我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，您好。根据您之前的推荐，打算入手泛海国际桂海园。松海园。和竹海园。其中一个90平的二居室，看安居客上价格不一，想和您咨询一下，如何购买和中介接触，以及有没有什么砍价套路，如何操作。最后，按照现在武汉的市场，您觉得泛海国际这三个园，价格在多少范围内，建议入手。辛苦您了。1.提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力。2.找中介了解房主卖房的原因。通常卖房无非是置换、移民、套现、遗产分配等。如果碰到后面3种情况，基本可以判断房主财大气粗，不会在乎这些蝇头小利。但如果碰到的是改善刚需，是最难谈的，分文必争，能谈价的空间非常有限。3.拿家人说事。“本来自己不想买这么贵的房子，但是老婆不知道抽什么风，非要买这里，不买就不结婚。如果您能便宜点就直接定了...”4.哭穷卖惨。刚成家立业，全村人都借遍了，才凑了这么点钱。最好能挤出2滴眼泪，让房主产生同情心。5.现金摆在桌面上，软磨硬泡。只要再降X万，这些钱你就拿去了。现金永远比银行卡转账更刺激。6.车轮战。如果有时间和精力。可以找几个群演轮番上阵和房主砍价，大谈房子缺点，态度敷衍，影响房东心理。最后你出价高2万，说出一两点房子的优点，眼神和话语流露出真诚最后成功拿下。
提问：房姐，今天看到一些媒体分析了前三次金融危机，说参考以前的情况，一旦发生，房价会在5-10年下跌60%。而我所看到的是深圳的房价还在持续上涨，所以，想问问房姐对于这次疫情带来的经济影响有何高见。
回答：别看现在房V这么多，类型是不同的。一种房V，就是每天报道地产新闻，转发新闻，评论新闻。比如哪里又拍地啦，某家开发商怎么啦。这其实就是记者型的房V，说白了就是媒体。媒体擅长不是地产，而是媒体，其价值是传递新闻。这类房V没有自己的立场，要做的事情，就是迎合受众。受众大部分都是没房子的，这其中一部分记者型房V看似客观，其实唱空才是这类房V的底色。自从有了自媒体之后，这类房V也学了一些新媒体的套路，比如调动情绪。据说，在所有的情绪调动中，愤怒是最高级的情绪，报道这种事情，最容易引起共鸣和转发。比如说炒饭客把房价炒高了，加杠杆快死了，这多吸引人。第二类房V，是中介型房V。这类房V，目的就是卖房子。哪里的小区怎么样，学区怎么样等等。这等于是中介在媒体上开发一个传播渠道。所以，中介怎么样，这类房V就是怎么样。中介是正当职业，当然也有自己的套路，这个不用多说。第三类房V，就是以前做其它行业的，赚了钱，然后那个时候不限购不限贷，通过其它行业赚的钱买了很多房子。这类房V，对房子其实不是很懂，本质是将房子作为财富贮藏的工具，蒙对了，房子也涨了。很多网友，对这类房V很信任，毕竟别人房子多，这是事实啊。但是，这房V，最擅长的其实不是房子，而是其它行业。因为你主要的钱不是靠房子赚的，当然不是最擅长的。要是这类房V分享一下其它行业的赚钱经验，还是可以听听的。当然，这类房V中有一小部分真正去研究房子，成长起来了。有一些还躺着吃老本。这类房V唱空起来最具有迷惑性。为啥?房子多啊，有说服力。一般套路是这样，开口就来，哥也是有很多房子的人，跟你们说啊，现在房子真的不能再买了。毕竟唱空受欢迎。第四类房V，就是真正玩房子的。以前就是个路人甲，或者做了其它行业不挣钱，主要靠房子赚钱的。这类房V，实战经验丰富，人数也不多。但是，谁愿意听他们那些细节呢？我们看个电影不好吗？舆论也对他们不利，喊打喊杀，所以发声的也比较少。媒体永远是唱空房价的。ZF明显的逻辑，经济越不好，越把资金向实体和股市推，越控制资金流向，越来越楼市行Z化。中国没有房地产媒体，只有房地产崩溃论媒体；信媒体还是信逻辑，这才是多军与空军的财富差距的原因；信自媒体还是信事实，也会是看笑话和真地主财富差距的原因。媒体对我们买房的帮助是：你盯着媒体，在我们推荐的城市里，什么时候媒体喊崩盘了，再过个半年就可以买了。
提问：房姐，您好！我的情况是有深圳首套房票。手里现有资金100内，想投资一套深圳的罗湖学位房。目前看了有螺岭外国语学位的缤纷时代家园和金城华庭，有翠园中学学位的深业东岭，总价都是300内的小户型，近地铁。除此之外还看了莲塘有罗湖外国语学位的明骏豪庭和东方凤雅台，龙岗有深中分校学位的招商依山郡。但看多了后，感觉更不好选择了。投资目的为主，会持有5年左右。之前觉的深圳学位稀缺，所以就只看学位房了，价位上也只能看罗湖区。当然顺便也看了南山待拆迁的南油B区（不知何年何月）所以想请教房姐，目前弹药，深圳投资罗湖学位是否合适？如果不买学位房，首套房票和目前资金如何用比较好？想听听您的分析，感谢1、学位房保值、升值，走势一直不错，哪怕是老破小，罗湖、福田因为学位紧张，涨幅更高；2、小房子投资，一定要找潜力学区，南山还有不少这样的房子，价格没有起来的原因是南山学位没有福田、罗湖那么紧张，但这一天迟早要来，福外的小户型到10万，南二外海岸、南海中学、深高北对应小户型完全可以到十万；3、2019年相比2018、2017并没有特别之处，所以万科金色家园之类的普通盘，大概率还是横盘，我们可以不着急关注，即使是投资，也要找笋盘；4、很多人看不起学位房，认为投资学位是傻逼，但深圳情况完全相反。现在的家长，绝大多数还是看重学位，傻逼的共识也是共识，深圳的高收入群体，大多是“考”出来的，依靠父母的比例远低于京沪，这一点决定了这些学霸家长更注重学位。5、短时间的现状不允许我们看衰学位房，我们不买老破大，是因为我们不想长持十年，我们投资学位房，是因为只看五年，对于普通人来说，能看五年，已经胜过绝大多数人了。深圳学位房投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：美丽的房姐您好，新人首问。看好的楼盘马上开盘，期盼房姐能给予指点，万分感激!现在重庆工作，家庭收入50万，家庭年支出约30万(房贷占13万)。我事业单位，老公企业贡献了家庭70%的收入。有娃一枚2岁，双方父母农村无经济条件，但夫妻双方都是非独。现有房产：1、重庆-重庆天地自住房一套，2012年接房，120平，3房，月供5500,市值230万。2、重庆-照母山融创凡尔赛投资房一套，2019年接房，85平，小三房，与朋友五五分成，共同投资，月供1500,市值130万3、郑州-新郑市福田兴龙湾，公婆投资房一套，2015年接房，月供3500,由我们还贷，还差4年还清，市值85万。现在手上有28万现金，准备卖重庆和郑州的投资房两套，然后在福州闽侯(主城限购，闽侯不限购)万科又一城入手小两房一套，据销售说单价不超过2万，与周边二手房倒挂12千，精装，首付30万，月供3900,这套房一半是投资，一半是未来给父母养老。现在主要有以下几个顾虑：1、如果买入，手上没有备用金。同时还要借款7万用于增加的房贷及其它消费。但如果不出意外年底可还清外债。2、老公从事建筑设计工作，收入与地产行情息息相关，因疫情原因，怕出现金融危机波及房地产，从而影响老公收入，如果再加上卖房不顺利，会导致资金链断裂1、先买福州房子，然后开始卖房。并且通过网上贷款25万一年期消费贷(有40万额度),利率435%,以备不时之需。3、放弃福州买房，等房子卖了之后，在重庆再买一套四房的改善房
4、不卖房，维持现状，拿出10万备用金炒股。
回答：1.新郑建议出手，照母山可以保留2.不建议买福州，投资价值不如重庆主场重庆，建议继续加仓重庆，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。有子弹可以继续加仓沈阳申请大额信用卡作为备用资金，保持每月1张的频率。房价只有三种情况：涨、不涨、跌。有的人看价格是看到了趋势，趋势包括的维度有时间跨度、有人民币贬值因素、有城市化带来的价值凝聚和提升等有的人看价格可能就只是看到了那条数，那条数其实没有意义的，好比好多人炒股炒不成功的最大原因就是看不穿、看不透K线图上那些秘密的坐标和数字，那怎么能在股市上赚钱呢我们只做价值投资者，不做金融投机者。
提问：新人首问：1.名下两套房子，一套崇仁路站邻片，75平2003年房子无贷款月收租2500元，7楼顶楼无电梯；另套后湖2016年购买纯商贷120万30年，2016年开发商不让用公积金130平电梯房，现每月还贷6500元，现贷款余额100万感觉压力大，2018年办证后联系公积金中心得知两套房定义为改善性住房，自己06年提取过公积金，现在公积金每三年才能提取一次，我每月缴存有3000元公积金，目前商转公只能纯公积金转并且二套房只能贷50万，自身无另外50万资金无法降低现有的100万贷款余额，想过把崇仁路房抵押贷，但房龄老，抵押贷年限短，还款压力一样大，请问如何操作可以转公积金贷款，降低现在每月还款压力回答：你好，公积金的唯一正确用法是取出来。公积金本质就是一种强制储蓄。不用强制储蓄，当然是好事情。给企业减少无谓的税负，理应鼓掌欢迎 公积金贷款表面利率低，实际成本高。你现在正确的做法应该是出手崇仁路老破小，差房子换好房子。
提问：你好房姐！新人首问！我在北京延庆工作居住，想买本地选一套自住房，目前手上有一套商住房！请问延庆的房子哪里相对保质增值，选南城新区碧桂园，正在规划学校医院！还是北城老区，现在配套相对成熟！购房时机什么时间合适！回答：你好，已经买错一套商住房了，第二套就别再入坑了。每个城市都有边界，长城不属于北京，延庆怀来等地类似于河北县城。北京的新规划方向是向东 向南，西北部的延庆只能安静的做一个郊游小王子。如果真的考虑房产保值，建议出手商住，加上手里的子弹，建仓北京东部和南部。投住分离，延庆继续租房住好了。如果单纯考虑自住，建议入手北城老区。
提问：美貌与智慧并存的姐姐，求解答。现在在上海有一套房，差不多450w，还有100w左右的贷款。现在有弹药70w，月收入大概5w。已有广州的房票，现在想抵押上海的房子，加上弹药，去广州投资一套。不知道这个想法靠谱不， 有哪些地方和楼盘可以推荐？谢谢。回答：你好，一线城市里其实没有必要来回切换，主场淘笋有优势。如果头寸太大，可以考虑上海+北京或者上海+广州模式，作为资产对冲。可以截断抵押融资。先介绍下广州重点区域：荔湾：曾经的市中心，西关小姐与骑楼、荔湾湖与艇仔粥， 繁华不再，落寞贵族越秀：市政府所在地，教育与医疗最强区、配套成熟、房价很高海珠：“宁要河北一张床，不要河南一间房”的老套说法已过时，看好琶洲和海珠东天河：最具代表广州城市面貌，经济最强区，未来广州10年内无可替代白云：大“县城”白云区，物流、汽配、制造业，广州最多人的行政区番禺：广州“南拓”的主战场，产业成熟且宜居，“万博+南站”日益成熟黄埔：扩容后的新黄埔，产业最牛逼的行政区，宜居宜业，未来看好南沙：粤港澳大湾区的几何中心，未来桥头堡，目前适合坐4号线去吃海鲜花都：广州的后花园，空港基地，地大物博，人烟稀少从化：经济匮乏之区，但有山有水有温泉，宜居之地，休闲之地增城：曾经的远郊，分不清增城和荔城的你，一定知道产业重镇新塘，或者凤凰城。
提问：亲爱的房姐好！在广州番禺做外贸生意，买亚运城天韵这个盘怎么样！首付刚只能凑100万以内。1、亚运城在区域板块上跟广州市的其他区域板块之间的联系很少，基本上属于“孤岛”区域，这样客户的自然外溢、地缘属性发展等因素就比较弱，甚至就没有规律；2、未来土地供应和“对手盘”太多，看到沿着亚运大道沿线一望无际的未来土地，就可想而已要想把这些却与都填满人，得需要多长时间和时日，未来的变数太多；3、亚运城“飞地”的属性，往西9公里到番禺广场、往北12公里达到科创新城（思科）这些未来可能成为“引擎”的地方确实太远了。4、也许3号线东沿线会对亚运城是利好，但也说不好会把人从亚运城拉到番禺广场来，反而变向利好了番禺广场，因为番禺广场是城区。如果，你注重学位、关心居住环境，其实还不错，生活配套也在慢慢的起来，仅此而已。
本人35岁，女生未婚，广州番禺广州碧桂园房产一套69平米自住组合贷(其中商贷10W,20年),房贷5K。还剩80W。一直未婚，广州社保已交12年。19年12月开始在深圳交社保。17年和18年投资失败，纯现金投入51W(不含时间和开销),都是信用卡和亲友借款，2019年底仍有债务28W。做为没有背景的小镇青年，底子薄弱，更重要的是视野和格局不够广，创业需要非常强的心里状态，守住基本开支的同时，还要做好身体建设，收支不平衡夜夜难以入睡。非常受伤，通过1年的时间现在才缓一点。近2年，感觉到了35岁，很想有—个稳定相对舒适的生活，赚钱的拼劲已大不如从前。父母有基本的社保退休金和一些商业保险(母亲在做保险),但随着父母年纪渐长也要负担养老。目前年入30,不是很稳定。1,错过2013年在广州买房的区间，深刻感受到眼光和时间的关键性，以及引路人的难得性。不想被收割太狠，只想通过努力配得上自己应有的财富。想继续在广州或深圳，武汉各买1套上车房做投资。之前买房才用了10W商贷(50W公积金已经用完),是否应该把商贷还完，再动用银行借款继续买入，虽然有点吃力，但还是可以再努力撑一把，同时督促自己保证2W的月还贷能力。父母59岁，武汉房子用父或母名义接力贷是否可行。广州还有1张房票。2,发展方向，一直在客户和业务版块耕耘。在人工智能领域的现公司确保一份稳定收入的同时，再做多一份副业(做出口贸易业务/电商)或其他职务。顿感打工其实一直在一个圈子里转，而创业的大概率，本人真的经历了没钱吃饭的阶段，所以很谨慎，不敢赌，觉得自己可能不是老板料。没有家学的机会，思维的提升真是很需要经历和顿悟。请问房姐如何寻找有效有质量的圈子的途径，判断标准是怎么样的，房姐指岀的选对赛道，选对行业，正确聪明地勤奋努力工作，加上正确的投资来保护取得的财富，如此规划是否可行呢3,深圳和广州等—线城市以及其他省会城市很多栋自建房岀租的方式，长期看和投资商品住宅是完全不同的走势和区别是什么呢。4,对于城市大龄未婚女青年，除了嫁人，对于财富圈的建立和人玍规划，能说说吗感恩遇见，感谢房姐费神解答。祝房姐四季发财，日入斗金。回答：1.不建议负债拉太高，最高不要超过70%。可以截断抵押碧桂园融资。激进打法：主场在广州，建议入手一套广州小户型，主场淘笋优势大。2.具体做什么要看你现在什么阶。每个阶层10%的人都有机会升，竞争从来都是同龄人、同阶人的竞争，让自己有价值，能帮到更高阶的人解决问题，自然慢进进入高阶圈子。君子以顺德，积小以高大，坤德贞吉升阶。人工智能是比较看好的行业，不知道大家有没有思考过，为什么现在计算机和人工智能应届生的起薪，要远远高于其他行业，比如物理学、生物学、航天学。为什么呢，是因为计算机的技术更高级吗，还是因为这些从业者更努力。都不是。能够拥有不错的机遇，是因为计算机行业还处于上升阶段，幸运的遇上了互联网的行业爆发式增长。曾经的能源、机械、土建行业，也经历过这样的过程，但不幸的是，计算机领域的发展速度，是历史上任何一个行业前所未有的。身处这个领域中，从完全竞争阶段到寡头垄断阶段的过程，所需的时间非常短。阿里腾讯从摇摇欲坠，到跻身全球十大互联网公司，仅仅花了十几年时间。速度越快，需要的新鲜血液就越多，更新迭代就越快，竞争力弱了，自然很容易被优化。也许技术还在，精力还在，但当社会开始嫌弃年龄大了的中年人，也无法独善其身。贸易也好电商也好，靠的是你有客户 渠道资源。要么做项目的对接人，要么做流量的导入人，做职场加法，顺藤摸瓜，打通上下级供应链。3.自建房是收租模式，涨幅非常弱。有人去深圳比较早，目前收租收的手软，这个利润就非常高了。具体操作技巧，详见知识星球内部分享。4.个人的修炼和赚钱的事业，是人生置顶的任务。男女有别，对于女生，在具备一套一线房产作为打底资产的前提下，首要的任务拓展自己的眼界，多接触成功人士，成功是长久的胜利，大巧不工，坚守本心。对于赚钱，房产投资是最靠谱最简便的路径。有空就去踩盘，驱散战争迷雾，构建城市框架；一线实地看房，谈判，保持对市场的敏感。多核，配套资源的培育。融资，持续建仓。
提问：新人首问房姐您好，我沈阳农村人，孩子高三，婚后一直在镇上做生意，有四套房，一个在县城90平自住，值五十万，有二十万房贷，俩个是门市在镇上出租，一个租金约2.5万，卖的话70万一个，镇上还有个70平住宅给老人住贷房贷已清，值二十万，目前有子弹200，前几天在沈阳北皇姑定了个高层三室精装总价115万，将来孩子在沈阳就自住，否则出卖，准备析产JLH后用我名贷款，公积金现在每月2200元，交一年多余额才1.9万，混合贷首付四层能贷15年，纯商贷首付三层可以贷23年，纠结办哪个？二是孩子今年高考，女孩理科，性格开朗不咋努力，预估460—500分吧，房姐帮选择下大学专业及城市，三是我的现有家庭资产怎么优化回答：你好，县城仓位不宜过大，1-2套自住即可，剩余子弹投到一二线城市。北皇姑入手单价在9千内问题不大。建议纯商贷。年限越长越好，以后再考虑转公。城市选择上肯定是优先一线城市，北方人一般去北京，但是户口不好拿。深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了深圳就是深圳人，大专也可以落户。1. 报热门专业还是冷门专业 2.什么专业更具顶层优势 3. 什么专业发展前景更大。对应的需要考虑的因素，国家层面大机会、个人兴趣特长、专业变迁与未来行业发展。20年前土木工程和电力系统工程录取分数都不高，但是赶上了国家基建大发展，学这个专业的人最后发展得都很好，甚至好过全世界最热门的计算机行业。今天中国最大机会对应的是国际化。中国已经以每年8%左右的增长率持续增长了快40年了。这么长、这么快的增长在世界文明史上还是第一次。因此中国自身积攒了巨大的财富，相比之下，其它国家财富增长的比例就可以忽略不计。这样就造成了中国继续发展的一个困局，中国生产的东西其它国家很快会买不起，而中国从海外无论是购买什么，价格都要飞涨。在历史上，英国、美国和日本都遇到过这种情况，解决的方法都是资本输出。也就是说帮助其他国家富裕起来，让人家买得起我们的东西。中国在这个时期提出“一带一路”，要搞亚投行，核心就是资本的输出和帮助全世界。这是当年英国、美国和日本都走通了的道路。70 80后还记得日元贷款对中国经济带来的帮助，而今天中国要做的就是当年日本曾经做过的事情。未来，中国的经济要进一步发展，国际化之路是一定要走的。了解了大环境，接下来就要考虑我们自身的优势和兴趣所在。要优先考虑高势能的专业。所谓高势能的专业，就是指那些相对难学，而又相对是其他专业更基础的专业。基础数学专业课更多的经济金融专业比会计、管理专业更具高势能。不用担心人工智能取代金融也职位。人工智能取代的是初级职位。金融的力量在于资金中介，帮助大资本的合规性运作，把不能摆在台面的大事件静水深流打理好。投行和政策银行的高利润就在于参与庞大资金的水下顶级运作。这种高级资金中介，人工智能永不可能取代，由校友派系等渠道把持传承。最后，如果想自己努力靠不上父辈荫庇的孩子，从踏进校园的那天起，就要努力和同学搞好关系。积极参加社团组织，努力成为校团委干事，了解更多同学的背景，也会体察他们的人性，打造自己的朋友圈，这将受益终生。
提问：急急急，房姐好！已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万（首套房贷款还剩42万）有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢！回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》
提问：房姐你好！感觉汉口金银湖地段非常适合居住，环境特别好！但好像涨幅跟不上其它区域。请问就这个区域而言，有哪些楼盘比较适合居住且以后涨幅更好一些？另外卧龙东方郡怎么样？感谢！回答：你好，武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。卧龙东方郡：一句话，太贵了。没有豪宅命，却要豪宅价。还临马路，又没小区环境，就是以后升值最差的那种。如果生活半径在附近，自住可以考虑，投资还是多关注三环内主城区。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
