条子费50万，学区房500万丨顶级学区房的定价模型
恭喜你提了一个经典问题
“学区房究竟应该如何定价”？
值得我专门写一篇推送
一般的小区
买房卖房看单价
单价Y*面积
误差不会很大
（除非是特殊户型特殊面积特殊装修，如800㎡的顶复空，256㎡的地下室，豪华婚房精装全送等）
但是学区房并不是这样的
学区房看总价，不看单价
所以才会出现你说的“为啥有的8万？有的6万？这也差太多了吧？”
学区房售价的建模模型是（学票固定值X+真实单价Y*面积），同时他受到“户型功能总价天花板效应”的约束
你们小区大概是“一房五十几，两房六十几，三房八十几”的户型面积分布，在不同户型功能区里，有天花板总价效应。什么叫“户型功能总价天花板效应”呢？
打个比方
同为60㎡面积，两房户型的总价会向68㎡的两房户型靠拢，表现为单价偏高；一房户型的总价会向51㎡的一房户型靠拢，表现为单价偏低；
一定要摒弃“只看单价”的小白观念
一个小区里所有的一房总价会落在某个区间段，无所谓到底是50㎡的一房还是60㎡的一房；
一个小区里所有的两房总价会落在某个区间段，无所谓到底是70㎡的两房还是90㎡的两房；
一个小区里所有的三房总价会落在某个区间段，无所谓到底是90㎡的三房还是120㎡的三房；
90㎡的两房在二手市场上的劣势
就出于这个原因
因为超过70㎡的这20㎡面积，是边际效用递减的
“户型功能总价天花板效应”，放之四海皆准，不是学区房也遵循这个原则
（接下来我直接使用你的截图成交案例建模，来计算学票的价值。他不精确，我也没时间去求证他是否做低。我只是给你示范计算方式，这种方式放在全中国任何一个学区房里都成立，无论他是北京还是南京，授人以鱼不如授人以渔。）
我选择一套52㎡的一房，444万售价
再选择一套89㎡的一房，577万售价
可以建立以下二元一次方程
X+89㎡Y=577万
X+52㎡Y=444万
消元法、换元法、设参数法、图像法、解向量法，随便什么法都可以解出这个简单方程，大致测算出你们小区的学票X在257万一张；刨除学票价值的小区真实房价在3.59万元。
这只是一组数据，太多影响因子会导致结论出现偏差（比如南京的学票绝不可能价值257万一张，上海/北京的学票才有这个价。之所以出现巨大误差，是因为单套房源成交价可能做低避税/或者是凶宅/或者该套房产的学票已被使用/或者房东赌博吸毒急卖房等等）
不能把鸡蛋放在一个篮子里
也不能靠一组成交数据去寻找房票的精确值，我们需要大数据来均衡这些意外
我选择一套68㎡的一房，462万售价
再选择一套89㎡的一房，599万售价
可以建立以下二元一次方程
X+89㎡Y=599万
X+68㎡Y=462万
消元法、换元法、设参数法、图像法、解向量法，随便什么法都可以解出这个简单方程，大致测算出你们小区的学票X在19万一张；刨除学票价值的小区真实房价在6.52万元。
不要惊讶于上下两组数据巨大的差异，我说了，单套房源成交价可能做低避税/或者是凶宅/或者该套房产的学票已被使用/或者房东赌博吸毒急卖房等各种原因都会导致卖价的不正常。你把该小区今年所有的成交数据都拉出来，尽可能找到真实成交价，反复解方程，你就能得到逐渐趋向于精准的房票的真实价值。
比如本文的案例里
257万的学票和19万的学票取均值：138万，就更接近于真相。
假设银行推出这么一款理财产品：
300万起购，每年还需投入30万，共计投入5年；
所有合法出生子女，均赠送上海顶级小学入学名额；
赠送上海陆家嘴地段60平老房子5年免费使用权；
不承诺保本，但根据历史经验，大概率保本且收益跑过市面上其他理财产品
这款理财产品的名字就叫：上海-陆家嘴-梅园六街坊-39平 1室1厅-510万-单价130769/㎡，以上就是他多年跑赢上海楼市大盘的原因。
上海顶级学区房的学票真实价值在200万左右，二梯队学票价值在130万左右；其它城市二小姐并不了解，大家按照我提供的模型自行测算即可；
家长买下学区房
就是买了一只母鸡养
大宝上小学，就是母鸡下了一个蛋，给孩子做菜吃掉；如果二宝上小学，就是母鸡又下了一个蛋，继续给孩子做菜吃掉；大宝二宝都读完书，母鸡功成身退，可以沽清。
如果政策利空学区房，那你的母鸡就贬值；如果政策彻底取消学区入学，那你的母鸡就等于鸡瘟死了；如果政策依旧按照学区入学，更多人家想吃这鸡蛋，那你家的母鸡身价就持续上涨。
不要说什么“条子费也才50万，你的学区房为啥价值500万？反正一样都能入学！所以学区房有巨大泡沫。”
条子费50万是沉没成本
是母鸡下的一个蛋
500万是一只母鸡的价格
它可以下无数只蛋，而且最终还能以550万把这只母鸡卖出去（除非发生鸡瘟母鸡死了）
所以你还会觉得学区房550万比条子费50万的泡沫大吗？
二小姐郑重告诫：
要是你家里没小孩，
不要趟母鸡这趟浑水；
击鼓传花的游戏只有你真实得利，才值得赌一把；你家都没小孩，来这场子投什么机？你就这么确定投机一定赢？
要是你并不迷信顶级学区房能给孩子带来质的改变，也不必趟母鸡这趟浑水；比如二小姐，我并不参与顶级学区房的游戏，我家孩子在二梯队上学；并且，我并不是故意买二梯队，刚好对口二梯队罢了；
如果真金白银掏出钱来买学区房，请务必选择顶级梯队而不是二梯队，炒过股票邮票的人都知道，龙头的涨幅，其它二梯队成员望尘莫及。
其它的人
只要你有孩子，要读书
只要你信仰“孟母三迁”
就去买学区房吧
请被滚滚红尘裹挟着
身不由己的前进吧！
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装得了萝莉，扮得了女王
玩得了小清新，咽得下重口味
穿得了水手服，挥得了小皮鞭
我是爱生孩子/爱买房子/爱找乐子的
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莫谈国是：