2020年之于福州楼市是魔幻又现实的一年。受疫情影响，年初售楼处纷纷关门、项目建设停工，房企纷纷转战线上“自救”，下半年“三道红线”融资新规落地，房地产调控收紧。重重压力下，有的房企乘风破浪，终拨云见日，也有房企在残酷竞争中淘汰出局。《2020年福州楼市报告拿证开盘篇》将重点从新房供应大数据、区域分布、开盘价格、去化情况等方面解读这不平凡的一年。根据乐居数据统计，截止12月31日，2020年福州五区拿证399次，业态涵盖普通住宅、别墅、SOHO、商铺、车位等，总许可面积约813万方，环比增长69.4%；新入市住宅（含安商房）68307套，环比增长78.6%；新增可售商品住宅24771套，环比增长7.3%。
新房供应的增加并没有带来开盘量的增长。2020年福州五区共有59个楼盘开盘，全年累计开盘86次，环比下降16.5%；整体推售约1.3万套房源，环比下降23.73%。
从全年大数据来看，2020年福州楼市整体新房供应大幅上涨，但其中包含大量安商房，可售商品住宅同2019年相比保持较高的稳定性。开盘方面则有明显减少，这主要是由于福州楼市目前供应量大，销售以去库存为主，当然也有年初疫情影响，开盘量呈现下滑趋势。据乐居数据统计，2020年福州五大区入市可售商品住宅分别为：仓山10789套、晋安7057套、马尾4820套、台江1742套、鼓楼363套。同往年相比，仓山、晋安依然坚挺，尤其是仓山区，无论总量还是增量都冠绝五区；而去年拿证凶猛的马尾区今年疲态尽显，环比下降21.07%；寸土寸金的鼓楼、台江则进一步下降，基本呈现“无房可买”的状态。
从板块细分来看，仓山城南的活跃度最高，全年以4944套可售商品住宅的供应量位居榜首，是2020年福州楼市当之无愧的黑马板块；中心区、五四北仍然是热门板块，均贡献住宅三千+；老仓山、金山、东区、快安、琅岐（含亭江）中规中矩，供应量在“两千档”；“昔日网红”奥体，以及偏远的马尾老城、桂湖板块全年新增房源均不足千套。
城市在蜕变的过程中总会涌现出一些新的版块，从沧海桑田到万家灯火，一些板块被时间淘汰，就有一些板块新兴崛起。纵观整个福州楼市，从单一中心的“鼓台时代”到东二坏、金山奥体等多中心百花齐放的局面，再到如今鲜明的南向发展轨迹，福州楼市的发展始终与福州城同频共振。从2020年开盘区间价格来看，中心区开盘价格约在3-4.3万/平；晋安开盘价格约在2.2-3.3万/平；仓山开盘价格约在2.1-3.8万/平；马尾开盘价格约在1.6-2.4万/平；闽侯开盘价格约在1.1-1.9万/平；长乐开盘价格约在1.4-1.9万/平。大体呈现以中心城区为核心，向外围逐步递减的格局，万元以下的开盘价格已难寻。
与2019年相比，2020年福州不少区域开盘价格有所下降。乐居君认为开盘价格整体下行，其一主要是由于大量配建安商房项目入市，拉低板块开盘价格。其二，2020年福州新房供应增多，去化压力大，不少项目都采取了“以价换量”的策略来赢得市场。在2020年开盘的项目中，约6成的项目开盘当天都有一定力度的开盘优惠，甚至有市区楼盘开盘打出8.4折优惠。2020年福州五区开盘去化情况整体不容乐观，两极分化、冷热不均现象明显，“抢不到”和“卖不动”并存。从乐居君的统计结果上看，45%开盘当天去化率不足四成；24%开盘去化率在四到六成；而超过八成去化率的仅有11%。并且，乐居君注意到，不少项目采取多期开盘的方式来提高去化率，侧面显示房企信心不足。
总体来说，当前楼市库存量大，且项目同质化，缺少真正高性价比的好房源是2020年福州楼市开盘去化不佳主要原因，项目产品与价格错配、价格与区域错配现象屡见不鲜。此外，2020年整体经济下行，许多购房者预期收入降低，选择置业的购房者也愈发谨慎，消费趋向于保守。风雨飘摇的2020年，我们看到了房地产的艰难也看到了房地产的韧性。12月，福州出台《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》，进一步深化户籍制度改革，促进人口和劳动力资源有序流入，壮大人口规模同时，也提振福州的楼市，为2021年楼市开篇注入强心剂。相信未来的房地产开发必然会越来越理性，房价趋向更加稳健。
注：①如无特别标注，全文中福州指福州五区；②文中“可售普通商品住宅”指不含安商房、保障房、社会租赁用房、SOHO、商铺及车位等以外的可售住宅房源。③文中所用数据是乐居根据公开数据整理，因统计方式及统计时间等因素影响会存在一定误差。本文数据仅供用户参考和借鉴，最终数据以开发商或政府实际公示为准。
