别等了!现在就是重庆房产置换最佳时机。

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现在秋意渐浓,重庆楼市又慢慢进入盘整的时期了。虽然目前市场观望情绪旺盛,但是需求依然还在蠢蠢欲动。

比如这段时间,我们每天的后台咨询里面,至少有三分之一的朋友都在问我们关于置换的问题。

哪些人群的需求应该置换房产?

哪些房产需要置换?

如何正确置换?

对此,我们给出这一篇置换小攻略。

01 哪些人群的需求应该置换房产:

本着尽量不折腾的原则,我们认为高度归纳之后只有两种人群的需求是确实需要置换房产的。

1、确实自己一家人有住房需求,需要置换更好、更大、或者其他板块的房子。

随着生活水平的提高,人们对住房层次的需求也是在不断提高的,因此有了条件之后置换一套更好更大的住宅不可厚非。比如有些家庭因为生了二胎以及老人赡养问题,家庭人口由少变多;又比如考虑小孩以后的教育问题,需要提前置换一套好学校的学区房。这些都是急需解决的问题。

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如果因为工作事业的关系需要迁移到城市的另一端,确实每天通勤太不方便,也是可以考虑置换一下住房位置的。重庆因为山河割裂,南北纵深长,东西山脉多,桥梁多、隧道多、堵车也多、通勤时间无限拉长。我以前有个同事工作在解放碑,买房却买在大学城,每天从起点坐到终点,也是没谁了。

2、对于投资客户而言,在横盘阶段,就是审视流动性最好的时机。

这个时候需要将自己流动性不太好的房产置换了,以此优化资产,提高流动性和保值性。现在楼市进入平稳期,涨跌都不可能,作为投资者来说最好的做法就是多吃进多置换,多把负债率低的标的还清再抵押,等待下一波“风口来临”。

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02 哪些房子需要置换 :

那么哪些房产是需要置换的呢?我们高度归纳了一下4种:

1、 按揭负债率低于50%的住宅,这样的房子资金利用率太低,可以置换了。

很多人的习惯是不太喜欢欠银行钱,每个月还要还利息,巴不得赶紧存钱把利息还完,甚至是在买房的时候就付全款。殊不知,这样的买房方式太不经济实惠了。

假设我们每年的通胀率就是8%左右,银行贷款利率也5%左右,相当于我们每还一个月的钱,都被补贴了3%,只是这个收益平时我们看不到,它是在我们卖出房产时融汇在涨幅里面一起返给我们的。

那么一套房产的负债率低,收到的补贴也就低,浪费贷票划不来,建议置换。

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2、 商品房涨幅在上一轮已经翻倍的偏远郊区。

偏远的房子流动性本来就比较差,同时新区往往又是跟涨板块,翻了倍的新区,如果后面要再翻倍,时间上面会更晚。

目前重庆很多新区已经翻了一轮了,下一次风口要等到核心区领涨之后,重庆差不多都涨到位了才能有行情。对于投资来说,这样的投资等于放进冻库,房子卖出周期变长,资金流动性变差,不利于跟上市场步伐去投资。因为我们建议赶紧脱手离场,重回核心区置换准新房,提高流动性和保值性。

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3、 市场上不受待见的老破小、老破大。

一直以来我们一直都说重庆有酸雨,重庆人有新房癌,投资不建议投老破系列。除非有超强的学区房功能,不然就是产品迭代后最不受待见的房产,如果能够卖出,就可以赶紧毫不犹豫地赶紧置换了。

4、 现有房产满足不了实际居住需求的。

这就和前一部分内容因为居家需求而置换的人群相匹配了,刚改置换,没什么好说的。等待解决不了问题,孩子要上学、家庭人口增加、老人要赡养这些都要及时行动,能置换就趁现在市场平稳的时候赶紧置换,等到风口来的时候才不至于慌忙置换甚至置换不起,所以还是那句话不要等待!

03 如何正确置换:

平稳期:我们建议边卖边买。

平稳期的时候价格也没有什么波动,所以有充足的时间让我们一边挂起卖,另一边慢慢选自己心仪的房子。避免新房子定了,这边旧房子紧到卖不出去,资金出问题。

上涨期:我们建议先买后卖。

因为上涨期的时候,市场很火热,你的房子也很好卖,不愁卖不出去资金出问题。但另一方面,你要买的房子也很好,甚至会跳价,所以应该提前布局,先买上,把房源和价格锁死。再卖自己的旧房子,在这个过程中,旧房子还能涨价,相应的还赚的更多了。

比如说你要买的房子涨价前是100万,涨价后是150万;你要卖出的旧房子涨价前是80万,涨价后是120万。

那么在上涨时期,当大家都要涨的时候就要先买后卖。

买进100万,卖出120万。

而不是卖出80万,买进150万。

这两种方式的差异放在一起一比较,落差就很明显了。

04 结语

可能会有人告诉你重庆2020年也大概率会横盘。但是我们不这样认为。我们认为需要在明年5月份之前完成置换。每一年哪怕是小年,一般也会有小阳春。

就和刚需不用等,什么时候都应该一样上车。确实有置换需求,也没有什么好等的,特别是现在行情平稳的时候,更是最佳的安安心心置换的季节。

最后教大家一个小妙招:将自己手上的房产挂上尽可能多的中介平台,观察10天。看这段时间内哪一套咨询量大,哪一套咨询量小。

我们认为,在资产清单上面,咨询量小的那一两套,恰恰就是最需要置换的那两套。咨询量特别大的,反而是流动性很大的香饽饽,这是核心资产,别轻易卖!

就是现在,置换正当时!


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原创:喻言

主编:浮云

图片:网络、实拍

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