地产大佬哭声不断！他，才是真正的赢家
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塞翁失马，焉知非福？
地产黄金时代，缔造首富
时钟拨回到2015年，万达年会。
台下人潮汹涌。舞台中央，王健林穿着笔挺的西服，纵情高歌，歌曲的名字掩不住豪迈：
《向天再借五百年》。
这一年的胡润富豪榜上，王健林的名字排在第一位，身价是2200亿。后面的马云、宗庆后、马化腾等人，明显落后一个段位。
对王健林来说，这是他人生中的高光时刻。高台之下，是30年的浮沉。
1954年10月24日，王健林出生于四川广元苍溪县，母亲秦嘉兰为他起名“王建林”，寓意“建设森林”。
彼时的王父在四川大金县森林工业局工作，级别是副处级，并不是外界所传的西藏大员。
父亲忙于工作，作为家中老大的王健林，从小就表现出了“家长”的风范。他是片区的“孩子王”，干啥事都喜欢冲在前面。
1970年，在当了一年的营林处职工后，王健林回到苍溪老家参军。历经侦察兵、排长之后，他被推荐到大连陆军学院，学习军事指挥。
这是一所中国军事界的名校，收的学员基本上都是沈阳军区基层最优秀的战士，组织对王健林的信任可见一斑。由于学习认真、办事灵活、文笔一流，王健林在军营干得风生水起。当时沈阳军区办的《前进报》，其中陆军学院90%的稿件都是王健林写的。
也正因此，1986年王健林的级别达到了副团职，那一年王健林才32岁，同年龄的军官，能到连职就非常不错了。
但不知是追随转业大潮还是为了照顾家人，就在这一年，王健林脱下了军装，进入大连市西岗区人民政府，任办公室主任。
命运的激荡就此展开。仅仅两年之后，王健林辞去办公室主任的位置，接手濒临破产的西岗住宅开发公司。对彼时的王健林来说，这是一个大胆的选择。那时候，王思聪刚刚出生，家人也有点紧张：
“万一失败了，聪聪的奶粉怎么办？”
庆幸的是，王健林的第一战成功了，一算账赚了2000万。
但王健林很快就发现，在偌大的房地产行业，这点钱根本不算什么。为了进一步扩大盘口，他找到了突破点：拿到低成本贷款。频繁游走在各银行之间，王健林却并没有多少收获。
一个经典的例子是，有一位行长，王健林堵了他55次，甚至还在他家楼下蹲了一宿，但最终这笔贷款还是没有批下来。
历经坎坷之后，王健林开始奋发猛进，到了2000年，万达跻身全国房地产百强企业，总资产近百亿元。
但王健林敏锐地意识到，住宅房地产是不可持续的，土地会越来越少，大家的需求也有放缓的一天。他开始把目光投向商业地产，主攻消费和娱乐领域。
万达系的商场、电影院、酒店、游乐园……如雨后春笋，在全国蔓延。除此之外，王健林还迈开了全球化的步伐，在全球到处买买买。
到了2017年，王健林已经是亚洲首富，200多个万达广场、十几个万达城、80家五星酒店、全球1300家影院、两家美国电影公司、一家英国游艇公司、上千幅名画……都是他的。他当时还提出了一个目标：
到2020年，万达资产达到2000亿美元,市值达到2000亿美元,收入1000亿美元,净利润达到100亿美元。
回过头来看，正是狂飙猛进的地产时代，造就了首富。
告别房地产，逃过大劫难
每一个做大的企业，都曾想过走向全球。
“中国企业与真正的跨国公司相比规模还太小，万达将继续快速扩张。”
这是2013年夏季达沃斯论坛上，王健林宣布的海外扩张计划。
也是那一年，在最新的福布斯富豪排行榜上，王健林刚刚成为新一届中国大陆首富。但那时候，王健林对这种排名并不感兴趣，面对媒体的提问，他的回答云淡风轻：
什么第一富和第八富，我根本不在乎，首富和我没关系。
这话应该是真的，军营出身的王健林，民族自豪感一向很强。他看到了当时中国企业不敢走出去的现状，想要当第一个吃螃蟹的人。
不得不说，王健林看准了当时的风向。彼时，国家正在鼓励企业走向海外。2012年，银监会就曾明文鼓励有竞争优势的境内企业“走出去”，助推企业提升跨国经营能力和产业竞争力。
于是，那几年，王健林带领下的万达，正式开启了国际化转型之路。
英国圣汐游艇公司、西班牙大厦、洛杉矶One Beverly Hills、悉尼Circular Quay、澳大利亚黄金海岸、北欧院线集团、美国传奇影院……
夸张点说，当时大半个地球，都有万达的足迹。
遗憾的是，云谲波诡的生意场上，最容易变的就是风向。
前几年还鼓励企业走出去的银监会，转头就要求各家银行排查，利用银行贷款在海外投资比较凶猛的民营企业。
扩张速度太快，融资渠道收紧，那段时间，万达的负债率确实比较难堪。
一般到这个时候，卖掉一些资产是最好的选择。既能把负债降下来，又能快速补充现金流。
但往往，这又是最难的。一边买买买，一边却要卖卖卖，这多掉面子。再说了，手心手背都是肉，卖哪一个好呢？
这个时候，最怕的就是犹豫不决。一旦错失良机，后面就是万丈深渊。
谁也没有想到的是，王健林的动作会如此迅速。
2017年7月，万达集团旗下的13个文旅项目91%的股权作价438.44亿元转让给融创。与此同时，万达旗下的77个酒店则作价199.06亿元转让给了富力。
仅这场“世纪交易”，就让万达短时间获得大几百亿的资金。
更猛的是海外资产的处置。时至今日，万达已将其海外地产项目全部清空。媒体报道显示，仅海外资产的处理上，万达就曾在15个月内减掉2158亿负债，负债率迅速降到了：
60%以下。
王健林甚至对媒体说：“万达商业要剥离所有房地产业务，一平米房产开发也不能有”。
王健林曾说“清华北大，不如胆子大”。如今来看，胆子大不仅仅在于敢买，还在于敢卖。
纵观商场，遇到债务危机时，瞻前顾后畏首畏尾的很多，能像王健林这样果断和迅速的，确实不多。
进入2021年，万达的负债率更是减至40%的安全线以下。一众房企在为“三道红线”发愁的时候，才开始感慨王健林的前瞻和幸运。
有望重返首富宝座？
万达为什么敢卖卖卖？
答案藏在万达的商业转型路径里——轻资产。
时至今日，房地产的“黄金时代”已然过去，当“五道红线”压顶，当无数中小房企“度日如年”，当老大哥万科都高喊“活下去”的时候，万达早就开始了由重资产向轻资产的转型。
2018年3月，万达的主营业务万达商业地产股份有限公司（“万达商业”）更名为大连万达商业管理集团股份有限公司（“万达商管”），去掉了“地产”二字，其产品万达广场的业务模式也从拿地自持，向输出管理，租金分成转变。
此后，万达在轻资产之路上飞奔。也正是这种转型，让万达彻底跳出了“高收入+高风险”的模式。
面对这一转变，财经曾把万达比喻成“一只不断蜷缩四肢冬眠的北极熊”：
去脂增肌。
转型轻资产模式后，万达的重心变成了商业、文化和健康等领域。
以商业为例，在疫情严峻的2020年，全国依然有45座万达广场开业，其中轻资产27个，占比超过60%。
数据显示，2020年，万达广场在中国的出租率为99.4%，租金收费率为99.9%。这无疑为万达的现金流提供了极大助力。
商管之外，万达还将“轻资产”战略扩展到酒店、文旅、体育等各个产业。以万达院线为例，2020年签约轻资产影城310家，占到15年来已开业万达影城总数的44%。
很少有人意识到，万达电影早已位于国内电影院第一梯队。其在国内拥有已开业影院700多家，6000多块银幕，公司的票房、观影人次、市占率等核心指标长期位于全国第一。
多年前，王健林就曾提到，做生意的最高境界，就是“用品牌赚钱”。
轻资产模式，走的就是这个路子。
另一个信号是，万达商管赴港上市，已经提上日程。
8月20日，证监会披露了珠海万达《境外首次公开发行股份（包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式）审批》材料。
在港股市场上，物业服务企业的估值明显高于传统房企。以华润万象生活为例，2020年12月9日上市以来，其市盈率达到52.5倍，而华润置地只有5.2倍。
高估值的期待之下，市场风声四起，万达商管一旦上市，王健林真的有可能重新成为首富。
尾声
王健林崛起于地产大时代。
1998年“房改”后，房地产被推到了历史舞台的中央，商品房承担起刺激经济消费的重担，被调侃称“夜壶”。房地产增加值占GDP的比重也从1998年的4.0%上升到2017年的6.5%。
从2002年开始，房地产商的名字就占据了各大富豪榜。2009年的胡润富豪榜前10富豪中，甚至有8位的主业都是房地产。
但这两年来，风向明显变了。房企三道红线、银行两道红线、打击炒房客、改革土地财政……
几个月前，《2021新财富500富人榜》中，出现了一个破天荒的现象——
历史第一次，前十首富中没有了传统地产商的身影。
看看这些地产大佬，李嘉诚跑了又回，潘石屹败在了最后一步，王石落寞离场，许家印前途未卜；只有王健林，壮士断腕，再度归来！
王健林的书房里，曾挂过一首他自己写的诗——
商战经年财富雄，向来万事皆成空。唯有余生管行善，一片净土十世功。
看着这首充满禅味的诗，我的思绪飘到了30多年前。
那时候，王健林刚刚接手人生的第一个项目：西岗区北京街旧城改造。彼时的他，心里的愿望很单纯：
千万别搞砸啦，不然聪聪的奶粉，可就没有着落了。
谁也不知道，剧变会在何时到来。而这，恰恰是人生的有趣之处。
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