​〖群聊精华〗关于未确定兼容比例的用地评估——来自“只谈土地估价”微信群二群

群聊精华

曹润发（广州）:各位老师，请问一下，出让地价评估这种情况怎么分开评估？

曹润发（广州）:

曹润发（广州）:按建筑密度来考虑可以吧？

讨论

小丽（内蒙古）:没有兼容比例吗 商业该占多少

胡佳（湖南）:没兼容商业的具体比例，太不严谨了

林岳（海口）:还是要让委托方确定商业比例

彭利（四川）:请规自部门完善兼容比例

曹润发（广州）:没有的，当地都是这样。

张东（黑龙江）:个人觉得：对于一级市场用建筑密度和最高最佳使用原则是不是也可以

张鹏涛（甘肃）:兼容商业的这种情况，也要按照多种用途评估吗？

张东（黑龙江）:按最高的建筑密度和一二层全是商服去核定，前提是商服的价格比住宅高

彭利（四川）:混合用途，从文件理解来看，肯定是要分用途评估的

彭利（四川）:一、二层的说法太宽泛了。还要考虑临街状况

张鹏涛（甘肃）:能不能按照纯住宅评估，建成之后办理不动产权登记的再补缴，因为在没有建成之前，具体兼容多少不确定呀。

曹润发（广州）:但是现在是要出让，不分开评，到时会不会说造成国有资产流失？

彭利（四川）:规划明确要兼容商业，如果直接按照纯住宅评估不合理

彭利（四川）:除非有充分的理由，证明1-2层的商业开发价值低于住宅

张鹏涛（甘肃）:规划用途为居住，只是兼容了部分商业，从城市规划角度来看，主题用途还是居住，如果按照商住评估，会不会存在和规划用途不一致的情况？

彭利（四川）:不晓得当地针对城市规划管理或者土地出让管理，还有没有其他的相关文件

曹润发（广州）:就是当地很不规范，其实当地什么要求都没有，但是现在这个文出来了，我们还是要按照这个文去拆开，免得被人秋后算账。

张鹏涛（甘肃）:你们四川是按照商住做的是吧？

彭利（四川）:是的哦。我们认为居住兼容商业，就是文件所指的混合宗地

张鹏涛（甘肃）:那如果按照商住去评估，评估的时候商业部分怎么评，

彭利（四川）:我还是觉得曹老师的项目应该拆分，但是这个规条针对兼容部分描述不清晰，所以建议沟通规自部门进一步细化

张鹏涛（甘肃）:兼容的都是在一二层，采用剩余法的话售价特别高，评估的楼面地价比正常商业高很多！

彭利（四川）:成都现在大量住兼商要求开发独立商业，所以相当于是完全按照商服和住宅分开算的。

张鹏涛（甘肃）:兰州这边很多都是兼容3%—5%的商业，没办法独立开发，基本都是住宅底商。

彭利（四川）:底商兼容的价格确实不好把控。类似于二级市场补地价，同一项目的底商和楼上住宅，你们补地价是怎么核算的？按项目综合考虑还是分别算？分别算的话，补地价差异也会很大

张鹏涛（甘肃）:以前是综合考虑核算的，商业楼面地价没有单独表示出来，

张鹏涛（甘肃）:现在要单独计算的话，和以前差距太大了。

彭利（四川）:但我觉得混合宗地属于同一项目，分用途测算结果有差异是正常的，项目综合地价是正常的就好

张鹏涛（甘肃）:关键是和政府公布的标定地价楼面地价差距太大了。