专家点名：这是武汉最不值得买的盘，请绕道走
提问：新人提问。你好，本人新武汉人，我和我爱人都从事汽车相关行业的工作，目前在黄金口这边工作，爱人明年过来大概率会在沌口工作，小孩也要转学过来（小学），手里有大约90万左右的现金可以做使用，宁波杭州湾新区还有套全款房。我想了解下考虑到学区、生活、发展的话，是在王家湾商圈还是在四新这边买房合适？有哪些小区能够推荐（考虑到明年要用，主要考虑新现房或者二手房），或者是有其他更好的推荐?另外你觉得杭州湾新区这边的房子还能持有吗？谢谢
回答：你好，王家湾和四新，一个是拥有成熟配套的区域，一个是政府大力支持发展的新区。四新目前的房价直逼王家湾，但是论人气和成熟度，四新远不及王家湾。
四新前身是四新农场，土地规整，容易统一规划，目前交通系统，配套都不错，环境也好，是一个合格的次中心居住区，主要辐射汉口汉阳中心挤压的刚需客户。人口导入需要时间。
四新的价格在1.6-1.8，但投资角度 我们认可的入手价格在1.6以内。目前的价格体系不是四新被高估了，而是王家湾被低估。但是从长远看，王家湾目前已经成熟，没有太多的利好规划。四新利好兑现之后可能与王家湾房价旗鼓相当。
如果是考虑自住，建议买王家湾，更成熟，但是学区是短板。
四新板块需要淘笋，投资回报率最大的盘，详见知识星球内部分享。
提问：您好，我看你的公众号已经有大半年了，现在手上子弹40，妹妹有30，现在想着还是以投资为主，你觉得中山火炬区那边还能下手吗？或者有没有更好珠三角城市的建议？
回答：你好，珠三角接下来要怎么买？
1、深圳这一波涨起来后，很贵，有且区域已经接近香港了。“强者恒强”定律之下，南山区的深圳湾、前海、科技园、宝中，以后价格越来越高。
2、临深东莞松山湖价格也已经透支，追高不合适。
3、广州的机会在于顺江而下的“向东”以及“向南”，看好的区域就是金融城鱼珠老黄埔。广州的坑就是知识城、白云区北部、5-6年内的南沙。金州蕉门河+灵山岛尖有机会，但要看产业落地+人口导入程度
4、佛山的机会还在广佛一体化的陈村、北滘、千灯湖区域，大沥局部，其他区域是坑。
5、中山、江门这些地方的房产机会不大，都是凑某个区域的规划噱头来一波而已
6、珠海的横琴价格已经高到天上去了，市区的斗门之类的价格平稳，随行就市
7、能深圳广州，就不要东莞佛山，能邻深就不要临广，能买市区就不要郊
子弹40-70，珠三角建议买佛山。
提问：亲爱的房姐你好关注你很久了，前几次提问都没有成功。最近急着买个三室打算生老二，期望您的赐教。目前手头子弹130万，月收入4万。目前房产情况：1.西安曲江中海御湖有一套96平两室价值300来万，有尾款56万月供3450元。2，西咸新区有套143平全款价值200万，但是近期不好出售。3. 2012年在长沙的岳麓区购买了一套小户型价值80-90万，有公积金尾款18万，月供1670元。但是最近调出来的征信上不显示这笔公积金贷款，西安这边的银行和中介说，如果再买房的话可以按二套房贷处理，首付4成。最近看了一些房子，梳理了几个方案：
1. 考虑到孩子上学和家人居住的便利性，想在西安曲江中海御湖及附近购置一套3室，最近的房子价格上涨比较快，基本都在450万作用。首付不够，打算通过房抵贷把西咸新区的房子抵押贷款凑首付，这样有2-3个月的缓冲期可以卖掉。就是怕到时候影响尾款的贷款。
2. 如果西安曲江这边中海御湖实在买不了，本人有广州的户口，打算去投资一套广州的房子。近期在看黄埔的新房，富力悦喜城和中央城。350万以内还是有不少的选择。但感觉富力悦喜城那里好远好破 周围。
这里请问房姐1. 房抵贷的这种资金方案是否可行？2.公积金贷款为啥在征信上不显示，生怕最后贷款的时候被卡。3. 如果资金有限考虑投资的话 是西安曲江 还是在广州？黄埔的老房子价格好贵，这几个新盘是否可以？
回答：你好，楼市平稳期换房，现在并不是很好的置换时机，容易踏空。建议租个大户型自住，等楼市进入平稳期，边淘笋中海御湖，边出手西咸新区。投资角度现在入手广州是利润最大的选择。
如果纯投资：
1、老黄埔过了文冲站，过了双岗站，再往东的话就不建议了，因为往东就到了城市化的边缘。
2、南岗那边其实就是被佳兆业城市广场、万科尚城两个新楼盘带动起来的，价格已经虚高，适合住，不适合投资，适合自住的新房癌去那边买。
3、不去南岗一带头尾不靠，不能享受黄埔临港经济区的辐射，也容易被隔壁不限购的新塘虹吸购买力。
结论：如果投资，广州投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：房姐你好，本人目前武汉户口，首房武汉，但是外地有房还有少量贷款，手上大概200万，想投资房产，请您帮忙推荐下，谢谢，有一套一定要买武汉，您看买阿里最近落地的徐东如何，新盘还是二手盘？谢谢
回答：你好，阿里落户徐东，对房价的影响大吗？
1.徐东房价并不是洼地，阿里落户是锦上添花。接下来周边的新盘都会开始炒作。但是不管怎么炒作，我们认可的入手价格就是2-2.3万。
2.园区预计在2026年建成，兑现时期太长，6年间存在什么变数不好说。阿里巴巴什么部门会搬过来，也不太清楚。如果是年薪百万的程序员过来，更加关注的是武昌豪宅，对刚需盘影响不算大。
3.徐东作为成熟商圈，板块不缺购买力，但是教育资源是短板，短期内也没办法改善。如果只考虑徐东，性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：【续费首问】智慧房姐您好，坐标大连，沈阳和大连三套期房（5年内无法出手），和老婆的贷票用完，合计月供28k（月入38K，勉强应付的来）。今年10月突然搞到230w的贷款，利率5.9%，但是只能使用4年。是否还要继续投资房子，比较纠结，三点原因：1、贷款只能用4年，年限太短，短炒风险太高。2、不能贷款，不考虑代持，只能全款抵押买二手，且要流出4年月供80w。子弹缩水到150w，总价450w左右。实际杠杆勉强1:2。3、首付本身就是贷款来的，再加上抵押利息，每年还贷占总房价5.5%左右，要跑赢这个成本，感觉好难。综上，高成本，低杠杆，短周期，还想赚钱，很纠结。然后，剧情就翻转了。十一武汉踩盘，匆忙出手了！北辰优+，含税153w，100平毛坯3房，一楼边户，南不挡光，北无连廊。用掉90w（含4年月供）。手里还剩140w，第二套总价300w，更加纠结（错在没有大单优先）。上海、南京、杭州，成熟板块买不起，潜力板块不敢短持。广州，半年社保等不起。关山大道，平均年涨幅5~6%，4年不暴击的话，勉强跑平成本（不知道分析的对否）。总之现在完全是进退两难，很焦虑。两个方案：
1、北辰优+违约（违约成本3w），重新一线买450w上车盘（不考虑北京）。
2、不违约，第二套300w，重新选择。该选哪个方案，后续如何选筹，更能确保4年短期内的流通性和收益？具体城市和板块，也请房姐重点推荐，万分感谢。
回答：你好，大部分炒房客亏钱的原因是：
1) 策略选择短期投机，而非长期投资。
2) 上高杠杆，且利息高，造成心态失衡。
3) 最终陷入亏了还想博更大翻身的恶性循环。
4) 导致目前资产清零，负债千万。短期内，负债暂无望归还。
为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。
对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。
楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。
楼市的一个完整周期，经常是三到五年。4年可能还不够走完整个周期。一个好的策略应该具备大确定性，和低脆弱性。不应该是赌性很大的。
最后我是正现金流。也鼓励大家正现金流。
提问：房姐，卖房的注意事项是什么呀？
回答：目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小红包，多说你辛苦了。
详见知识星球内部资料《卖房科技树》
提问：睿智的魅力房姐好！新人首问：现在手里有两套房，中南路一套160平自住，汉南一套空置（老公坚持养老不卖），两套商铺出租，目前都有贷款未还清，无压力，其中商铺贷款还有两年可结清。年收入60，小孩学费年30，手里余60。家里老人小孩都有票，但年龄原因都无法贷款，觉得挺浪费票票的，想投资，又无能力全款，很纠结。好想听听睿智的房姐指点迷津，我们现在都是近50岁的人了，未来几年变数多，我们还有投资机会吗？如果投资的话，以什么姿势入场比较好呢？盼回复！
回答：你好，逆水行舟，不进则退。靠“囤钱”，是没办法跑赢通胀的。还是得把钱换成资产。适当贷点款，用经营抵押贷款的形式，既不会影响将来使用首贷资格，又能适当提高标的总价，租金可以冲抵月供，也不会造成额外的现金流压力，还可能少消耗一点现金，提高资产组合的整体安全性。所以，不要用纯现金去全款买房，也不要一直持有纯现金，而是适当使用抵押贷款，适当提升买房的总价段。
手里有多余的钱，加上截断抵押贷款，还能买第三套、甚至第四套。看看那些大公司、老板，都是用银行的钱去生钱。手里留足5年月供就没有太大问题。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：你好房姐，有天津集体户口，想在天津落户，准备要孩子，10内不考虑入住天津且入学，现子弹70左右，已有贷款，算二套，近期看了北辰几个房源，1.万科生态产业园总价114万，2.未来城140万，3.樾风华123万，红桥区和苑108万，请问落户买哪个区的房子比较好呢，北辰的房子购买哪家未来出售哪家相对会好些，传闻天津的房子不限购了，近期是否有涨幅空间，是否可现在入仓，盼房姐回复指点万分感谢
回答：你好，北辰买房，远洋未来城还算不错，商业、地铁、学校全了，还在外环线以内。比农药厂地块要好。可以关注。问题也说一下：北辰就是刚需片区，开发商就是把蓝图画的再好，也改变不了这个事实；体量太大，将来二手房出售会有些压力。
樾风华缺点是配套太差，很多东西不完善，很多规划被搁置。优点是价格便宜，未来有一些规划再施行。目前自住不建议，长持投资可以买。
另外津南区比较好的区域是咸水沽和海教园区，特别值得一提的是海教园的教育优势，不仅有9年一贯制的南开学校分校，最牛的地方在于，津南海教园的孩子可以考市内六区的高中。这在其他环城三区和郊区是绝不可能的。正因为区域人文、教育的双优势，也体现在了海教园的房价上。
所以如果你只考虑落户，建议买未来城，如果也考虑教育 建议关注海教园。
提问：房姐你好，我女儿明年大学毕业，想去广州买套房，总价500万以内，投资兼自住，请房姐推荐广州的升值潜力大的楼盘，另外她在广州是sfsd，刚毕业的学生怎么通过银行流水审核？
回答：你好，广州是起来了一些，但不是涨到头了，还是有机会的，目前而言适合你的预算海珠或者天河。广州回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
买房的关键是满足三个条件：首付资金 贷款资质 购房资质 通常来说，18岁成年后就开始具备独立的购房资质，但实际情况是，大多数一二线城市存在限购政策。如果你不是本市户籍，你可能需要通过其他途径来过去资质，而其中的一些资格途径，由于本身需要一些额外的条件，所以18岁或者刚大学毕业，还不够满足。比如广州户口，外地人要大学毕业后才能办理。解决了购房资格，还需要解决贷款，毕竟只有贷足，才是买房最核心的指标。
对于银行，首要考量的是贷款人的稳定偿还贷款能力，以避免坏账和拖欠，风控是银行经营的基础。因此，如果贷款人还没有持续半年的社保个税公积金等能够表明你具有稳定工作收入的证明，银行也会拒绝你的贷款。通常是毕业工作半年后，有了半年的社保和收入流水，银行会接受正常金额的贷款。当然，这里还要看所在城市的金融环境，甚至申请贷款银行本身的实际操作方式，之前操作做过未毕业子女＋父母共借完成贷款的案例，一些宽松城市的银行，也可以接受18岁刚上社保由父母做共借人补充流水来申请房贷。
能在24岁之前办理房贷的，基本是两种情况：
1.你是公司股东，得有一定时间；
2.你从贷款两年前就有工作社保记录，比如18岁(不读大学)，比如21岁(大专)。征信记录上不要显示你还在读大学。另外，需要覆盖月供两倍的流水。
首付资金 贷款资质 购房资质 能够解决以上三项，学生也可以买房。
提问：房姐，上海陆家嘴核心地区的老破大历史涨幅如何啊？
回答：你好，和次新房总体涨幅差不多。时间维度看，每次都是最后一波跟涨，也就是次新房先涨了，轮到老公房，最后才是老大楼。空间维度看，小陆、世纪大道、塘桥/北滨的老大楼，越靠近核心，在一轮行情中的起涨时点越早，但不很明显。
结构性维度看，好学区的老大楼明显价格更坚挺、流动性更好。未来三五年也大概率还是这个趋势，因为2020民办摇号新政的效应还需要好几年才能消化完。由于没有超额涨幅，稳定性和流动性也不占优，所以投资角度不是最首选的标的。亮点是租金好，普遍能做到2%以上，2.5-3%也是有可能的。这比次新就要好不少了。
所以，适合长持十年以上、有多套房和大量实操经验的资深投资者，不适合绝大多数普通家庭。
提问：房姐，重庆与一线城市的房价差价，会越来愈大，还是逐步缩小？未来二线的房价天花板是逐渐接近一线吗？
回答：你好，如果很市场化，马太效应占主导，比较有可能的是拉大。如果干预的因素更多，平均主义占上风，也有可能会缩小。取决于干预的多少。自由度高的市场，一线城市房价是二线城市的五倍十倍，属于正常现象。因为在一线城市能找到更好的工作，赚到更多的钱，哪怕扣除多支付的居住成本，也还是划算的。
提问：房姐，有个有点不着边际的问题想请教下您：从国内城市间竞争的视角看，存在着比较明显的马太效应；然而把视角缩小到同一个城市内部不同版块之间的竞争来看，却存在着普遍的板块轮动，城市中心迁移的情况（可能北京上海是个例外，我坐标珠三角，感觉广深这个现象比较明显）请问为什么会出现这样的差异呢？我自己也尝试着归纳了一些原因，但思路始终不够清晰，想听听您的见解～感谢！
回答：你好，城市化的上半场，是增量的游戏。郊区占便宜、新城市占便宜。所以深圳崛起、南山崛起。（北京上海存量势力太强大，所以深圳的崛起没有影响上海的坚挺，大虹桥的崛起没有影响外滩的坚挺） 上半场的马太效应不强。下半场，是存量的游戏。所以京沪会甩开二线城市，静安寺陆家嘴新天地苏河湾会甩开郊区。下半场，马太效应会越来越强。城市化是典型的网络效应。有网络效应的领域，一定会有马太效应，只是发展期暂时让位于板块轮动。
提问：优质房源从哪里来？
回答：刚入楼市的新手，往往都是手机刷的链家，互联网和手机操作的流行，让大家习惯于通过”键盘”来解决问题。
久而久之，很多新手自然而言的认为，房源从哪里来？从链家来啊！这是一种危险的想法，一旦养成这种思维，基本就和专业投资无缘了。
链家，或者说中介app的作用是什么？——了解小区大概情况，市场大概情况，房子大概情况，唯独不是让你直接选房。
房子，不是标准化产品，除了户型面积设计以及小区位置这些是固定因素，还有业主心态，交易周期，付款方式，产权，债务，户口等诸多非固定甚至随时变化的因素。
讲到房源，我们很容易混淆买卖的本质。房源本质存在于房东手上，房源只是在各个中介进行挂牌，而不是中介掌握房源。中介知道的是房东的公开挂牌信息，而每个房东的最新价位是多少，这个房子有没有隐藏的问题，业主的心态怎么样，业主接受什么样的下家？——这些情报不会公开在网上，而是散落在不同中介，邻居，物业和踩盘人的心里，这些不会公开的信息，才是真正的价值。
对于链家等大型中介，优势在于人员众多，可以拿到市场中更多的挂牌，对于部分房源有比较强的把控力。但是，游离大中介以外的，散落在市场上的更多房源，更分散的房源渠道，转瞬而逝的房源，往往是一些优质房源的主要产地。
一些小中介，往往死守一个小区，几乎吃透所有业主，吃大锅饭的中介，没有实力竞争。
一些圈子，卖房有专业渠道人士，大中介完全接触不到业主，双方是两个世界。中介的核心是人，拥有具体能力的人，而不是公司。
很多时候大公司和”尖子生”，是矛盾的存在，而我们要的，是尽可能找到更多的”尖子生”。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。