别急抄底！ 澳洲房地产底部还远着呢？

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目前市场上等待出售的房产数量创下2012年以来新高。

Corelogic研究发现，虽然地产市场尚未确立进入底部，但信贷收紧和对未来悲观预期意味着买家稀缺，卖家不得不耐心等待或提供大幅折扣吸引买家。目前全国有115,000套已挂牌房源，较上一年同期高出15％。

Corelogic研究主管Tim Lawless说：“市场上没有那么多买家，成交量非常低。过去一年中，出售房产的时间显著变长。”

在悉尼，超过83％的房产已经挂牌超过60天，比上一年增加了近10％。

在墨尔本，这一数字占所有房产的80％，涨幅超过20％。

在堪培拉、布里斯班和阿德莱德，物业也需要更长时间才能出售。

Tim Lawless说：“现在是买方市场，买方有足够多的选择，且具有议价能力。”

过去的一年中，澳大利亚的地产销售额下降了15％，在悉尼和墨尔本这样的大城市，这一降幅更是高达20％以上。

“其中一个主要原因是申请贷款变得更加困难了，特别是对投资型购房者来说。此外，自住房买家也受到了影响。2018年下半年尤其明显，自住房信贷流动情况开始变得缓慢。” Tim Lawless说 。

“我认为澳洲房地产市场还没有触底。我们没有看到任何迹象，表明市场会发生改变，也没看到信贷会放松的迹象。”

市场底在何处？

伴随着债务融资资产泡沫的破裂，澳洲的房地产市场已经变得更加糟糕， LF Economics研究团队分析认为，这可能导致房价（以表面价格计算）在2019年跌幅高达25％。

五个阶段性泡沫的破裂

随着悉尼租金收入下降、抵押贷款拒批率上升、Opal Tower等建筑丑闻、以及负扣税改革的悬而未决，整个市场变得越来越脆弱，LF Economics研究团队认为，现在市场正进入五阶段泡沫的“第三阶段”，这是一个“挤泡沫”的过程。

前两个阶段围绕着“房地产价格下跌和建筑项目陆续取消”，而第三阶段出现“价格跌幅远超业主们的预期”。

“我们认为，2019年房地产市场继续承压，悉尼和墨尔本的房价下跌速度将会加快。预计2019年，这两大城市的表面房价将下降15％至20％。” LF Economics表示。

“如果金融和住房市场恶化程度超过预期，那么表面价格可能会下跌25％。”

导致楼市加速下滑的18个理由

LF Economics认为，澳洲房价不仅会继续下跌至少到6月份，而且价格将加速下跌。

这项研究的前提是基于抵押贷款债务出现回落，抵押贷款在很大程度上推动了澳洲房地产业的繁荣。

安保资本（AMP Capital）首席经济学家Shane Oliver预测，今年悉尼和墨尔本的房价将进一步下跌15％。

澳大利亚国民银行（National Australia Bank）经济学家David de Garis对近期拍卖清空率的反弹是否会持续，抱有怀疑态度。

LF Economics罗列出了可能导致房价加速下跌的18个因素，如下图所示：

参考来源：

https://www.afr.com/real-estate/18-reasons-why-property-prices-will-fall-further-20190225-h1bpfc

https://www.abc.net.au/news/2019-02-25/most-properties-on-market-since-2012-but-where-are-the-buyers/10838172