总价1000万买套公寓，是不是傻？

一战翻身，众所周知，2019年广州公寓市场的变化让人眼前一亮。

相较于下跌的一手住宅、一手写字楼成交量，广州公寓成交量不跌反涨，合计成交28469套，共达156万㎡，同比上涨66%。

毋庸置疑，这与2018年底发布的“1219商服政策”不无关系。

要知道，在广州，不限购、总价低，向来是公寓的两张王牌。而小面积公寓，正是个中翘楚。

不过嘛，房产君却发现了一个突破常规的现象：2019年广州大平层公寓异军突起，供不应求，稀缺程度比小面积公寓更甚。

不信？数据说话。

2017-2019年广州近三年公寓各面积段供求比
面积段	2019年	2018年	2017年
40㎡以下	0.84	1.44	1.12
40-60㎡	0.45	1.6	1.37
60-80㎡	0.73	1.59	2.04
80-100㎡	0.4	0.97	1.69
100-120㎡	0.31	1.8	1.1
120-150㎡	0.12	1.9	0.63
150-200㎡	0.38	5.63	1.23
200-300㎡	0.29	7.45	0.63
300㎡以上	0.12	2.8	3.87

丨来源：克而瑞

来自克而瑞近三年的供求比数据显示，2017-2018年期间，广州小面积公寓相对120㎡以上的大平层公寓更为“吃香”。

不过，到了2019年，市场直接发生大反转。

其中，120㎡以下的公寓供求比在0.3-0.8之间；而120㎡以上的公寓供不应求状况明显，供求比均低于0.38，相当于4个人抢10套房。

最激烈者，非300㎡以上的大平层公寓莫属，供求比低至0.12，意味着1套房子10人抢！

简直惊爆眼球，有木有？

总价千万，法人名义购买，仍有人抢

值得一提的是，这并非广州的独特现象。

据南都2019年统计，福布斯近年来评选出的“世界十大奢侈豪宅”中，平层产品一度占据7席。在全球范围内，大平层正在成为顶尖人居置业浪潮的新趋势。

而在北上广深中，高端的公寓产品会是富豪们更愿意追求的主流产品。

以深圳为例，震惊全国的“8千万大平层秒光”、“验资2000万”等案例，都是大平层公寓。

比如，2019年2月，华润深圳湾瑞府线上选房，价值8千万的400平D户型“秒光”。

其推出约228-583㎡的大平层商务公寓，总价2448万-1.12亿元/套。

又如，2019年11月，深圳中心·天元推出52套房源，约380-393㎡、拥有270°环视景观的大平层公寓。

在这里，看房需要验资2000万元，总价区间在4350万元-6086万元/套。

值得一提的是，根据房产君2019年在市场收到的一线反馈来看，广州亦是如此。

首先是去年的11月，天河某项目销售中心甫一亮相，便引来众多关注。

项目涵盖3种产品：138-251㎡的大平层公寓，售价约8万元/㎡；200㎡的平墅（3层设计），售价约11万元/㎡；同时另有一栋38-74㎡的小面积公寓，售价约为5.5万元/㎡。

这意味着，想要入手一套大平层公寓，总价最低也要1100万起；至于平墅更是达到了2000万。

令人意外的是，虽然价格仰之弥高，而且须以公司法人名义方能购房，但广州人却相当买账。

房产君实地了解到，目前项目一整栋小面积公寓已经全部内部认购完，而平墅也已经卖完了。

其次，房产君从番禺某项目处也了解到，其大平层户型也相当受热捧，侧面佐证了这一现象。

可以说，在一线城市，拥有高端大平层公寓成为了顶层人士的一张“凭证”。

为什么大平层公寓如此受到欢迎？

很多人会疑惑，为什么大平层公寓会有如此强大的能量？

广州的高端大平层公寓到底被哪些人买走，他们为什么买高端公寓，准备做什么用，他们如何赚钱？

我们来看几组来自克而瑞的数据，便可知晓。

其一，大平层公寓基本位于企业集中、商圈聚集的地方，便于高端商务人士上班。

对于普通小户型公寓产品，客户主要以投资为主要目的，或作为暂无购房资格期间的过渡型居住用途。

而大平层公寓不同于住宅，也不同于别墅，客户基本以企业商务人士为主，因此，唯有地处商圈，企业环绕的地方，才能获得青睐。

根据克而瑞数据统计，2019年，广州120㎡以上公寓共计成交208套，而前四名合计成交192套，占比高达92%。

2019年广州120㎡以上公寓套均价排行
项目名称	成交	套均价	板块
广州绿地城	129套	143万	黄埔知识城
保利天悦	48套	805万	海珠琶洲
汇华国际酒店	11套	193万	黄埔科学城
萝岗敏捷广场	4套	167万	黄埔科学城

丨来源：克而瑞

而我们从板块分布来看，其基本位于黄埔知识城、海珠琶洲、黄埔科学城，都是企业聚集地。

黄埔中新知识城：大湾区首个国家级双边项目，是广深港澳创新走廊的龙头。

目前累计注册企业1651家，聚集了包括GE、京东、移动等“世界500强”企业巨头。

海珠琶洲：日前经过广东省批复，未来广州将以琶洲为核心，打造国家人工智能和数字经济试验区。

包括阿里巴巴、腾讯、唯品会、小米等国内互联网巨头、高精尖产业已相继落户琶洲，而今年，琶洲企业总部写字楼将进入集中交付期，下一个商务聚集区呼之欲出。

黄埔科学城：科学城聚集了超过130家世界500强企业，占据全市40%。此外，还有3200多家科技企业、400家科研机构。

更不必说这里坐拥奥园广场、万达广场、高德汇等8大购物中心，体量达300万㎡，相当于2个天河商圈的规模。

这样企业环绕、群星荟萃的顶级资产，谁人不想要呢？

其二，由于购买大平层公寓的客户多是城市“高端人群”，往往也成为实力的身份象征。

大平层公寓产品，由于面积大，总价高，价格接受度及准入门槛也更高。

这在一定程度上也决定了，大平层公寓成为高端人士的身份象征，成为城市“新豪宅”，占据一部分的高端市场。

来自克而瑞数据显示，2019年广州150㎡以上的大平层公寓，想要拿下一套？没有300万不要奢想。

更甚者，如恒大珺睿、天汇广场，均达到了千万总价的量级。

2019年广州150-200㎡以上公寓套均价排行
项目名字	套均价	成交套数
保利天悦	791万	11
天河新天地	261万	6
恒大珺睿	1212万	2
远通半山国际	339万	2
2019年广州200-300㎡以上公寓套均价排行
项目名字	套均价	成交套数
保利天悦	1201万	20
天河新天地	364万	6
天汇广场	1005万	6
富力盈尊广场	827万	1
2019年广州300㎡以上公寓套均价排行
项目名称	套均价	成交套数
保利天悦	1487万	4
天汇广场	3810万	3

丨来源：克而瑞

其三，相对于小面积公寓来说，大平层公寓的资产保值能力也更强。

作为高净值人群的身份象征，大平层公寓的资产保值能力也不赖。

房产君对比统计，最近两年在链家成交的144㎡以上的大平层公寓二手成交情况，基本实现保值。

其中，中心地段的大平层公寓物业还实现了高溢价，价格上探至顶豪住宅二手价。

甚至，位于珠江新城的富力公园28，更是实现了9年时间内价格翻涨108.92%，甚至总价跳表至千万级别。

2019年广州144㎡以上二手公寓成交
小区	价格对比	价格涨幅
合景睿峰L7 157㎡3室	2019年10月：总价689万 2012年1月：总价549.5万	25.39%
合景睿峰L7 157㎡3室	2019年6月：总价650万 2012年1月：总价549.5万	18.29%
富力公园28 157㎡3室	2019年6月：总价820万 2010年6月：总价392.5万	108.92%
富力公园28 274㎡4室	2018年1月：总价1228万 2010年6月：总价630.2万	94.86%
天汇广场天銮 235㎡4室	2018年1月：总价940万 2012年2月：总价801万	17.35%
富力爱丁堡国际公寓191㎡3室	2018年1月：总价713万 2007年3月：总价382万	86.65%

丨来源：链家、搜狐焦点

其四，相较于小面积公寓，大平层公寓空间尺度更大，舒适感更强。

大平层的建筑面积通常在120㎡以上，甚至达到300㎡，空间感、尺度感更强。

阔绰的空间尺度让起居、接待、娱乐都成为一种奢享的体验。

对于广州现有长达5年的购房贷款资格的限制，大平层产品无疑具备更长远的价值潜力，自然受到市场与层峰人士的追捧与喜爱。

小结

作为城市豪宅的又一选择，大平层公寓的产品及地段占有具有绝对的优势。

在城市资源竞争中取得一席地位的大平层豪宅公寓，注定将成为一个时代精英群体的集体选择，化身为顶级的城市资产。

但，由于其高总价、受众客群小的特征，通常去化速度相对缓慢，对资金实力要求也更高。

当然，大平层公寓的热销，实则也是由于一线城市的限购政策和强大的购买力而带来的新机遇。这样的法则，放眼二三线城市、偏远地方可不一定适用。

所以，房产君还是要提醒一句，即便你有能力、有实力、有意愿，也要看准了再下手哦。

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