建业地产合同销售300亿郑州80亿 10年市值增长不足80% 老胡商道得与失
投实君按：“到今年6月6日就是我们上市10周年了。”
“我们的战略就聚焦在河南这一个省。”
“我们过去十年和未来三年的战略基本上还是聚焦在这个市场上，不断提高在这个市场的份额。”
3月13日，在建业地产的业绩发布会上，胡葆森动情地谈起了商道。
2017年的业绩，也给了他足够的底气，谈关于对于省域化的坚持。
该年度，建业地产实现合同销售金额约人民币304.15亿元，合同销售面积约458.4万平方米，同比分别增长51.0%和65.8%。
按合同金额计算，建业地产2017年在河南省市场占有率为4.3%。
实现营收138.79亿元人民币，同比增长46.2%；归母净利润8.11亿元，同比增长101.3%。
2017年1月1日，建业地产总市值41.27亿元，2017年12月31日，建业地产总市值89.63亿元。
建业的市值，跟随盈利一起倍增！
建业地产失落的郑州 淡出的郑州
然而，聚焦到郑州，这个数据并不乐观。
财报显示，建业地产2017年在郑州市合同销售金额为80.33亿元，占比26.41%，同比下降25%，合同销售面积同比下降14%。
在建业地产2017年年度18个河南城市里，仅有郑州和济源的合同销售金额在下降。
根据克而瑞1月8日发布的《2017年度大郑州房地产企业销售金额TOP20排行榜》2017年度建业地产在郑州市权益销售金额65.77亿元，排名也是第6位。
如果以建业地产2017年80.33亿元的合同销售金额来看，排名则前进一位，在第五位。第一名正商地产在郑州的销售额足足是建业地产的三倍，甚至第四名万科，也超越了建业20亿元。
胡葆森曾经在采访中提及，最早是王石建议他坚守河南的，然而，十年后，万科挥师北上，在老胡老家的省会，市场份额超过了建业，老胡怎么想？
“什么时候夺回郑州市场第一呢？还是有计划的，当然也有可能。郑州是整个河南的中心，我至少目前要确保前五，接着要进入前三。”2月28日，在2018亚布力中国企业家论坛上，建业地产董事局主席胡葆森接受腾讯《一线》专访时表示。
以建业地产财报为基础信源，投实统计了建业地产2008年~2017年郑州地区销售金额与河南其他地区销售金额的对比，从下图可以清晰看出，在建业地产的市场份额中，2008年郑州市场占比为58.42%，此后数年这一比重再未恢复过，而刚过去的2017年，则是创下了新低。
郑州市场的份额，在整个建业的营收里，甚至只占了26%！
坚守河南，却在郑州的地理位置越来越重要，成为房地产兵家必争之重地之际，步步后退，老胡的战略意图，让人捉摸不透。
2018年的开局也不乐观。
根据克而瑞3月13日发布的《2018年1-2月大郑州房地产企业销售金额TOP10排行榜》，1-2月份建业地产在郑州市权益销售金额11.61亿元，排名第六位。
老胡要想“至少确保前五”，同志还需努力！
曾经的恒大和建业 同样的出发不同的十年
“我想借此机会再强调一点，我们这个公司可能在资本市场，在香港面对所有投资者的时候，我们可能一直还是处在第三梯队，等我们再有一两年过一千亿的时候，其他大巨头已经直逼一万亿了，因为我们只在一个省，在规模上很难与前五大地产商相比较。”——老胡在业绩发布会上说。
不管老胡的省域化有多少情怀，但仅从股东回报上来说，建业地产10年的成绩，确实难言让投资者的收益跟上时代。
截止2018年3月13日，建业地产总市值为83.76亿元，较2008年6月6日上市首日市值47.35亿元涨幅76.89%。
10年不足8成的涨幅，做建业地产的股东，远不如做建业的房东。
对比恒大和万科，截止3月13日，中国恒大总市值为3208亿元，较2009年上市首日涨幅416.58%。
万科A总市值3586亿元，较1991年上市首日涨了596倍。
如果以2008年6月6日，建业上市首日为基准，当天万科总市值1315.13亿元，截止2018年3月13日收盘，万科总市值增长了168.39%。
而从历年营业收入上看，2008年，建业与恒大营业收入差距并不大，分别为32亿元、36亿元。到2016年，恒大营收达到2128亿元，建业为96亿元，恒大营收是建业的22倍。
2008年，万科营业收入410亿元，是建业营收的12.8倍。2016年，万科营收为2405亿元，是建业96亿营收的25倍。
从销售额来看，2017年，万科合同销售金额5298.8亿元，恒大合同销售金额5009.5亿元，分别为建业地产的17.42倍、16.47倍。
从图片中看到的更直接，代表恒大营收的红色一直在野蛮生长，代表万科营收的灰色高举高达，均匀滴快。
代表建业营收的蓝色，和红色灰色的柱子越来差距越大，逐渐仰之弥高。
资产负债率86% 净借贷比率50.8% 账上超百亿现金。
“但是回过头来看过去的10年，我们10年前在百强企业里面，这十年下来到今天依然还在百强企业名单里面的，大约有30多家，幸运的是我们是其中之一。”——胡葆森
不管是被诟病保守还是被褒扬稳健，投实君确信，在调控政策瞬息惊变的“白银时代”，建业地产一定能走得够久。
2017年末，建业地产总负债540.54亿，总资产625.27亿，资产负债率约为86.45%。
截至2017年末，建业地产的现金及现金等价物约为人民币112.84亿元。
如果算净借贷比率的话，仅有50.8%！
这样保守的举债比率，即使调控政策再次收紧，建业地产的日子，也不会太差。
截至2017年末，建业地产银行借款38.88亿元，其中20.03亿元银行借款有抵押，银行借款实际年利率介于4.35%-6.50%区间。其他借款3亿元，均为抵押，实际年利率介于1.2%-7%区间。
2017年，建业地产成功发行本金2亿美元2018年到期票息6.00%优先票据。
从担保情况来看，建业集团于2017年末就合营企业的银行借款及其他借款为人民币65.12亿元提供担保，2016年末为29.143亿元。
从财报来看，地产企业通常都会采用“明股实债”的方式来融资，在2018年，监管卡住这条资金路径的话，市场上会出现什么样的创新产品来满足这方面的需求，目前还是未知数。
看建业的财报：
“2017年3月31日，本集团与中原信托签订一项股权转让协议，以收购河南建业联盟置业有限公司的34.375%股权，代价为人民币3.3亿元。”
“2017年3月31日，本集团与长江财富资产管理有限公司签订一项股权转让协议，以收购河南龙宇房地产开发有限公司的30%股权，代价为人民币1.25亿元。”
“2017年12月27日，本集团与百瑞信托签订一项股权转让协议，以转让河南龙宇的40%股权，代价为人民币1.45亿元。”
“2017年6月30日，本集团与上海中城勇逸投资中心（有限合伙）（「中城基金」）签订合作框架协议、股权转让协议、借款协议及投资退出股权转让协议，而于2017年7月21日，本集团与中城基金签订合作框架协议第二补充协议、股权转让补充协议及借款补充协议，以修订框架协议的条款。据此，本集团同意出售而中城基金同意收购郑州安永置业有限公司的20%股权，代价为人民币1.5亿元。”
“出售河南龙宇及郑州安永收益净额人民币1.9亿元于年内损益确认。”
“2017年5月9日，芜湖远翔嘉达投资管理中心（有限合伙）向郑州建业十八城置业有限公司投资，而后者先前为本集团的全资附属公司。于芜湖远翔作出投资后，郑州十八城被视为合营企业。视为出售郑州十八城收益净额人民币28万元于年内损益确认。”
2017年建业获取土地约575万平方米 郑州土地储备面积占比34%
“截止到2017年年底，我们的市场份额达到了5%以上，今年年底应该会接近7%，我们希望用今年、明年、后年三年时间，能够达到接近10%的市场份额。”——胡葆森
建业地产的市场份额能占多少？土地说了算！
2017年，建业集团通过公开竞买和股权收购获取土地约575万平方米，新增储备建筑面积约1467万平方米。截至2017年12月31日止，建业地产拥有土地储备建筑面积约3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。
按城市分布，郑州市土地储备面积占比34.25%，河南省其他地市土地储备62.97%，其中洛阳市、新乡市、驻马店市土地储备分别占比7.86%、6.64%、6.07%。此外，建业地产在三亚的土地储备占比2.78%。
根据建业地产2017年业绩披露，2017年建业地产在郑州市土地公开竞买市场出手5次，其中两次竞得土地位置位于郑州市国际文化创意产业园，耗资26.65亿元竞得16宗土地，面积共计91.92万平方米。