安阳商业观察——“异军突起”御翠园

住宅项目为了满足业主的日常生活需求，多会有一些商业配套，尤其是80米限高规定出台之前，很多项目临街都有底层商业、商业裙楼或商业配楼。正因为常见，所以才平凡无奇，但铁西御翠园的商业却异军突起，成为龙安区较为知名的商业中心，这也引起了古城的兴趣。

吉信御翠园，位于文明大道与中州路交汇处西南角，占地面积13.3万平方米，建筑面积达33万平方米，其中商业面积应该在2万平方米左右（古城查遍资料仍然找不到精准数据，还请见谅），主要分布在东、北、西三侧，基本上是两层商业楼，局部三层。整条商业街，以餐饮居多，此外还有金融机构、便利超市、运动健身、教育培训、KTV等业态。

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其实从俯瞰图看，御翠园商业体量虽然不小，但和东区大多数带底商的小区没太大区别，可它的商铺入住率、业态丰富度却非常可观，那这是为什么呢？古城认为有以下三点原因：

一是住宅卖得好。御翠园的住宅在当时也是“异军突起”，是铁西价位的“魁首”，古城有一朋友，父母非常喜欢御翠园的花园洋房，无奈价位偏高，含泪去东区买了套房。但即便如此，整个项目依旧卖的很不错。这应该和品质有关系吧？正因为卖得好，所以交房后入住率也不低，就为一期商铺提供了一个较为良好的发展环境。

二是区位选得好。在龙安新城还处于幼年期的时候，御翠园基本上就是龙安核心区域，周边有不少成熟社区，且离铁东不算远，文明大道和中州路也都属于安阳的主干道，所以项目的整体区位是不错的。

三是结构做得好。项目除了传统的临街商铺，还有两个三层的商业盒子（独栋商业楼），这样就可以承接更多业态了，上文提到的金融机构、运动健身、教育培训、KTV以及有一定知名度的九品川火锅就都布局在这里。

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但今年以来，御翠园有一些商铺关门了。一方面，租金到期不再续租，是比较正常的商业行为，不用过多考虑；另一方面，由于疫情影响，一些餐饮没有撑到回暖的时刻，这也是可以理解的（这里的疫情不是“干不好、拖延症”的挡箭牌，因为疫情的确对餐饮有较大影响）。但除了上述原因之外，古城认为还有一点原因，那就是餐饮着实有些太多了。

文章最开头提到，住宅项目的商业主要是服务业主日常消费的，做得比较好的，还能辐射周边的居民，但说到底，它很难让更远处的百姓跨区域跑过来吃饭（偶尔朋友请客除外），外加上御翠园周边的其他住宅的底商逐渐有了人气，自己的虹吸能力也会有所降低。

图片来自：古城甲

虽然御翠园的商业有一些独特的地方，但它仍然是临街商铺性质，没有大型商超，没有商业广场，所以这也限制了它进一步发展。

但是话又说回来，御翠园的底子非常不错，如果适度调整一下业态，多一些辐射力较强的主力店（如贤合庄），多一些其他业态（如培训机构），少一些同质化（如果看到一家店把周边同行干趴下好几次了，那就选择其他方向）。它依旧能够保持一个不错的发展状态。此外，西侧商业街还没有充分开发，也为御翠园提供了一定的商业潜力。

如果周边有一座哪怕是熙城漫购这样小体量的商业广场，那御翠园的发展很可能就更好了。不过，对于一个住宅项目，不能要求太多，它现在的表现，已经值得我竖起大拇指了。随着龙安万达的启动，龙安商务中心的封顶，龙安区的商业氛围会愈加浓郁，也许以后御翠园的商业会逐渐趋于平凡，但我愿称它为龙安区早期的商业中心！

编辑：古城甲

文字：古城甲

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