准备好迎接下一轮的财富分配了吗？也许你就是赢家！
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐，武汉本地人，在深圳工作，子弹100，以后大概率会回武汉，现在到底是凑一凑在深圳上车，还是会武汉买个好点的大房子呢？昨天，在帮朋友谈一套香蜜湖的房子，要价4000万，一手业主2004年375万买入。 这个卖家是香港人，2007年以500万人民币二手买入，平时并不怎么在深圳生活。我忽然想到，在深圳这样的城市，为什么每个人都需要买套房？为什么一个不怎么在深圳生活的人，在深圳赚走3500万？因为她享受到了这座奇迹城市的发展红利，而普通人参与城市发展红利的唯一方式只有买房！年收入再高，如果不加以房产投资的理财方式为羽翼，在房本位的财富分配模式面前，是大概率会一败涂地的。外来深圳的投资客傻吗？根本不傻，他们只不过是在蓄势待发，准备参与下一轮的财富分配 不买房，再好的城市，再好的工作，再舒服的生活模式，你都是过客！提问：房姐，请问沈阳地铁沿线二手房，少于多少钱一平算笋盘呀？回答：在拆骨法中我们讲到：房子不是一件商品，而是无数件商品的集合。无数种价格因素中，有客观无法改变的，也有主观可以改变的，或者因为操作方式而改变的。这些可以在主观上改变的因素，就存在一定的操作空间，通过合理的一些技巧来进行操作，买家可以获得一些额外的优势。比如：卖家100全款，你变成100按揭；卖家周期2个月，你谈成6个月；房子税费10万，你谈成和上家结婚过户。背后所引申的，是另一个原理：价格不是一维的。提问：房姐你好，最近一直都在看房。我工作地点在武汉天地，所以一直在看汉口主城区的楼盘，子弹50，想买个90到100平的。之前参加了美好名流汇和百步亭和谐里的摇号，美好名流汇摇到了33号，百步亭和谐里是倒数几个，因为我不太喜欢美好名流汇的户型，所以当时放弃了，而百步亭和谐里也没选到合适的楼层。现在感觉后湖这边的楼盘越来越少了，想赶在年前上车，所以又去看了花样年花好园，带装修2万左右。现在人有点着急，怕等到明年房价又会涨，有点后悔放弃了美好名流汇的机会，想听听房姐有何建议呢？还有我是自主加投资的角度买房，那花样年的房子可以上车吗？回答：谈一谈限价某种程度上，限价对市场秩序造成了很大的破坏。资本是逐利的，人性是贪婪的，武汉近几年上演了多少场抢房大戏？买到这些楼盘的，真正用来住的，有多少？刚需抢不到，茶水满天飞，好房从来都是关系户专享。身边的投资客动辄三个号，四个号，绝大多数的限价房，都被这些人买走了，多人抢房反过来又给市场添增了热度，让拥有从众心理的普通购房者更加按捺不住。而很多刚需，因为等待这些限价房，失去了很多买房时机！到头来，还是少数人的游戏！所以不建议大家一直守着几个网红盘，趁着年底多淘淘笋才是正经事。提问：燕郊的房子还值得投资吗？现在回落到一万八了！首尔甜城回答：燕郊并非投资优选如果在北京工作，有自住需求可以考虑入手燕郊燕郊作为北京的卫星城、大型外来人口聚居区域，区位还算不错，长线看是有价值的。单价1.5左右才考虑，现在还没有到入场时机。提问：智慧与美貌并重的姐 新人首问 二孩妈妈 子弹50 想用老公公积金SFSD 老破小学区房 和抢新房犹豫 老大现在幼儿园小班 家里有套还建房在江汉人家 武昌一套等待拆迁房自住 均没有学区 不知该如何规划 盼房姐解惑回答：你好，关于现在是否需要买学区房，分情况，以下人群分类对号入座：第一类人，倾尽自己所有资产，只能买一个学区老破小。这种情况如果买学区房，我自己觉得有点压力过大，还不如买一个学区稍微差点的，房子的居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是这也要分情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。不然，如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是挺大的。第二类人，单纯为了投资而买学区房。这种就更不建议了。武汉可选择范围很大，为什么非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产呢，与趋势做对抗，有点划不来。第三类人，有自住房，想买一个学区老破小，单纯为了孩子上学用。这一类人就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房有了利空，对自己的影响也不会太大。第四类人，想要一步到位，买一个大一点的学区房，比如80多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这一类情况也不太建议，面积稍大的房产，由于总价越来越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。不瞒大家说，现在武汉老破大的流动性越来越差了，未来肯定还会更差。所以大家如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。第五类人，还没有孩子或者还没有结婚。这些人考虑学区房有点太早了，现在学区的政策变动风险这么大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。很多人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑到底要不要买学区房的时候，这些人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。你们属于第五类，孩子还太小，不建议这么早考虑学区。好好利用你们的sfsd优势，抢网红限价新盘。还建房可以等待下一波涨幅来了之后出手裂变，孩子4-5岁入手学区。老破小学区需要注意下房龄，武汉超过25年的房子基本无法做按揭，流动性和涨幅都很差。所以建议等入学之前买房龄20年以内的房子。提问：房姐老师您好，我总喜欢问一些与房价无关的话。我一个朋友，他以前是干技术的，虽然读了跟多人文社科类的书，但社会经验并不丰富。现在空降到一家工厂去当厂长，人生地不熟，业务也不太懂，工商税务各方面也没打过交到。想请教您，他该如何打开局面？如何把工作做出成绩？像这样的空降领导要注意什么才能团结本地干部而不至于出现被人排挤的情况？提问：贵阳贵安新区房子未来潜力如何？6000多一平，高铁站地铁站附近？会不会成为鬼城？回答：没有投资价值贵阳唯一有点投资价值的只有观山湖和小河了长远看贵阳不如沈阳长沙，人口太少。 更不可能追上成都重庆。提问：房姐 请问一下，一直不建议买门面房是什么原因？回答：门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。买铺面是业余对抗boss级专业对手。且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。提问：房姐，在国家定调房子是用来住的不是炒的背景下，投资房产还有很大的利润空间吗，另外应该用家庭资产的多少比例来投资房产呢，是否应该分散投资回答：风险和利益是共同存在的，就像赌博，我看你玩，没有风险的，赌博，押大赚大，压小赚小，做生意就是赌博，有可能赔完本钱，有人说现在房住不炒大环境下，买房就是赌博，盲目买入买错是在赌博，但即使在如此严厉的高压政策下，武汉也在慢慢放开限价，10月之前比较现在部分楼盘有10%左右的涨幅，不买也是赌博，等待的过程可能已经错过。我觉得会涨，但是如果万一今年不涨呢？你现在就不买了？也就是说，你完全不想承担资金成本，想你一买进就涨。那如果之后买入了，遇到每一次楼市周期，面临平盘或回调，是不是在那之前都要把房子卖了，持币等待大涨前夜？买房坚决不做主动择时，被动定投才是王道。现在成交量其实已经不小，市场热度已经蛮好，笋盘被市场迅速消化的情况下，值得引起重视，不可掉以轻心。在我看来，现在已经过了暴涨的时期，未来几年将会平稳上涨，我预测未来五年的平均涨幅在15%左右，也就是五年翻倍的信心还是有的。但是它什么时候涨、什么时候停，谁能够精准预测呢。即使再回到2016年初的绝望谷底，你又会建仓吗？既然横盘2年了，那么机会（赔率）越来越大。正确的做法是逐渐加大买入比例，横盘时间越长，越值得多买。下跌无可能，上涨无限制的top10城市，可以放心大胆的买。我们要做的，是尽早建仓，定期定投，千万不要再错过下一轮涨幅。回答：卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人！因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。提问：房姐好！请问别墅、洋房等改善性住房会否成为下一波风口？武汉别墅投资前景如何？回答：豪宅，市区独栋别墅，洋房的市场，并不取决于租售比，人均收入。取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅割裂成两个市场。这类小众市场边际效应巨大， 稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。2.一个小区内部可以有30%的差价，部分可能因为户型结构等差异有100%的差价。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，本身是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动性，金融属性也差，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前绝大部分的别墅，热门的别墅市场，又位于郊区，进一步放大了泡沫和接盘的风险。少量有投资价值的别墅，本身混杂在这样一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。别墅产品，对于有投资期待的新手相当于一种灾难，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均100的自助餐。提问：你好房姐现在什么生意都不太好做，加盟个贝壳的德祐有机会吗 三人合伙共摊开支，起步每人投资四万，其后月开支每人七千左右，按道理平均每月出一单二手和新房就可以，能吃苦坚持累计客户的话应该还可以吧。别的生意投资都好大，风险也大。希望万能的房姐给下建议。回答：人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么？因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。好了，你已经从中介变成一家加盟中介的老板了，能不能变成平台、kfs，看命和运了。淡市入场需要的是耐心，能加盟徳佑这艘航母级平台公司，获取更多资源，摸透上下游需要时间积累，厚积薄发，加油！提问：回迁房便宜，对比周边品质楼盘，几折入手算笋？回答：品质楼盘也分三六九等，比一线品牌开发商二手次新，回迁房大部分打6-7折，看城市，看片区，看户型 ，看面积，等等因素。无法一概而论，豪宅片区的回迁房，有些只有豪宅的3折。提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。提问：房姐，你好！在网上看二手房，一般要向中介了解哪些信息，然后在去实地看房回答：价格，楼层，装修，户型，配套，学区，交通，升值潜力，最新成交价...很多人急冲冲的买房，或者被房产公司的销售话术所引导，很快下决定，这极有可能买到性价比差的房子。三年前买的房赚了约7成出手，朋友买的，还现在还亏着，卖不出去，这就是用不用心的差异。大部份购买客，看房不超过五套就买了，结果只能呵呵呵了。买房是大事，一定要认真看盘，总结思考，才能买到心仪的房子。首先买房要看盘，你看个几十个小区，上百套房子以后，你对房子的认知会快速的上升。你马上就能成为专家。所以一定要花精力、花时间去认真看盘、分析、总结。提问：房姐好！房姐说：我们的通胀速度，是12%-14%左右，低于这个数值的资金，都是倒贴钱。是不是买房的总成本低于这个比率是可以投资的？回答：之所以会发生通货膨胀，本质就是由于社会总需求大于总供给。但如果仅有一种商品的价格上升，这不是通货膨胀。只有大多数商品的价格和劳务的价格持续上升才是通货膨胀。所以说货币超发的本质，事实上，就是社会的总需求大于总供给导致的。并且，在中国这种特色经济模式下，还将各种变相的愈加，这也正是中国经济的发展与政治先决的必然化。房价如果一定要找到非常保险的大涨的确定性，你可以等到认房认贷放开，这个估计要到2021年。2019年2020年不会有大涨，但部分热点地区，会有5-10%的小涨。再加上找笋盘，两年的收益率大概在15%左右，算不上很高，但好在绝对规模够大，而且可以加杠杆。看你怎么考虑。通货膨胀只能导致房价按照m2的增幅的涨幅，折算下来每年8%左右，而且是累计多年以后一次性脉冲上涨。提问：房姐好！请问淘房子，房源信息APP目前我用的绿中介，还有其它靠谱的APP推荐吗？或者您一般关注哪些APP？能否推荐几个呢？回答：安居客，房天下，我爱我家，58…大部分信息都是中介钓鱼的。房地产是一件非常本地化的事，你只有实地去看了才知道这房子楼下是不是大排档，有没有营业到凌晨；才知道地铁直线距离200米，步行为什么要10多分钟；才知道为什么明明是8楼，采光还是有问题。 房产类app极大的提高了我们信息获取的能力，特别是链家这样房源较为真实的平台。但买房是大事，和房子打交道最忌讳的就是云操作。提问：房姐，请问一下，找亲戚代持不限购区域新房，外地户口，首贷资格和二贷资格分别给多少代持费用比较合适？以100万房子为例回答：能不能做代持人主要是看代持人的人品，你能否把控。费用一般利润10%左右，我一般直接3-5万分期付。详见知识星球内部资料《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》提问：有人说大面积的房子不是用来买卖的，这句话您认同吗？那是用来干嘛呢？难道就是反复截断抵押？回答：大房子不买卖，评估价很难做上去，截断再抵押越往后越困难，信贷核心的资质很难支撑再抵押。尤其大部分二三四线城市，投资不买十年以上房龄普通大面积，涨幅速度显著偏低，药单或者超级笋除外。第一、二三四线城市中心变迁速度快，城市豪宅供应量大；房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
