逆市中的2020，有多少房企千亿梦破碎？
艳姐说
2020年，一个不同寻常的一年，新冠肺炎疫情爆发，国内外经济政治形势错综复杂
进入12月，2020年的终章终于到来。放在历史大潮中，这一年堪称魔幻，对于曾经的龙头行业地产来说，更多是焦虑一年。
年初疫情黑天鹅带来的行业急冻，令行业年初开局就变得异常艰难；年终三道红线骤然落地，宣告了行业“高周转”、“弯道超车”时代轰然落幕，恒大、融创等巨头率先打响惨烈的折扣战。
行业由高速增长到“高位盘整”得到了越来越多人的认同，那些过去无往不利的传统做法，一时间失效了。
茫然，焦虑几乎是写在每家房企脸上的情绪。
这一点或许能从复盘房企前11个月销售的成绩来一窥端倪：
成绩不理想的房企增多了：今年前三季度，有近3成房企目标完成率不足65%；前11个月，百强房企单月业绩增速已连续4个月下滑；
头部房企涨不动了：头部房企因为自身增长基数高体量大，增速开始放缓，越来越多的头部房企开始提出保持10%-20%的增速目标；
第二梯队与“千亿新贵”锐气少了：部分去年表现强势的第二梯队房企以及一些“新千亿”、“准千亿”房企今年房企都面临着增速明显下滑的局面。
千亿新贵又有新看点了：前11个月销售额超千亿房企32家，较去年同期增加5家，而即将冲击千亿门槛的房企也有8家左右。
我们可以从房企前11月销售榜单中一窥今年哪些房企有冲击千亿的底气。
数据来源克而瑞地产研究院
在当下行业环境和时间节点下，扣响千亿大门的房企身上具有特别的研究意义，我们今天先从禹洲集团开始分析一下。
12月7日这一天，禹洲集团（01628.HK）正式发布公告，集团累计实现合约销售突破1000亿元。
至此，禹洲集团提前撞线完成年度千亿目标，正式晋级“千亿俱乐部”。
禹洲这个时间节点破千亿，这份成绩里超越同行和超越自己两个成分在：
①一是，禹洲今年前11月的销售规模同比增长47%，在TOP50房企中数一数二，在大多数房企面临增速下滑的局面下，禹洲的这个增速属于大比分超越。
②在克而瑞数据榜单上，去年禹洲前11月是672.2亿元规模，排名46；今年已经位居百强榜单第34名，一年时间在百强位次上升12位，也实现了自我超越。
在这份成绩单反映的经营周期内，禹洲还收获了资本市场、产品力、品牌影响力等方面的荣誉。
尤其在今年6月，穆迪等多家国际知名评级机构上调了禹洲的信用评级，高盛等投行纷纷看多，在当前融资环境下，获得机构的认可意味着禹洲在资本市场获得了极大主动。
这份成绩带有禹洲鲜明的增长特点：冲劲足，质量高，风险均衡。而在千亿成绩的背后，我们更关注这个成绩是怎么来的。
几年前，房企规模增长的发动机是踏准周期节奏，拿地高举高打；近年来，房企的增长换挡为寻求结构性机遇。
这样看来，一家房企的战略布局，是这家房企规模增长的最佳注解。
沿着这个思路，我们复盘了禹洲在战略布局上的打法。
禹洲的布局新战略是在2017年提出的，当时的提法是“区域深耕，全国领先”，并明确了三年后实现千亿目标。
对房企来说，战略深耕的优势非常凸显：
一来区域深耕可节省管控成本，扩张盈利；
二来有利于资源聚焦，与当地金融机构或其他部门建立信任链；
再来也有利于加深客户理解，快速形成品牌效应。
在这个战略的指导下，禹洲布局了长三角、海西、大湾区、京津冀、华中和西南6大区域、37城、超200个项目。
在禹洲的土储结构中，整个一二线城市占比超过90%。2019 年禹洲新增的35块地中，95%地块都在一线和二线的省会级城市，以及准二线城市，基本位于北京、上海、深圳、香港、成都、重庆、合肥，南京，苏州，郑州、天津、无锡，杭州等核心城市。
这种布局的思路虽然不会带来爆发式集中增长，但在今后的行业周期下会显示出旺盛的生长能力。而今年的疫情则是最好的试金石。
在今年疫情复苏期内，一线和二线城市市场恢复超过预期，禹洲深耕的长三角都市圈，在上半年贡献了268亿元的合约销售，占比达到62%。
这其中的苏州，禹洲进驻不到3年就实现单城销售突破百亿规模，成为禹洲第1个百亿级城市公司。禹洲深耕14年的合肥，今年用了10个月实现百亿销售突破，成为禹洲第二座百亿级城市。
这是禹洲战略布局的第一个特点，坚定做战略深耕。
而另一边，禹洲这家企业又极其强调风险控制，集团战略的核心理念之一就是平衡规模、利润、风险这“三驾马车”。这背后可能与禹洲“港系”基因密不可分。
众所周知，香港地产商大都经历了至少50年以上的发展，负债率维持在20%-30%的低位，而利润率高于内陆大多数大型房企，这也是为什么在国际资本市场上素以稳健的港企频频被看好。
禹洲向港企看齐，就注定了其在财务上不会冒巨大风险，在拿地上过分激进，也就造就其经营动作上不至于走形，按照既定战略，一步步稳扎稳打。
这是禹洲城市布局的第二个特点，控风险向港企看齐。
但话又说回来，禹洲布局的战略重心和拿地的动作，是以一种结果呈现在我们面前的，但我们要探究的是这个结果形成过程中，哪些因素在起作用。
地产行业并非没有“路线之争”，有信奉“高周转”的企业，将这条路径走到极致，“三道红线”突降或许为这条路径的未来蒙上一层迷雾。
也有信奉极致的产品哲学，但没能逃过商业逻辑的宿命，甚至没熬到产品红利时代的来临。
越来越多的企业试着去寻求一条“中间路径”，但怎么做，各有见地。
有这类存在战略困境的房企，基本分为两类，一类是曾经以高周转型房企为标杆的，渴望快速上规模；一类是规模徘徊在三四百亿，对冲千亿有强烈诉求的房企。
如今，禹洲为实现规模突破提供了一种思路：“适度高周转，极致产品力”。
一方面，这家房企严格意义上不是高周转企业，没有被现金流压得喘不过气；但也并非偏安一隅，仍不断追求规模突破。另一方面，禹洲强调极致产品力，将客户的产品体验是企业唯一致胜的法门。
从这个意义上来说，禹洲或许为那些笃信“高周转”的房企，以及陷入增长瓶颈寻求规模突破的房企，提供了一种学习的模板。