产品定位差异以及标签化带来高溢价空间，因此“后浪”和“前浪”不是替代关系，而是各有优势、各有阵地、共同繁荣。

优质的在售豪宅正迎来最好的市场周期，有可能跑出最快的销售速度，而买房人也应该留意这类项目，在消化殆尽之前争取占得一席。

两周前，『地产营销人』去东四环豪宅——壹·亮马，做直播节目。一圈体验下来，真心感慨这种产品无论周期，无惧风浪，无可替代。

均价9万/平米以上、总价超1500万成交排名

根据北京5月1—24日网签数据，均价9万/平米以上、总价超1500万豪宅产品中，壹·亮马业绩出众，套数、金额皆排名第一，销售速度明显加快。

壹·亮马效果图

朝阳东四环将台板块，国际住区

壹·亮马地处东四环核心区，周边使馆区、丽都商圈、大望京环绕，城市气质摩登现代，“国际住区”属性浓郁。

项目距离东四环直线距离仅1.9公里，西侧紧邻京密路机场高速，未来大型交通枢纽星火站通车后，将原有的铁路线、道路做下穿处理，促使区域内的交通通达率提高20%-40%。

区域示意图

另外，壹·亮马周边地铁14号线、规划中的12号线有轨道出行保障，东侧由首创运营的朗园或将在临河位置打造通向副中心的航运码头，成熟环境中亦有想象空间。

作为亮马桥东四环纯商品房用地断供十余年后的唯一高端住宅项目，壹·亮马尽享城市全资源配套。

颐堤港购物中心、蓝色港湾、朝阳大悦城、三里屯太古里，以及超过60万㎡体量的颐堤港二期，为壹·亮马营造出一刻钟国际生活圈。

颐堤港二期规划效果图

项目南侧紧邻常青藤国际学校（伊顿集团总部小学部）、加拿大国际学校，青苗国际双语学校等，自身地块还配有幼儿园，北侧规划有一所9年一贯制学校，优质教育链条完整。

医疗上，有和睦家、美中宜和、清华大学附属第一医院、望等为健康生活护航；此外，朝阳公园、将府公园、东风公园、四得公园及亮马河、坝河四园双河怀抱；798艺术区、民生美术馆等艺术地标咫尺之隔，人文艺术、自然之美在此融合。

将府公园

251平米，罕见豪宅奢阔尺度

壹·亮马在售户型以舒适型为主，主力为194—251平米，是经典城市大平层产品。

其中，251平米户型三面采光，客厅两侧巨大窗体带来无敌视野。主卧室灵活隔断书房或婴儿房功能，人性化兼顾不同家庭需求。

251平米效果示意图

“+1”多功能厅设计，符合豪宅设计潮流，在满足正常家庭成员居住、娱乐、社交需求外，“灵动空间”可作为收藏、收纳、保姆房等使用，让户型拥有生长空间。

主体封顶，品质可鉴，9万+拥有

壹·亮马主体结构已封顶，外立面、园林正在逐步呈现，明年如期交付，亲眼可鉴的实景品质正成为项目的最大竞争力。

全国首例金属幕墙外立面，将在下半年展现出国际豪宅的气度与风范；特邀国际知名的Office ma、HWCD、HBA、GAD等全球顶级设计团队打造的整体规划和园林景观匠心独运。

枯山水景观效果图

日本枯山水大师大桥镐志，在社区内独创枯山水景观，禅意空灵；下沉流水庭院与2000平米会所巧妙融合，在功能和视效上完美统一。

9.8万/平米销售均价，于豪宅前浪不高，于豪宅后浪近乎洼地，对应其品质，在东四环朝阳区堪称唯一，升值空间不难预估。

下沉花园会所效果图

据悉，壹·亮马8号楼300㎡楼王产品将于下半年面市，实体楼样板间久后呈现，蓄势下一波高潮，届时『地产营销人』会带诸位一起品鉴。

豪宅重新启幕，楼市必将精彩纷呈，同业在借鉴中获益进步，买房人在比较中寻得好房。

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