想不到的2018：楼市小年与平层大年！
上周，『地产营销人』发一篇《明年唯一乐观的细分市场是什么？》的文章，其中特别提到对于1000—2000万“再改”市场的预测：今年难明年易。
不少用户在后台留言，询问得出这种判断的依据。
再改市场中，大平层是主力产品，面向高阶的改善客群。本是北京楼市需求非常旺盛的品类，但今年下半年受限于首付的提高和二手房置换的难度，被迅速冷却，去化节奏趋缓。唯一走出独立行情的是拥有优质地段，并被严重限价而被低估的少数项目。
基于今年土地出让结构和明年新增供应的产品形态，大平层住宅产品很快会变得稀缺。
共有产权房只针对刚需，不用赘言。从已显端倪的少量限价商品房项目看，基于7090的规划要求，产品会呈现出“哑铃状”结构。
一头是高密度、高层、低总价的小户型产品，属于听起来心动，看到楼座朝向和户型要皱眉的品种，真正改善客户大概率不会选。
另一头是低密、低层、大面积的类别墅产品，如叠拼、院墅之类，用尽地下去提升利润，欲猎获一部分市场向好的别墅客群。
一头要有速度的成交量，一头要有质量的利润率。恰恰市场上现存的均质大平层产品无法出现，这就为局势反转创造了条件。
市面上看，大平层项目现在选择颇多，但不知不觉中存量已在逐年下滑。
根据『地产营销人』统计分析，2015——2017年商品房普宅140—180平米的产品存量，已连续三年下滑。截止到今年11月份，存量将跌破5000套，近两年较之2015年下跌幅度超三成。
所以，结合对明年楼市的预判，大平层产品势必进一步减少，在售项目转瞬将成为市场的香饽饽。
我们说房子只是“美好生活”的一部分，与房子伴生的诸多服务和配套才是构成“美好”的全部内涵。
楼市的长效机制现阶段只能解决“住”的问题，但距离“好”还无法顾及。
别指望共有产权和限价商品房能让开发商超出产品之外再提供定制化的高端配套和个性服务，能保证产品质量已谢天谢地。
相比之下，市场上的大平层不仅品质有保障，甚至连配套和服务都被开发商一并整合进来，这样与“美好”相关的生活方式才真正得以体现。
所以说，一旦认清现实，以前瞻眼光去扑捉市场机会，提前完成置换升级，才是明智之举。
如果对当下市场依然心存顾虑，可以重点考虑具有环线区位优势和差异化突出的新房项目，譬如即将面世的泰禾金府大院。
金府大院是泰禾集团继西府大院后又一大院系力作，沿袭了大院系顶级豪宅的产品打造理念。
我们知道，泰禾的“大院系”是为城市核心区而打造的豪宅产品，从园林设计到建筑风格均透露出皇家贵气。
在『地产营销人』看来，金府大院紧靠四环，占据了不可多得的地段资源，足以抗衡市场的波动。
同时，项目所在的南中轴生态区前身是元明清三代的皇家园囿行宫之地，人文底蕴厚重，这与“大院系”的皇家气质恰好匹配。
另外，金府大院位处北京市政府2016年9月批复的7000亿“南城发展计划”中最为核心的区域，重点的工程包括首都新机场及南中轴生态区的建设，无论是区域发展前景，还是项目未来的增值空间都极富想象力。
2019年将投入使用的首都新机场，总投资近800亿，建成后是全球最大的空港，也是南部区域发展及城市形象的新标志。
特别值得一提的是，未来新机场高速开通之后，从金府大院附近的公益桥出发30分钟即可达新机场，其便利程度可类比现在的望京。
项目西北方位借势亚洲金融新中心“丽泽商务区”的快速发展，产业辐射增强区域价值根基。有南城奥森之称的1.4万亩的湿地公园，连同周边11座公园的环绕，让金府大院具备了公园地产的高端属性。
同时，金府大院距离新宫地铁站800米，该站未来将成为地铁4号线、19号线、L5、L6号线四轨交汇的换乘站，枢纽地位将吸附最大化的城市资源。
在生活配套上，金府大院直接享受现实利好。一路之隔的槐房万达广场，具有23万平米的巨大体量，是南国门核心商业配套。同时距离地铁一站地的宜家亚洲旗舰店及荟聚购物中心具有最火爆购物中心之称，完全满足金府大院未来业主的购物需求。
金府大院总占地约9万㎡，总建面约19.6万㎡，容积率约为2.2，以大平层及叠墅产品构成，属市面罕见的极具舒适度的高端住宅社区。
据悉，项目首期将推出三栋高层，面积为150和180平米的三居产品，户内尺度阔绰，功能空间完整，且拥有约60米超大楼间距，景观视野俱佳。整体建筑为泰禾最擅长的新中式风格，尽显富贵与典雅。
金府大院沿地脉之气韵，集皇家之盛景。社区规划及园林以“五朝”、“五景”、“五坊”、“五进制”为基准，与九州胜景相结合营造“九五之尊”之理念，规制严谨，强调礼序，豪宅气度，彰而不显。
『地产营销人』留意到，在每栋建筑的单元入口，项目设计不仅沿袭了泰禾院子系的中式门头元素，将匾额、铜灯、抱鼓石、照壁完美体现，更创新采用了大面积玻璃窗，营造出独具匠心的中式阳光大堂。
金府大院还将打造近3000平米的高档会所。健身房、影院、茶室、餐饮、医疗、儿童乐园等功能一应俱全，超豪宅配置，为业主提供了放松休闲的高端社交空间。
与其他项目的最大差异化是，金府大院除了为业主提供定制私人管家服务之外，还将全面植入“泰禾+”的服务，将与生活息息相关的健康、教育、保险等个性化服务配套，由泰禾自有公司资源一并接入，实现业主权益与服务体验的全新升级，“泰禾式”美好生活近在咫尺。
据『地产营销人』探访，刚刚开门接待的金府大院，每天已实现几十组到访，上周末更是百余组客户涌入，其案场热度与寒冷的楼市形成鲜明对照。
冷静判断市场，独立分析趋势，在政策与周期中寻获置业良机，大平层协奏曲还未激昂就要落下终曲。
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