内行看门道：什么样的房子涨价潜力最大?
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐，重庆江北区天赐龙都2010年的房子中间层198平165万您觉得可以吗？是商品房但是小区就一栋房子。(2)春语江山139平175万可以看江。两套交通都离地铁较远。我个人倾向前者，但感觉独栋是硬伤。另外能谈谈您对低价大户的投资建议吗？其中房龄、是否有地铁、小区规模等相应该占多少比重呢？
回答：一个楼盘涨不涨，在基于本身价格合理的背景下，核心还是看市场需求和供应。所谓大户型流动性差，准确的逻辑应该是：购买的人群不够多。而这个人群，本身又有诸多背景条件。
比如，人群并非指整个城市，而是这个板块的综合强弱所形成的定位，最后吸引到的人群。一个远郊区，住房便宜人口密度不高需求刚需，那么两居才是最匹配人群的产品，四居无疑被冷落，老破大无疑被抛弃，四居的价格和流动性是实打实的差。
而在一个CLB或者产业中心的集中居住区，拥有充足的购买力人群，板块本身没有瑕疵的话，大户型的购买力则十分充足。以重庆融景城作为例子。融景城澜岸，基本都是144和200的大户型，但是涨幅丝毫不差，时间点也不落后。原因在于，融景城所在的北滨路核心地段，整个板块干净齐整，需求稳定，购买力足够高。其次，周围有大量的次新盘，进一步巩固了中产人群的购买意愿，大量的1/2/3居，让不同需求的中产人群得以筑巢，进而为4/5居奠定了购买力基础。对于融景城澜岸这种情况，因为流动性而产生的折价就是实打实的利润。
核心区域，有小区环境，能贷款的老破大依然有市场 价格控制在1w内买老破大的重点是杠杆，天赐龙都单价8000差不多算足评吧，缺点是小区仅1栋楼，成交价太少，楼盘价格很难靠自身成交价拉升，依赖区域房价的整体抬升。
春语江山是鹅岭片区比较稀有的次新房，临近内环几何中心，至解放碑商圈4个地铁站，北靠山（鹅岭公园）南面水（长江），看来水意指来财，缺陷是从小区到地铁站这段路行走不便 建议选择南向看江房源。单价1.2+可以考虑。
提问：房姐你好！潜水很久，今年40了最近一直想回武汉，虽然跟买房关系不大，但觉得房姐阅历丰富，不知道怎么看我这种情况：2个小孩，目前生活在上海，看中回武汉比上海好的方面，1是回武汉买个学区房，给孩子读好点学校，上海这边读不了什么好点的学校，都是普通学校，房子也大一些，还可以买2套2是我父母亲年纪大了，看他们跟我在上海生活，心理内疚，回武汉他们可以经常回老家，心理不至于空虚。3是回我老婆家也快，假如不回，目前担心这个年纪哪天被公司裁了，找工作没有竞争力，生存成问题，目前有个老破小房子在供，想早点回打好基础，但毕竟在上海待了十多年，想到时候和公司领导说说调回武汉分公司，上海待了十四年了。
回答：往后的日子，越来越难 越来越难。
其实，你父母给与你的，都要在你身上还回来。每个人一出生都背负了债务，而这点，大多数人在年轻的时候都不知道这个债是要还的。我们上有老下有小，养家的就我们一人。这个时期，我们管它叫做中年危机。
中年危机，无非是债务的集中爆发。有中年危机，说明你的速度还不够，不足以偿还债务。大部分中产之所以焦虑，是因为都过于依赖靠人力劳动来获取回报，且没有掌握并驾驭生产资料的能力。靠人力劳动换回报，这种模式存在着明显的收入上限，一旦停止劳动就没有收入来源，而且即使有过硬的技能，也很难直接传承给后代。
对于职场人来说，劳务收入的上限，就是100万，因为供给太大，市场定价自然就低，而你要达到劳务收入的上限，也要付出100%的精力。精力决定模式，模式决定收入上限。当你精疲力竭才能挣到50万，当你知道面临无数竞争者随时会被取代，当你知道一些人不用那么费劲也能挣到500万的时候，你会发现人生如此被动，人自然就焦虑了。
回武汉没问题，但是现在最大的问题是该换赛道了。
提问：智慧的房姐，你好！请问下首付不够怎么凑首付？老公是做道路工程的，现在每月基本工资有15000只能够每月的基本开销。他们这行房姐应该知道工程款不好收，听说重庆的房价会大涨，我怕等钱收回来时房价又涨了。我们是农村户口，是首套房！耐心等待房姐的指点！
回答：重庆其实可以淘笋盘，配合gpgd做0首付，甚至负首付。通过合理的运作，可以做到0月供。之前经历过几套，详见知识星球内部分享《0首付+0月供操作技巧》。
提问：房姐，北京这边有回迁房比市场价便宜很多，就是需要全款，而且3-5年才能过户，周边5万，回迁房不到3万，一般需要全款，这种房子能买吗，如果能买的话，自己已经没有房票，想给父母交社保五年差不多再过户。或者到时候注册个公司，公司过户。哪种方式比较好？
回答：如果不是业内玩家或者经过人品靠谱的筛选 大概率是骗局或者扯皮的结局。54大法过户最好。
提问：美丽的房姐，坐标南京，子弹70，有近两岁宝宝，有一套将近20年房龄老破小非学区，想利用老婆首付首贷机会再购入一套，目前有两个选择：1.直接买个三线学区房，娃上小学后将手中房子出租，2. 买个远郊次新房长持，等娃上小学前将手里的老破小换成学区房！您帮我分析分析哪种合适？另外，娃2014年上小学，如果现在购入学区房，学区政策会不会多变？
回答：学区房目前是高位。投资角度，你要寻找下一个崛起的学区，而不是买入现在顶级的四大名校10w/平。孩子才2岁，现在买入太早。
提问：新人首问。亲爱的房姐，求建议。我和老公名下各一套房，但由于都没有好学区对应，打算入手一套武汉小学学区房给孩子（父母住得近，以后方便照应）。纵观整个武汉小学学区，多是老破小，只有帝斯曼和水利厅尚可，目前主要考虑水利厅。我现在在犹豫，是花稍少的钱买其他单位的老破小，还是多花点钱买水利厅，水利厅是否更好租好卖（其实水利厅房龄也很长了）。我打算买了学区房后以租养贷，孩子上完学就把房子卖掉。如果顺着我的这个思路，房姐认为我应该买水利厅还是其他单位的学区房？
回答：分情况，以下人群分类对号入座
1.倾尽所有财力，只能买一套学区老破小。这类情况不建议买，抗风险能力太弱，不如入一个学区稍微差点的，但居住品质好一些的房子。孩子教育固然重要，但是具体也要结合自身情况，先解决自己的居住需求，然后再去提升孩子的教育品质，同时，资产的保值能力还要更好一些。如果真的学区房遇到大利空，房价跌了，与此同时，其它地方的房子涨价了，这个代价还是很大。
2.单纯为了投资买学区房。这种情况更不建议了。武汉可选择范围很大，不用非要买一个明显处于高位，而且有明显利空趋势的房产。
3.已有自住房，还想买一个学区老破小，单纯为了挂学区，方便孩子上学。这类人群就比较适合买学区房，经济基础足够，即使是学区房降价，对自己的影响也不会太大。
4.一步到位，买一个大一点的学区房，比如100多平米500多万，既满足自住需求，又满足孩子的上学需求。这类情况也不建议买，面积越大，总价越高，所以未来的流动性越来越差，但居住品质实际上并没有改善多少。武汉总价超过500万的房产接盘侠很少。不瞒大家，现在武汉老破大的流动性越来越差，未来还会更差。如果准备好了要买学区房的话，买一个小房子就足够了，居住的问题，可以用租房来解决。
5.新婚族或者还没有结婚。这类人考虑学区房太早，现在学区的政策变动风险大，建议等到孩子两三岁的时候再去考虑。
6.还有一类人孩子都已经三四岁了，确实到了该考虑买学区房的时候，这类人就没有时间去等其它教育偏弱的地方能快速提升了。所以根据自己的需求，该买的就买。
详见知识星球内部分享《深度剖析——为什么买学区房100%会亏本？》
提问：房姐好！我是老粉丝！现在还有几个问题请教一下！青山青扬六和房龄己经15年左右了我想在2021年地铁通车前卖掉，现在标价450万挂一年左右可行吗？可能您认为这个价有点离谱，我是大户型，房证面积150.11公摊38.2，但我买房时开发商赠送面积近30平，实际室内面积也有140平，房型佳，我也最大化利用室内面积了！再我装修欧装豪华，2017年又二次翻修共计花费前后两次装修55万，做婚房都可不花分文！如果客户买净室内面积140平起码要买185平的房子，我新装修房免装修，185平一般装修最少要50万！我挂450万这个想法对吗？大至估一下等到2021年可涨到这个价吗？怎样挂卖房信息才好卖呀？涨幅今后有多大
回答：比市场单价贵1万，心里价位太高，现在是淡市，这个价格中介都不会挂到系统里。把星球内部资料《卖房科技树》用上，挂400可以试试。地铁开通会有小涨。
提问：房姐您好，我在山东的三线城市济宁，想买个学区房，具体您有什么建议吗？首套房，需要自住，是买老城区的总校还是新城区的分校？你觉得这个城市的房价现在可以入手吗？已经连续上涨很久了，济南青岛近期二手房房价都出现下跌，但济宁的新房二手房房价都在上涨，感觉没有这么多的需求，为什么房价上涨状态不改变呢？
回答：你好，济宁这次涨的原因是棚户区改造和地价高涨拉动。如果是投资考虑，目前处于高位，等市场消化一段时间，涨幅会吐回去一点。未来没有强力支撑。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。
比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。所以，要找那种优秀国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。
提问：请问：1.过了60不满65周岁已经退休能搬砖下卡吗？2.哪几个银行可以？3.是否需要挂靠个公司？4.挂靠是只需要收入证明还是需要交社保纳税公积金？
回答：如果年龄超过55，办卡更多的是随缘了。可以下卡，如果是体制内干部比较好下，一般人比较碰运气大城市社保公积金＋知名（上市500强体制内）公司就职最佳。
详见知识星球内部资料《信用卡信用贷大额速成指南》
提问：环京环沪的房子能买吗？
回答：如何判断城市估值潜力？人口越多越稠密的城市，经济潜力越大。这是经济学底层原因决定的。经济学是怎么来的？资源不够。那么，最快速的解决办法就是，共享资源。举例，在一望无际的大草原上，你建个学校，经济学上，不现实的。就算勉强搞几个，也难以长期维系。但是，在人口稠密的大城市，建一个小学立即爆满。同理，医疗教育，货运客运，物资流通，信息传播，只要是人口多，居住密的地方，交易就旺盛。你在内环线摆个早点摊，辐射的人群大，生意好做。你在山东寿县的村口摆一个，基本没生意。当然，人口稠密也会带来弊端。交通拥堵，水电气资源不够，垃圾太多，房价太贵，公共资源短缺。怎么办呢？不是回老家，而是往外扩散，建立大城市为主的经济圈。人口密集也分为两种。一种是综合业态丰富，什么都有。无论哪一个行业暂时困难了，也不会影响整体。二是单打一的产业结构。虽然短期内聚集了大量人口，但是主业不行了，立马下滑了。想当年，瑞典的某几个资源型城市，何等的兴旺发达？但是，这种城市的产业结构单一，一旦资源没了，直接躺在床上干嚎了。这个理念就对楼市起到了指导作用。业态丰富，人口密集的大城市，肯定好，放心去。主城区不行，就去郊区看看。郊区也没有资格，考虑就近原则，隔壁省的交界处也看看。或者中东部省会，人口稠密，产业结构丰富的发达地级市。环沪环京，因为政策原因，规划原因，人为的造成不方便。从全国一盘棋的角度看，迟早会改善的。但我也不推荐你去京沪的周围。因为迟早是多早，谁也说不清。历史一瞬间，人生一辈子。
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