华夏幸福到底属于什么样的商业模式？

这两天华夏幸福刚好出了几个大新闻，谈谈我对其风险的理解：

1.关于现金流的风险，结合最近发改委审批的华夏幸福发行20亿美元债的额度，联想到去年ABS融资，以及PPP资产证券化融资额度通过，由此可见，发改委对华夏幸福是真爱。另外股东大会王文学说到一句最经典的逻辑:传统房地产公司有钱必须买地，否则无米下锅；有地必须开发，否则无业绩支撑，业务进度无法真正掌握主动权。华夏幸福可以自己控制进度，有钱多开发点新的产业园，实在没钱可以暂停项目，现金流宽裕继续开发推进。

2. 地方政府支付能力的风险。华夏幸福的模式从根本上决定是大家一起把蛋糕做大，蛋糕做大了大家有钱赚，地方政府自然可以从新增加的财政收入当中支付华夏幸福的服务费。如果蛋糕不够大，或者根本没有蛋糕就谈不上支付了。但是蛋糕做大了到底是否还存在地方政府不给钱的情况呢？我觉得这个可能性基本可以排除了，第一，地方政府有蛋糕的情况下没有理由不支付。主动性积极性也会比较高。第二，就算不支付，要看谁欠谁的更多，华夏幸福明明要找地方政府拿地，需要支付更多的土地出让费，这个可以抵扣的嘛。甚至有些地方政府支付能力不足的，例如沈水，也可以一定程度上使用这种方法。

3. 异地复制招商能力的风险：目前我是比较偏乐观的。第一，固安用了将近10年才基本实现总现金流回正，目前的嘉善和来安只有了2-3年基本实现当年现金流回正，步伐更快，效果更好，由此可见一斑。华夏十年的累积没有白费。第二，河北和沈阳可以说几乎是全国经济最落后，观念最保守的区域，华夏尚且可以做得不错，目前签约的新产业园集中在长三角，粤港澳大湾区，成渝经济区，中原地区，京津冀大本营。无论如何形势比当初的固安和沈水强了实在太多，所以基于以上两个理由，我觉得成功的几率比较大。

4. 政策风险：之前认为华夏幸福最大的风险在于环京的政策风险，目前雄安规划落地，可以预计的是环京地区政策最严时期已经过去，华夏最痛苦的阶段已经过去。几个原因：第一，环京政策已经到底，不可能更加严格；第二，雄安规划落地，接下来会有大把资金冲进去建设雄安，华夏幸福的产业园和楼盘集中在环京的雄安和北京附近，将来会有相当多的基础设施推动，第三，北京第二机场明年试飞，城际铁路要修，另外雄安不让建设住房，必然刺激附近的房地产市场。从远一点看，目前华夏的楼盘基本8500左右的均价对应环京的区域实在没有太多下跌的空间。所以我觉得这点只会往好的方向发展了。

综合以上，个人认为华夏幸福风险点基本排除，如果说实在有风险，至少也是值得一搏的。赢了可以赚取10元，输了只会输掉5毛。投资是概率的游戏，目前华夏幸福已经占我A股持仓部门30%，不排除有好价格继续加仓或者移仓的可能性。以上不构成投资建议，仅供自己日后参考！