无理由退房，真退还是噱头？

在疫情黑天鹅影响之下，全国大部分行业被按下了暂停键，房地产行业也在其中。

全国多地禁止售楼处开放、工地普遍延期开工，地产商寄予希望的“开年小阳春”，如今看来也变得充满了未知数。

行业发展需要考虑生存命运的时候，总有可能出现“绝处逢生”的途径。为应对疫情带来的影响，不少房企通多种形式出击，全面启动线上营销，展开了特殊时期的房企“保卫战”。

其实房地产线上推广，线上O2O的商业模式并不是什么新鲜事了，在一些头部开发商中几乎是标配，购房者通过APP或者小程序可以实现在线咨询、预约看房、等功能，还能查看样板间、户型、示意图等资讯，甚至连VR看房也不稀奇。但如此大规模、全面的线上营销，在房地产行业还属首次。

而为了消除客户对线上购房的担忧，许多房企在推出线上购房平台后，紧接着也推出了系列配合线上购房的政策，如“无理由退房”、“无理由退差价”等。

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据了解，截至21日时已有美的、融创、花样年、阳光城、世茂、保利、禹州、富力、龙光等多家房企推出了限时的“无理由退房”活动。

禹洲集团：1月30日，禹洲集团就推出了“宅家安心购，7日无忧退”的活动。

▲图源：禹洲集团官网

融创:对上海区域指定项目，2月10日至3月31日期间，自认购之日起至3月31日享受无理由退房，时间最长至50天。

对东南区域指定项目，2月9日至3月31日期间，自认购之日起可享受“30天内无理由退房政策”。

2月10日，融创中国北京区域称，2月10日至3月31日认购融创北京指定项目，认购之日起享受30天内无理由退房，涵盖北京、济南、青岛、太原、石家庄等18个城市。

▲图源：网络

绿地湖南：绿地湖南无理由退房活动时间为2020年2月4日24:00至2月15日24:00，在此期间凡购买绿地湖南在售楼盘的客户，签署《认购协议》且缴纳定金（5000元）后即可锁定房源。自签署《认购协议》之日起10个自然日内，客户可申请无理由退房，无其他任何限制条件（详情请咨询各项目置业顾问）。

▲图源：网络

恒大:2月29日前，购房者在恒大线上平台缴纳5000元定金并签署《商品房网上认购书》，即可预定房源。从签署《商品房买卖合同》之日起至5月10日，还可以享有最低价购房权益。

如果客户已履行《商品房认购书》及《商品房买卖合同》的各项到期义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均享有无理由退房的权利。详情请参考购房现场公式的《无理由退房协议书》；具体适用楼盘范围可根据当地政策规定调整，详询各售楼部。

▲图源：网络

龙湖：2月3日至18日，合肥部分项目线上购房，15天内无理由退房。

西安龙湖.彩虹郦城线上意向登记，登记金无条件退款,认购7天内无理由退房。

西安龙湖.新壹城认筹金无条件退款，认购当日起7天无理由退房。

阳光城：阳光城协同各区域公司及项目推出了指定房源半年期无理由退房方案，明确自2020年2月6日起至2020年3月31日止，客户在草签并支付规定首付比例之后，对指定房源可以享受无理由退房。

新城控股，2月1日至28日，在“小新e房”线上认购，60天内可无条件退房。

注：以上信息仅供参考，具体详情以各项目信息为准。

回顾过往，“无理由退房”并非今年才有，其也算营销“老梗”了，每当销售遇阻，常常因时而动，吸引购房者的关注度。

据我在网上查询到的资料：

1995年，潘石屹在销售SOHO现代城时首次提出“无理由退房”。

2001年，潘石屹又提出了升级版的“年息10%的无理由退房”。

2005年下半年，上海新湖明珠城三期、苏州顺驰凤凰城等也提出无理由退房，缓解资金之困。

2008年，北京楼市下行，房企重掀“无理由退房”之风。

2015年，恒大启动无理由退房重大举措。

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在疫情冲击下，各家房企的一季度销售形势都不容乐观。不少房企们，选择了一条另类自救路—“线上售房”。

但是“线上售房"购房者是否买单？

有地产媒体通过线上调研，对重点城市意向购房者进行调查，结果显示，有33.1%的购房者认为，房企线上营销“可以帮助购房者早做准备，不错过好项目”，27.4%的受访人表示“有些政策确实吸引人，但就怕落实附带苛刻条件，如无理由退房”，24.3%的人称“噱头大于实际意义，非疫情期间各类优惠也比较常见”，另有15.2%的意向购房者直言“无论营销举措如何，无法线下看房，终究还是不放心。

看来开发商想要通过“线上售楼部”去卖房的这条路，似乎并不太容易。

毕竟房产不像是买支口红、买件衣服那么简单。房产作为一个大宗产品，其交易金额大、线下体验感强，对交易氛围依赖度高。

而任何商品的冲动购买，一般都跟随着后悔。商品房本为商品属性，当然也在同理其中。“无理由退房”可以说是叠加在“线上购房”的定心丸。

站在购房者角度来说，“无理由退房”在一定程度上解决了购房者的后顾之忧，让购房者有了反悔的机会。

站在房企角度来说，“无理由退房”提前锁客的意义更大，有需求的购房者的购房需求是客观存在的，但是因为当下的种种原因不会达成交易，在疫情持续阶段，谁能提供更好的服务与品质，在疫情结束后，购房者需求释放时，可能会优先考虑。

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据报道，东莞是目前国内第一个出台“无理由退房”政策的城市。

2019年1月11日，东莞市住房和城乡建设局在其官网上正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》。该规定从2019年3月1日起正式实施。

▲来源：网络

该认购书范本主要有三大亮点：

一是明确买卖双方的权利义务。

二是创新实施“两天无理由退定”。

三是挂钩差异化监管和行业共治。

这里面有一个需要注意的就是：并非是“无理由退房”，而是“无理由退定”。

据了解，实施“两天无理由退定”，指的是在认购时合同中设置“乙方（买受人）可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除认购书退还定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，甲方（出卖人）应当解除本认购书并退还定金”及“若存在甲方退还定金情形的，甲方应在乙方申请之日起20个工作日内退还定金”的格式条款。

简单来说，“无理由退定”是说购房者在已签订认购合同、尚未签订购房合同的情况下，可以无理由解除认购书和退回定金。

认购合同只代表一种意向，退的只是定金，并不是房款。

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关于“无理由退房”，我曾看过这样一的段子：

客户：我想退房。

某地产销售：什么理由？

客户：无理由。

某地产销售：无理由你想退房！

虽是段子，但我们也可以从中窥见一二，房企和你说的“无理由退房”并不等同于“无条件退房”。

就目前各大房企的“无理由退房”政策信息来看，本次的无理由退房，针对的只是开发商的指定项目，或者交纳定金或者一定比例的首付，且还必须在活动期限内进行。

"无理由退房”一直以来都有许多争议，就目前房企推出的“无理由退房”政策来说，实际上还是存在着一些条款不明确的问题。

比如：退房之后，首付款多长时间能够返还给购房者？延期返还之后利息又该如何计算？如果办理了贷款，并且银行已经完成审批并放款，这种又该怎么退？

……

退房措施还须细化。

▲图片来源：网络

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因为疫情的原因，地产行业受到“重创”之下，为了稳定市场，提振楼市信心，多地出台楼市利好政策，比如延期缴纳土地价款、分期缴纳土地价款等政策。

2月12日，西安市自然资源和规划局则出台了关于贯彻落实《西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》的10条政策。

一、支持疫情防控项目建设先行用地。

二、调整土地公开出让方式。

三、调整公开出让土地的时间节点。

四、分期缴纳土地出让价款。

五、允许变更出让价款缴纳期限。

六、顺延土地评估和规划条件有效期。

七、调整履约监管方式。

八、容缺办理相关规划许可手续。

九、实施预办理不动产登记制度。

十、大力推行网上审批服务。

土地成本是房企成本的主要部分，新出台的这些政策缓解企业拿地资金压力，防止企业拿地积极性下降，缓解了房企在疫情期间紧张的流动资金。而从这些政策中，我们也可以看到房地产趋稳的大势没变。

遭遇了一季度返乡置业“惨淡交卷”和“小阳春”推迟，不可否各房企今年的销售压力颇大，政府和房企也都在为"救市“而做着努力，疫情结束后,前期积压的购房需求也或有望集中释放。

目前来看，“无理由退房”虽然效果可能有限，但秉着蓄客和刺激购房需求的角度来说，依然会有不少房企愿意加入其中。

随着近期各地逐渐恢复市场经营，各房企的线下销售渠道也将恢复，置业顾问的精力也会从线上转回线下，“无理由退房”能否会有一个通用标准，也将会通过时间检验。