保利0溢价获得嘉定江桥宅地 至少5.5万/㎡才可保本？
艳姐说
近期的上海土拍市场可谓用静如止水来形容。由于目前土拍的门槛提高了很多，之前获得上海宅地的大多是国有企业以及知名的品牌企业，而此次嘉定宅地的有效申请人数仅为一人。
有效申请人数1人意味着这块地是以底价成交！不知隔壁的龙湖天璞作何感想，当时龙湖可是经过了惨烈的竞拍才获得了土地，并且一举成为区域的地王。
目前地块周边的二手房挂牌均价普遍在4w+，按照保本价=楼板价+建安+管理费+营销费+财务成本+税费的公式来计算，该地块的保本价可能会超过4.5万/㎡甚至是超过5.5万/㎡。
保利0溢价率获得嘉定宅地
过去3年的时间，嘉定江桥一直风平浪静，上一次的喧嚣，还是2015年的时候。
彼时，龙湖以46.5亿拿下江桥宅地，楼板价27084元/平，溢价率108.34%，一举成为江桥地王。
3年后的今天，江桥终于释放出了一块宅地。不过从出让地块的基本情况和规划指标要求来看，这里应该不会是豪宅项目：
计算下来，这幅地块的楼板价为30500元/㎡，对于已经枯井一般的江桥新房市场来说，可谓提供了新鲜的血液。
根据披露的信息显示，住宅地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的80.0 %，计55935.94 平方米以上（中小套型住宅设计建设标准为：多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米）。
地块限低18米，限高60米，容积率1.8。未来大概率将打造一个以"洋房+小高层"为主的中高端居住社区。
最终，该地块由保利竞得，总价21.3亿，溢价率为0。
值得注意的是，地块与外环边上关注度极高的红盘“龙湖天璞”仅一路之隔，距离在建的14号线金园五路站直线距离仅500米，地段位置比龙湖天璞还要优越。
（图片来源：上海楼市参考）
地块南面即浦西当前最火的虹桥商务区，江桥有部分“领土”也在大虹桥范围内。同样也“肩负”着未来“分流”大虹桥大量白领阶层居住需求的任务。
江桥到底有无发展潜力？
近两年江桥板块新房较少，从链家的二手房挂牌数据来看，目前K2-01地块周边二手房挂牌均价普遍在4w+，要低于龙湖天璞的传言价格和该地块未来的保本售价。
而且该地块可以称为地铁房：地块南面的曹安公路目前正在修建地铁14号线，计划于2020年通行，往南约2.5公里可到达13号线金运路站，规划中的地铁20号线也会在此通过。
地块通过曹安路往西约1.5公里可到达星华公路上嘉闵高架，通过曹安路往东约4.2公里可到达S20外环高速，通过黄家花园路往南约2.3公里可到达金沙江西路进入市区，地块距离G2京沪高速出入口约2.3公里。
按照保本价=楼板价+建安+管理费+营销费+财务成本+税费的公式来计算，该地块的保本价可能会超过4.5万/㎡甚至是超过5.5万/㎡。
根据江桥的整体规划，至2040年，江桥镇常住人口规模控制在28-30万人。规划形成“一带三心四轴八片”的镇域空间布局结构：
“ 一 带 ”是以吴淞江为依托的城镇南部特色风貌带，形成吴淞江北岸集文化、体育、旅游，休闲于一体的具有生态景观特征的城镇风貌带；
“ 三 心 ”即三个区域级公共服务中心，分别为综合服务中心、曹安路专此市场服务中心以及北虹桥商业服务中心；
“ 四 轴 ”，即曹安公路发展轴、嘉闵高架发展轴为两条主轴；金运路、金沙江西路发展轴为两条发展次轴；
“ 八 片 ”，即北虹桥商务社区、金虹产业社区、北虹桥居住社区、老镇居住社区、封浜居住社区、北虹之星居住社区、北部居住社区、物流园区以及生态片区。
2015年8月，根据市政府批复，江桥镇沪宁高速以南12.96平方公里被纳入虹桥商务区拓展区范围，“北虹桥商务区”整体定位“落户”江桥。其范围北至沪宁高速公路、南至苏州河、西至京沪高铁、沪杭外环铁路之间、东至A20外环线。
为了将“北虹桥”地块打造成宜居宜业社区，江桥镇启动2600亩的“北虹之星”开发建设。将规划建设高端国际社区、九年一贯制名校、邻里中心、艺术馆等公共配套设施，轨交14号线和规划中的20号线也经过其中，周围将建设开发商业综合体、商务办公楼、住宅、酒店式公寓等项目。
“北虹之星”能够带动江桥的产业转型，提升嘉定南部板块的综合竞争力。通过“北虹之星”建设，更好地承接虹桥商务区的外溢效应，带动北虹桥地区第三产业的发展，此外，作为嘉定南部板块的核心枢纽，“北虹之星”向东与中心城区对接，向南直接与虹桥连接，向西辐射安亭汽车城，向北依托嘉闵高架连接嘉定新城。
江桥是个被低估的板块，其房价也处于低谷。随着规划的逐步落实和推进，江桥未来赶上嘉定新城板块也并不是一件难事。
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