如何在澳洲楼市低迷的情况下掘金？

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本篇共1172字｜预计阅读时长2分钟

一个国家的房地产市场的拐点取决于人气。如何在低迷的楼市，掘金有方，看这一篇就够了。

地理位置很重要

根据HTW分析，墨尔本和悉尼的房地产市场（包括独栋别墅和公寓）已经过了顶点，开始走下坡路。问题是到底这个下坡路有多陡峭、多漫长？

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地产专家表示，在市场低迷的时候，对房屋的质量和选址显得更加重要。特别是对于那些能负担得起价钱的首次购房者。

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拿墨尔本举例吧，目前墨尔本的房价的增长进入缓和期。但由于人口增长，市中心10-25公里范围内的住宅区仍在继续扩张建设中，价格上涨稳定 。

无独有偶。布里斯班也上演着类似的一幕。布里斯班公寓过度供应让一些投资者感到紧张，因为供过于求，势必导致价格下跌。但在它的中环城区，例如Wavell Heights, Kedron, Stafford and Chermside，投资机会依然存在。

供应量分析

根据政府部门数据显示，每年人口增长约37万人，意味着每年有额外的55,000户住房需求。

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver：“此前，住宅供应并没有跟上人口增长的速度，因此造成了巨大的短缺，推高了房价。由于近期，单位供应量激增，目前这种情况正在得到解决，但还没有出现供应过剩的现象。首府城市平均空置率在长期平均水平徘徊，其中，悉尼较低，墨尔本略有下降。”

现在，大多数大型贷款机构（如银行）和金融公司都使用了黑名单对部分购房者限贷，尤其对那些计划外高层公寓（high-rise, off-the-plan purchases）和一些小微公寓的购买。他们还收紧了 能用可承销证券和个人收入来支持的贷款申请。

自检个人财务状况

过去两年，人们累累负债使得澳洲经济脆弱不堪，所以审慎监管机构开始采取措施，限制那些抬高房价的盲目借贷。

根据Canstar的数据显示，过去12个月中， 纯息贷款投资平均浮动利率已经上涨超过44个基点。同时，贷款人也会更加仔细地审核借款人的还款能力，如借款人的收入来源和每月支出情况等。

借款人若将低成本的只还息定期贷款转换为本息抵押贷款，需要向贷款人证明他们可以提供高达7.25％的贷款利率。

对收益预期要客观

地产是一项长期投资。 一般来说， 独栋别墅和公寓楼六年后出售依旧有可能亏损。

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CoreLogic数据统计显示，想要赚钱的房产投资者通常持有房产至少九年。

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现在，投机性购房者正试图占领市场。但它不像公司的股票投资，可以快速进出。

房地产和财务咨询公司战略融资部主管Mario Borg说：“因为，在支付了印花税等其他费用后，搬家费用占总收益的10％。最好的缓解风险的措施就是进行长线投资。因为从短期来看，利率上涨和租金收益率下降意味着墨尔本和悉尼的投资者的投资风险加大了。

最好把重点放在那些租金收益率更高的地方。例如，悉尼地产的12个月租金回报率增长了约0.3％，而墨尔本为5.3％。在布里斯班，独栋别墅和公寓的回报率下降了1％。这些地方与霍巴特形成了鲜明对比，在那里的投资回报分别增加了11％（独栋别墅）和14％（公寓）。

本文信息来源：澳洲金融评论报