别等了！现在就是重庆房产置换最佳时机。
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现在秋意渐浓，重庆楼市又慢慢进入盘整的时期了。虽然目前市场观望情绪旺盛，但是需求依然还在蠢蠢欲动。
比如这段时间，我们每天的后台咨询里面，至少有三分之一的朋友都在问我们关于置换的问题。
哪些人群的需求应该置换房产？
哪些房产需要置换？
如何正确置换？
对此，我们给出这一篇置换小攻略。
01 哪些人群的需求应该置换房产：
本着尽量不折腾的原则，我们认为高度归纳之后只有两种人群的需求是确实需要置换房产的。
1、确实自己一家人有住房需求，需要置换更好、更大、或者其他板块的房子。
随着生活水平的提高，人们对住房层次的需求也是在不断提高的，因此有了条件之后置换一套更好更大的住宅不可厚非。比如有些家庭因为生了二胎以及老人赡养问题，家庭人口由少变多；又比如考虑小孩以后的教育问题，需要提前置换一套好学校的学区房。这些都是急需解决的问题。
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如果因为工作事业的关系需要迁移到城市的另一端，确实每天通勤太不方便，也是可以考虑置换一下住房位置的。重庆因为山河割裂，南北纵深长，东西山脉多，桥梁多、隧道多、堵车也多、通勤时间无限拉长。我以前有个同事工作在解放碑，买房却买在大学城，每天从起点坐到终点，也是没谁了。
2、对于投资客户而言，在横盘阶段，就是审视流动性最好的时机。
这个时候需要将自己流动性不太好的房产置换了，以此优化资产，提高流动性和保值性。现在楼市进入平稳期，涨跌都不可能，作为投资者来说最好的做法就是多吃进多置换，多把负债率低的标的还清再抵押，等待下一波“风口来临”。
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02 哪些房子需要置换 ：
那么哪些房产是需要置换的呢？我们高度归纳了一下4种：
1、 按揭负债率低于50%的住宅，这样的房子资金利用率太低，可以置换了。
很多人的习惯是不太喜欢欠银行钱，每个月还要还利息，巴不得赶紧存钱把利息还完，甚至是在买房的时候就付全款。殊不知，这样的买房方式太不经济实惠了。
假设我们每年的通胀率就是8%左右，银行贷款利率也5%左右，相当于我们每还一个月的钱，都被补贴了3%，只是这个收益平时我们看不到，它是在我们卖出房产时融汇在涨幅里面一起返给我们的。
那么一套房产的负债率低，收到的补贴也就低，浪费贷票划不来，建议置换。
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2、 商品房涨幅在上一轮已经翻倍的偏远郊区。
偏远的房子流动性本来就比较差，同时新区往往又是跟涨板块，翻了倍的新区，如果后面要再翻倍，时间上面会更晚。
目前重庆很多新区已经翻了一轮了，下一次风口要等到核心区领涨之后，重庆差不多都涨到位了才能有行情。对于投资来说，这样的投资等于放进冻库，房子卖出周期变长，资金流动性变差，不利于跟上市场步伐去投资。因为我们建议赶紧脱手离场，重回核心区置换准新房，提高流动性和保值性。
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3、 市场上不受待见的老破小、老破大。
一直以来我们一直都说重庆有酸雨，重庆人有新房癌，投资不建议投老破系列。除非有超强的学区房功能，不然就是产品迭代后最不受待见的房产，如果能够卖出，就可以赶紧毫不犹豫地赶紧置换了。
4、 现有房产满足不了实际居住需求的。
这就和前一部分内容因为居家需求而置换的人群相匹配了，刚改置换，没什么好说的。等待解决不了问题，孩子要上学、家庭人口增加、老人要赡养这些都要及时行动，能置换就趁现在市场平稳的时候赶紧置换，等到风口来的时候才不至于慌忙置换甚至置换不起，所以还是那句话不要等待！
03 如何正确置换：
平稳期：我们建议边卖边买。
平稳期的时候价格也没有什么波动，所以有充足的时间让我们一边挂起卖，另一边慢慢选自己心仪的房子。避免新房子定了，这边旧房子紧到卖不出去，资金出问题。
上涨期：我们建议先买后卖。
因为上涨期的时候，市场很火热，你的房子也很好卖，不愁卖不出去资金出问题。但另一方面，你要买的房子也很好，甚至会跳价，所以应该提前布局，先买上，把房源和价格锁死。再卖自己的旧房子，在这个过程中，旧房子还能涨价，相应的还赚的更多了。
比如说你要买的房子涨价前是100万，涨价后是150万；你要卖出的旧房子涨价前是80万，涨价后是120万。
那么在上涨时期，当大家都要涨的时候就要先买后卖。
买进100万，卖出120万。
而不是卖出80万，买进150万。
这两种方式的差异放在一起一比较，落差就很明显了。
04 结语
可能会有人告诉你重庆2020年也大概率会横盘。但是我们不这样认为。我们认为需要在明年5月份之前完成置换。每一年哪怕是小年，一般也会有小阳春。
就和刚需不用等，什么时候都应该一样上车。确实有置换需求，也没有什么好等的，特别是现在行情平稳的时候，更是最佳的安安心心置换的季节。
最后教大家一个小妙招：将自己手上的房产挂上尽可能多的中介平台，观察10天。看这段时间内哪一套咨询量大，哪一套咨询量小。
我们认为，在资产清单上面，咨询量小的那一两套，恰恰就是最需要置换的那两套。咨询量特别大的，反而是流动性很大的香饽饽，这是核心资产，别轻易卖！
就是现在，置换正当时！
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原创：喻言
主编：浮云
图片：网络、实拍
商务合作：340325996
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