光知道买楼花，你知道怎么获得最大收益吗？
投资公寓楼花一直是华人朋友们的爱好之一。在过去的数十年间，先是来自香港和台湾的移民朋友大量投资楼花而且收益甚丰；接下来，很多2000年前后从大陆来的技术移民朋友们在孩子进入高中以后，也会先买个楼花给孩子，等孩子上大学的时候住。那些2010年以后落地多伦多的投资移民朋友们，更是象前些年在大陆时一样，多买几个楼花，等候楼花升值后转让，赚得投资收益。
从长远发展来看，由于大多伦多地区人口不断增加，市中心及地铁沿线的房价还是看涨，投资楼花仍然是一种风险低收益高的投资工具。2018年的公寓楼花市场相当畅旺。现在到了2019年的上半年，发展商推新盘的速度比较理智，买家的购买欲望也比较活跃。种种迹家表明，2019年大多伦多地区的公寓楼花市场仍然会处于比较健康的阶段。
实现楼花投资收益的三种方法
实话实说，目前的华人公寓买家当中，有不少于40%的人是投资者，买楼花的目的就是为了将来的投资收益。根据个人经验，我们至少有三种方法实现楼花投资收益。
1．提前转让。英文是 Assignment。其实，是第一手买家将一份有利可图的买卖合约加价卖给第二手买家，第一手买家在收楼前就可赚得投资收益。第二手买家明知第一手买家赚了他的钱，为什么第二手买家还会买呢？这是因为，第一手买家已经为第二手买家抢到了让人喜欢的位置，楼层，或者朝向；事实上，如果第二手买家来晚了，好的单位已经卖出去了，他/她就只能从第一手买家那里买。如果一个楼盘已经开售一段时间，发展商已经加过价，这时，接手楼花转让，甚至有可能拿到原先的旧价钱，可能比直接从发展商那里买的平均呎价还要便宜，第二手买家也是有利可图的。
如果要作Assignment，前后两个买家要从发展商那里得到许可。您的地产经纪可以协助您议定市场价格，帮您找新买家並起草合约。最后，应该经过律师为您把关合同文件，並完成买卖资金的交换。这中间包括第一手买家已付的订金，第一和第二手之间的差价，政府税项以及经纪佣金等。值得注意的是，政府和银行都不太赞成多次转让，所以，我们希望第二手买家就是最后的用家。否则，涉及银行贷款和政府税项的细节问题会比较复杂。
2．到期转让。英文是 Back To Back Closing。很多朋友会一直等到发展商交楼时才完成转让，最主要的原因是可以赚到全部的升值空间。另外的原因也可能是，部分发展商会在原始的买卖合约中写明不许可提前转让。当然，有的发展商也很灵活，有时会在正式买卖合约之外，与买家签一纸修改条款，许可买家（甚至免费）做一次提前转让/转名手续。所以，买楼花时要让您的地产经纪向发展商问清楚可不可以签一纸修改条款。同一栋楼在不同的发售阶段，发展商的作法可以不同。目前，大部分发展商会在签约时同意买家有一次提前转让/转名的机会。不过，很多实例都证明了，如果买家朋友可以等到发展商交楼时才完成转让，那时候赚到的收益会更加可观。
3．长期收租。就是Take Title and Lease Out。这样做的好处是进可攻退可守。如果楼价一路上升，客人可以随时选择出售获利的时机；万一楼价短时间下跌，也可以用租金供楼，守过低潮期。过去5年，大多伦多地区的公寓楼价累计升幅超过50%，毎月租金也上升了50%左右。这更突显长期收租的好处。
挑选低风险高素质的租客也是一项很专业的工作，如果不经过细致的筛选而被”专业租客”所害，买家(将来的业主)的损失就大了。好在包括本人在内的很多地产经纪人都会为业主提供专业的物业出租管理服务，帮助买家(将来的业主)建立安全稳定的正现金流。(限于篇幅，本人无法在此详解出租服务。)
楼花转让的渠道
由于发展商一般不鼓励第一手买家向外转让，大多数楼花转让的例子不通过MLS等公开市场，而是经如下两个渠道。
1．地产经纪本人的平台。地产经纪本人在长期的服务中汇集了比较多的买家和卖家，不同时期进行买卖的人有可能互通有无。例如，刚登陆几个月的新移民要买近期就可入住而且全新从来没人住过的房子，而三年前的楼花买家刚好有要到期要入住的房子，地产经纪就会成为两者互通的桥梁并提供市场定价服务。
2．华人地产经纪之间的互通平台。随着微信等即时通讯工具的普及，图文加语音的楼花转让信息平台不断扩展功能，不同公司的地产经纪们可以在更大范围内为买家和卖家互通有无，楼花转让成功的例子就更多了。
位置好的楼花更有获利机会
近期，在多伦多市区的几个繁华地区都有正在发售的新公寓楼花项目。
第一个是位于市中心(Downtown)多伦多大学附近地铁站旁的YSL项目。最小的单人房(Bachelor)单位售价不到50万加币。周围有商业中心和美食广场，步行到大学。
第二个是位于中城(Midtown)的”Line 5”项目。优点是靠近最新的地铁5号线，旁边是多伦多高中名校NorthToronto CI，在最新的Fraser排名榜上名列全安省700多所高中的第33名。这里的一房一厅起价50余万，如果您通过包括我在內的VIP经纪购买，可以得到相当可观的价格优惠。欢迎来电索取平面图和价目表。
另一个是北约克心脏地带，距FairviewMall地铁站不远的Lumina项目。这个项目最大的优点是交通便利，又有地铁和地面的公交车，同时，开车上401和404都很方便。此外，周边有众多中西超市和餐厅，生活设施一流。现在已经开始施工，这是可以眼见的入住保障，绝不会烂尾或不建。这里的一房一厅起价40余万。
2019年的市场刚刚起步，还有不少好的投资机会。祝愿有心的朋友们挑选出最适合您本人投资方向的项目，实现让您满意的投资收益。我在此愿助朋友们一臂之力。
(作者为全职专业地产经纪