合同签订后出卖人死亡,房屋买卖合同还能否继续履行?|民商事裁判规则
阅读提示：出卖人在签订房屋买卖合同后履行合同义务前意外死亡，此时房屋买卖合同是否能够继续履行？买受人应该向谁主张权利？出卖人的继承人是否应当继承履行合同的义务呢？根据相关法律规定，此种情况下买受人原则上可以向出卖人的继承人要求继续履行合同义务。
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。
一、2016年1月23日，王请、罗燕与吴某签订《上海市房地产买卖合同》，约定吴某将登记在自己名下的房屋卖与王请、罗燕，交易价格为300万元，吴某应于2016年4月30日前腾出该房屋并通知买房进行验收交接。王请、罗燕当日按约定向吴某支付前期房款30万元。
二、2016年2月9日吴某死亡，王请、罗燕向吴某的继承人表示要继续履行合同遭到对方的拒绝，王请、罗燕因此未再继续支付剩余房款也未获实际交付系争房屋。
三、王请、罗燕向法院诉，要求吴某的继承人吴跃民、吴建民、吴伟民继续履行案涉《上海市房地产买卖合同》，交付房屋并协助办理房屋过户登记。一审法院判决支持了原告的诉讼请求。
四、三被告不服一审判决，向上海市一中院提起上诉。二审法院经审理判决驳回上诉，维持原判。
原则上合同自成立之日起发生效力，合同双方均应按照合同约定履行义务，而合同履行过程中一方死亡不是合同终止履行的原因，合同义务也属于“债务”的一种，因此，合同一方当事人死亡应由其继承人继续履行合同义务。本案中，吴某虽然死亡，但在其三个法定继承人未明确表示放弃继承的情况下，其与王请、罗燕的房屋买卖合同项下的义务应由其继承人一并继承，因此王请、罗燕有权要求吴某的继承人继续履行合同。
前事不忘后事之师，为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、房屋买卖合同生效后、履行完毕前出卖人死亡的，买受人可向其继承人主张继续履行合同，但合同签订时双方另有约定的除外。
二、继承人继承的债务并非仅指金钱债务，其范围也包括被继承人未履行完毕的合同义务，除非放弃继承，否则应当继续履行。
《合同法》
第九十一条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《继承法》
第三十三条 继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。
本院认为，二审的争议焦点即在于房屋买卖合同履行过程中，出卖人死亡的，合同是否终止以及继承人应否继续履行合同。
首先，关于合同是否终止问题。
本案中，系争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系被上诉人与吴某经自愿平等协商达成，属合法有效合同，双方均应诚信履约。虽然吴某在合同履行过程中死亡，但，一者，房屋买卖合同并非人身依附性合同；二者，合同一方当事人死亡的情形并不属于我国《合同法》规定的合同终止情形；三者，双方当事人亦未约定此种情形下合同终止，因此，上诉人关于合同自然终止的主张，于法无据，本院不予采信。本院认为，被上诉人与吴某之间的房屋买卖合同法律关系依旧有效存续。
其次，关于继承人应否继续履行合同的问题。
三上诉人作为吴某的第一顺位法定继承人，其三人均未表示放弃继承，故根据我国《继承法》第三十三条的规定，其三人理应在继承遗产的范围内对被继承人吴某的债务承担清偿责任。需要指出的是，此条规定中的“债务”显然并非专指金钱债务，当然也包括被继承人生前订立的合同项下的义务，三上诉人对此理解明显有误，对其关于一审适用法律错误的主张本院不予采纳。本院认为，判由三上诉人继续履行被上诉人和吴某签订的房屋买卖合同，既是对诚实信用法律原则的尊重，亦是对死者生前真实意愿的尊重。
吴跃民诉王请房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书[上海市第一中级人民法院（2016）沪01民终10452号]
（本文责任编辑：龚炯）
#artContent h1{font-size:16px;font-weight: 400;}#artContent p img{float:none !important;}#artContent table{width:100% !important;}