为什么就你踩坑？买房认知该升级啦！
大家好，我是江文华，智谷趋势的楼市主笔。今天主要帮大家分析一下，为什么有人买的房子涨了好几倍，而你却买亏了。
我们团队经常去外地考察，比如前两天又去了趟惠州。每一次去，我都感到挺可惜的，为什么？因为有些地方的房子，都挂着“急售”的横幅，手机号码写得很大，十多米远都能看见。当初开开心心砸金蛋买了套房投资，现在被套了，卖不出去了。
惠州就是这样的。大家知道吗，惠州限价，新房一般不能超过2w，很多自媒体都说，因为限价，惠州二手房肯定是2w多。
其实，我们打过电话问过，二手房比新房便宜多了，新房1.6w到接近2w，二手房也就1w出头。
惠州的房子到处是坑，只有少数几个地方有投资价值。但很多人买在了没有价值的区域，就像我们电话过去的业主。惠州房子太多，卖不出去，好不容易来了买家，卖家肯定开心。所以我们能从电话那边听出业主激动的心情。
我们一直在强调，现在买房投资不是买哪里赚哪里，早就过了黄金时代了。不要一味听销售和中介忽悠，要自己形成一套正确完善的投资逻辑。
今天就来和大家谈谈，哪些投资逻辑是错的，哪些是正确的。我们的初衷，就是要让大家都买到称心如意的房子，避免踩坑！
一、颠覆！这些你深信不疑的买房逻辑其实是谬论！
比如我们一直强调的，买房要看地段地段地段（重要的事情说3遍），但大家理解的“地段”，很可能是错误的。我问你：
绝佳地段在哪里呢？老城区市中心？CBD？高科技园区？买房投资，是不是坚定买在CBD呢……
还有的人，就挑自己熟悉的地方买，买一套还不够，要两套三套。你要是在三四线城市买好几套房子，我肯定……
二、楼市进入长线投资，怎么挑到跑赢大部分板块的区域？
这就要看区域规划牛不牛、地铁多不多，是不是地铁换乘站等等。概括成一句话就是：投资，就是买未来、买前景——买前景好的地段楼盘，才可能实现资产保值和升值。
三、大湾区城市投资价值有何差异，我该怎么选？
这个也是我们一直强调的，现在还很优质的投资区域就是粤港澳大湾区。不过，大家来投资之前，一定要清楚自己是长线投资还是短期投资、预算有多少，首付能拿出多少、房子买来能等多久……
上车之前，我们建议大家眼见为实，都来看看，主观感受一下。去每个城市，我们都可以安排，考察团、带看等等，大家有兴趣可以报名。
废话不多说，我们先讲第一部分——你的买房逻辑，可能大错特错！
第一个错误：
我相信，屏幕前肯定有不少人在自己老家买了很多套房子。我现在要告诉你：不要继续了！买掉几套吧！
你这样投资有几个大问题：
1.投资太集中了，不要把鸡蛋放在同一个篮子里，肯定没说错；
2.尤其是三四线的房产，是“有价无市”。前几年货币化棚改，拆迁户都很有钱，买买买推高了房价。你以为四线城市2万/㎡的房子正常？因为那里很富裕？错！你不信挂套房子上去看看卖得掉吗？
这里的房价高，是假行情。
3.因为自己老家比较熟悉，所以买了；外地不熟悉，怕被坑，所以一概不碰。
恕我直言，这样的你肯定赚不到钱。
现在信息已经多到成为负熵了，信息获取渠道已经多如牛毛，你还说外地不熟悉所以不买？
而且根据我们的经验，一般外地人投资，都比本地人厉害，他们选的地段，房价都在猛涨。
我们智谷趋势强调，现在要买买不到的资产。买不到的资产，比如房子，一定是限购区的房子，很硬核，肯定很有价值。但数量有限，限购也就越严，普通人就越难买到。
比如说四个一线城市，海南、珠海横琴等地。你说，在限购前你就下手，等到红利兑现了再出手，能赚多少倍收益啊！
所以大家要放开眼界，敢于行动，这是做好楼市投资的基础。
第二个错误：对地段有误解
另外，我们一直强调地段的重要性。但很多人都没有对地段有比较透彻的了解，有的理解甚至是错误的。
你是不是认为，好的地段，是商业配套好、交通便利、有学区的地方？
这是公认的好地段，价格肯定不便宜，但从升值的角度看却不是好地段，一是上车难，二是涨幅可能还没有惊喜。
这里要强调的是，好地段，是一个时间概念，而不是空间概念。也就是我之前说的，要买未来的中心、潜力股。
未来的中心会随着规划的落地，配套全了，人口流入了，成了新中心。
一般来说，本地人买房，都会买公认的好地段，或者对这座城市有记忆有感情，买现在的中心；外地人都买未来的中心。若干年后，未来的中心取代公认的好地段，成了新中心，老中心衰落。外地人买的房子涨了好几倍，本地人买的房子没涨多少。
这也是为什么外地人选地段比本地人厉害的表现。
那么，如何判断这支潜力股呢？
重点来了！
核心逻辑：看交通，是不是准备修宽阔的主干道、道路是否网格化、有没有规划多条地铁交汇等等。
为什么？要致富，先修路。政府规划要让这里牛鼻，肯定先把路修好，产业才能吸引过来。有了用人需求，人口才会进来。
这些地方，是政府规划的重点区域，也是经过深度调研的知名开发商重创的地方。买这些地方，肯定没错。
不要觉得现在很荒凉就不买。切记，我们买的是这里的未来而不是现在！
第二部分我们继续，把地段的判断逻辑和脉络详细阐述一遍。
每个城市都有中心。以前呢，城市发展都是摊大饼式的圈层发展，先在最中心下面团子，再一圈一圈不断摊大。
越靠近中心的地方，城市建设、配套、各种资源都越集中。所以越靠近市中心，房价也越高。
比如，2019年，上海内环内均价111264元/平、内环到中环均价93649元/平、中环到外环均价67020元/平、外郊环均价47063元/平、郊环外均价32096元/平。
那么，传统的地段价值判断逻辑就出来了：
一、看距离
1.板块到市中心的距离。这个很好理解，就不展开讲了。
2.到大商圈的距离。大商圈就是你能马上反应过来的城市最大的购物中心。
3.到区域核心区的距离。比如你在郊区，就看到区政府、区里最繁华地带的距离。
以上距离越近，地段价值就越高。
二、配套能级
大致有教育、商业、医疗配套。以上三者的重要性依次递减。
1.教育配套：学区房，最重要，因为小孩必须上学，不可或缺。而学校优质，需要很长时间的积淀。再者，小孩都是就近上学，不可能去十多公里外的地方上学，所以必须近。
2.商业配套：虽然现在大家都网购，但你要是真正过日子就发现，沃尔玛太重要了，星巴克太重要了，电影院太重要了……
3.医疗配套：医院虽然去一次放回血，但也不常去，而且现在就医往往舍近求远——附近只有社区医院，很多毛病都治不了，只有市中心的大医院甚至省城、北京的医院能治。
三、交通能级
就是路网的密度。现在最主要看地铁密度。每个城市的地铁官网都有地铁线网图，找到地铁覆盖最密的区域，再细一点就是地铁换乘站附近地段，这些地段的价值往往都很高。
此外，城市主干道、公交线路覆盖也是要考虑的。你可以想象一下，要从这个地方去城市任何地方，坐公交和开车是不是都方便，方便就买，不方便就考虑别的地方。
四、历史因素
比如有些地方是老城区，都是老房子，拆不掉，没有新地，那这个地方就会像这里的人口一样老龄化，生气越来越少。
像广州的荔湾区，就是老城区，现在都没有新房了，都是二手房。而且拆迁难度很大，腾不出新地，所以产业也很难吸引过来。
不过，现在地段的分析逻辑又有点不同了。特别是一线城市，热点二线城市，开始倡导“城市空间平权”，走“圈层发展+空间组团”模式。
以前是涟漪状的，南边为城市发展重心，其他为次中心。
也就是说，并不是离市中心越近，房价越高。像北京，天安门就是城市中心。但你看望京，靠近五环了，二手房均价也去到6.9万元/㎡，比东三环边的团结湖还要高。
还有武汉，光谷离武汉市中心远吧，但人家2016年到2017年房价涨幅最高，有的地段1倍有余。而主城区大部分涨幅在0%-30%之间，完全被KO。
为什么呢？因为我一开始就强调，地段不仅仅是空间概念，更是时间概念。我们要用时间换空间，买城市的未来中心，坐等升值，而不是花高价买城市
现在的中心，换回比较低的涨幅。
所以，接下来的两个地段价值判断因素就非常非常重要！
一、城市规划
1.发展定位：
城市主中心——城市副中心——地区中心
城市主中心会变；
不要“大跃进”，像洛阳，城市发展一般，但规划太夸张了，有一条城市未来轴线，牛得不行，但实际上很荒凉。这就是规划过度。
2.城市发展主轴
比如深圳向西，广州向东。
买房最好不要偏离城市发展主轴
二、产业因素
我之前说过，买房要跟着BAT走，就是这个道理。那些高科技公司周边的房产，升值空间往往是这个城市最大的。
这个产业，一般是高科技产业，而不是传统产业。因为高科技公司的员工，工资更高，购买力更强。而且这些都是人才，是政府要通过很强的城市规划，设计一个宜居的城市空间吸引这些人才的。所以这些地方的各种配套环境都非常好。
新的两个判断，并不是说以前的地段判断逻辑无效，而是两个结合起来，买潜力股更看重这两个因素罢了。
好的，到现在有人就问了：有没有现成的潜力巨大的区域推荐。别急，马上告诉你。
全国各地的朋友，多卖几套你们老家的房子，特别是三四线城市的房子，置业大湾区吧！
当然，大湾区也有坑。所以你要学会我今天说的买房逻辑，再来大湾区实地看看，来看看城市展览馆的城市规划，去楼盘附近转转，看看样板房。我上文说了，你要是不熟悉，可以找我们带看，考察团，单独带看，方式很多。而且你可以尽管放心，我们对大湾区绝对熟悉，毕竟是我们的大本营啊！
前段时间我们归纳研究出大湾区投资的“丁字法则”：
以深圳、广州两颗双子星为中心，横轴是珠海-惠州，纵轴是黄埔-南沙，共同构成投资升值潜力最大的地区。
惠州：
临深概念
坑很多，不小心会选错，只有临深部分区域有投资价值
门槛低
珠海：
环境好，宜居
两个概念：临深、横琴
前者：依靠深中通道和深珠通道，未来潜力巨大
后者：横琴房子卖一套少一套，隔壁的金湾是替代方案
黄埔：
广州向东发展方向的最大受益者
广州最像深圳的地方，科创水平高，但又很宜居
现在是入手好时机，未来的鱼珠CBD可以和现在广州中心——珠江新城CBD平起平坐
南沙：
规划超前，但兑现需要蛮长时间
和深圳更近，深圳人投资所向
那么，到底投资这些地区的哪些地段、哪些楼盘呢？这里有很多个，直播里说不完说不详细，所以有置业大湾区的朋友，欢迎加我们微信详聊，反正不收费。
在置业大湾区之前，我们要给你做一个调查，以便更好地更个性化地配置各位的资产。大家可以自己选择一下。
一、预算
预算不同，能买的区域也就不同。比如：
首付40万，就买惠州临深板块——最有可能实现小球转动大球的地方；
首付60万，可以上珠海唐家湾——和深圳最近的地方；
首付90万，就是广州黄埔——全国科创里最宜居的区域
二、持有周期
很多人想着买来就马上套现出来。我明确告诉你，都什么时候了，这是不可能的。
我们要做长线准备，等个几年，红利兑现了，再转手不迟的。
所以各位要沉住气。另外，房价的波动也在所难免，大家不要在房价下跌的时候惊慌。
价格总是波动的。
三、刚需VS投资
不同目的指向的购房需求是不同的。这方面，我们会给大家配置一个个性方案，大家可以放心。
我们要买买不到的资产。现在，像广深这种一线城市，还有珠海、惠州这些环一线城市的房产还有上车的一线口子，或者懂得门路操作一下就可以上车，机会千载难逢，大家千万不要错过。
现在上车门槛最低的就是惠州了。而且，销售的口径是：第二套房贷款也能做到3成，也就是最低40万不到就可以买套环一线城市的房子。
关于上述判断，大家尽快可以放心。毕竟，我的同事，有全国知名主流媒体高级记者、编辑，区域研究专家，也有十多年从业经验的地产行业大咖，这些都是大家努力的结果，经得起时间的考验。
相信我们，相信专业的力量，帮你买对房。
◎本文作者 | 江文华