翔安乱

写翔安，好难，这真是一个魔幻的地方。

如果把翔安标签化，我们能想到什么？

新晋学区，遍地实验？

地大人少，满目荒芜？

配套欠缺，交通不便？

厦门未来，东部核心？

翔安自从同安剥离以后，长期一直就处在一种不温不火的状态。除了原住民，无论是岛内外溢还是外地来厦的购房者，都是把翔安摆在海沧集美之后，作为没办法才会选择的办法。这种情况一直持续到近年。

说到底，翔安最大的难点其实就两个。其一是交通，就一个翔安隧道通岛内，高峰期太堵。其二是学区，同翔片区最好的学校是同安一中，可想而知翔安家长们的人心向背。

在这种情况下，前十多年催生出来的翔安一众开发区域，因为没有学区的加持，加上缺乏良好的交通条件（远和堵），基本上成为了城市发展过程中的炮灰。但凡胸怀大志的购房者，无不把翔安变成第一站的跳板，只要有能力就会换到更成熟更有潜力的区域去。

所以，目前在翔安看到的二手房格局，就是因为缺乏学区的支持，被有着学区加持的地王集中营翔安南部新城一手房远远超越。这个现象，在海沧集美和同安你是看不到的，因为这仨地方有历史沉淀，原本就有一些被本地老百姓认可的学校，有的选。

我们来简单梳理一下翔安目前的房价格局：

翔安隧道口：实际二手房房价2万4左右或以内

这地方是出岛第一站，代表楼盘是阳光城翡丽湾与明发半岛翔湾。开发周期10年左右，当初一手房不到1万起步，最高的时候卖到2万多。一手别墅2万起步，几乎是一把卖光。别看这个地方地理距离近，但配套可以说要啥没啥，学校是村小，公交得绕一圈，住起来不方便。近年来这一片也一直没有土地出让，导致缺乏抬轿子的。政府缺少土地收益，也就不愿意把配套往这里堆。这个地方蜕变的契机在土拍，以及新学校的落成，以及翔安大道对面双十中学高中部建成后可能带来的租房需求。

翔安大道沿线：一手房2万8，二手房2万5

翔安大道沿线的代表项目，譬如早期的首开领翔国际、住宅莲花尚城、联合博学园、美地雅登、宝嘉拉德芳斯，譬如后来的万科和雅居乐、古龙尚逸园，过去都曾经有过辉煌时刻。甚至高峰期，属于翔安区政府板块的宝嘉还曾经卖过3万以上的二手成交价。但如今都归于寂寞，无论翔安大道看起来有多么便捷宽阔。这一片的问题，其实是翔安区发展能力的问题，地卖出去了，核心片区却没怎么发展起来。本来这些住宅区是为了配套翔安大道沿线的商业写字楼群，结果没曾想写字楼都变成了各种类住宅的soho，除了一场又一场的维权，什么也没剩下，什么也没引进。除了汽车尾气，到处都是空荡荡的钢铁水泥森林。这里简直就是地产泡沫的缩影，需要时间和政府强有力的招商引导，短期难翻身。

马巷：一手房2万5，二手房2万不到，一手房我觉得卖不动

马巷其实才是老翔安所在地，翔安一中就在这里。包括特房黎安小镇、锦绣翔安，中骏蓝湾尚都，万科早期的项目金色悦城，都在这一片区，都是1万8到2万出头点的二手价格。如果对厦门的地段没要求的刚需，倒是可以考虑这里自住。这个片区在前几年的高峰期，旭辉在这里拿了一块小地，囤了好久才刚开发。顶着比二手房贵5000左右的价格，讲真，好不好卖大家都看得出来。

翔安区政府：一手房2万3，二手房2万5到2万8

翔安区政府片区的存在感基本上是让人感觉不到的，润物细无声。这周边的配套还算可以，一个汇景中心，基本就是翔安排名第一的mall。传统意义上，我们把这个地方叫新店，这个名字使得这一片区迎面而来一股浓重的乡土气息。强烈建议这一带改个名。

这一带的一二手房中，不仅有首开领翔上郡这种卖了5.6年，卖回2万3的楼盘。也有宝嘉拉德芳斯、招商雍华府、国贸东城合院这种能够勉强能作为2万8乃至3万这一档的品质标杆。对这一片区，自住目前是翔安最成熟的，但是未来估计就这样了。

翔安厦大：一手房3万左右

这地方就没啥好说了。除了厦大老师和原住民，我看不到其他人买这里的逻辑。又贵，又偏，又缺乏前景。这里的改善契机是通地铁。地铁一通，学校教育质量真起来，也许可以重复同一滨海校区故事。然而，这地方开发商的进场成本太高了。

南部新城：没有学区3万3，带学区概念3万6到3万8，强学区概念报价4万

没学区的就是早先在2017年前后拿地的那一批地王们，比如融创东南府，世茂国风长安，融侨铂樾府，ioi棕榈国际社区。这几个小伙伴拿着3万3以上的地价，吃着哑巴亏，卖着亏本价，还分不到好学区，你说和谁说理去？🐶

带学区概念的，比如保利和光城悦，比如中南青樾，比如金地峯上，比如首创。这些项目都能挣着钱，价格也还好。

强学区概念，就不做广告了，反正就是亲儿子那几个。我估摸着未来这一片肯定会陷入摇号上学的处境。学位真的是不足，光亲儿子之间都得打架。未来各个楼盘交房后，如果学区分配出现问题，潜在的群体散步是大概率会发生的事情。种下什么因，就得到什么果。

至于更远的渔业小镇电厂片区，以及还在图纸上的会展新城，就不说了吧。一个没啥价值，另一个还早着呢。