重庆热起来了！
前两天在知识星球上，有一位圈友提了一个关于避暑房的问题，大V都说不能买，为何KFS还要到处去修。关于这个问题，每年都有圈友会问。这不，五一马上到了，紧接着旅游旺季和避暑旺季都来临了。
既然这么多朋友关心“避暑房”的事情，今天我们就来聊一聊关于避暑房这个在房产投资中看似小众实则很普及的问题。
01 大部分避暑房并不具备投资的价值。
首先，对着良心，我必须开门见山地说一句：大部分避暑房并不具备投资的价值。
哪怕有很多人确实有购买的旅游地产、避暑房、过冬房的需求。
我知道，像家里如果有人有鼻炎，待在空调房里久了鼻炎就会发。而很多重庆人都有鼻炎，他们在夏天的时候，对开空调这件事情特别敏感。
还有空调吹久了很多人都感觉不舒服，重庆夏天确实又热，所以很多老人带着小孩去避暑是正常的。
所以这一群人，确实需要一套避暑房来呼吸新鲜空气。
有需求就会有市场。从早年的四面山，到近年来的黑山谷、武隆、黄水，一直不缺乏名声在外的避暑房。
但是另一方面，我们必须要正视的是同时具备投资和自住价值的避暑房确实少之又少，很多避暑房仅仅只是旅游地产，并不具备投资的价值。
在这里我们呼吁大家，一定要把购房的需求给分开。投资房就按照投资房的标准去寻找，自住房就按照自己的喜好去购买。
在这个地方，我希望在一开始就再次给大家传递一个理念：
只有极少数的房产，才具备投资和自住的双重价值。
最安全的房产，永远是在核心大城市的核心区域。
02 为何旅游地产只有自住价值？
旅游地产和城市住宅最大的区别是什么？
最大的区别在于土地价值不同。
我们看一套房产是否有价值，主要是看这块土地的价值，看这块地上面生长了什么资源？
一流的学区资源是稀有资源，而旅游地产没有；
一流的商业街如北京王府井、三里屯，他们处于城市核心地段，知名度高人流量大，而旅游地产没有；
一流的轨道交通如北京、上海这些城市，它们已经形成了网状轨交，城市的通达度很高，而旅游地产没有；
一流的工作岗位如光电园、江北嘴，旅游地产没有。
旅游地产所在的土地仅仅拥有旅游资源这一项，而且这种资源并不具备太强烈的不可复制性，而其他方面资源则是属于极度匮乏的程度。
因为没有稀缺性，不具备太多的价值属性。所以旅游房产只能是回归到自己的本质工作，提供使用价值，让人在这里放松，惬意地享受清凉夏天。
毕竟海、山、水这些景观在中国并不是不可复制的资源！
三亚有海，厦门有海，青岛有海，大连也有海；
重庆有山，四川有山，贵州有山，湖北也有山；
看到了没？
旅游地产并不具备可复制性。
仅仅只有自住价值，所以纯投资旅游地产需要非常谨慎。
03 自住需求也还是很多。
2018年的夏天我就想写一篇旅游地产，因为那时候正值重庆天气酷热，家里母亲想买一套避暑房，从观音桥拿回一张DM给我看。
因为职业习惯，我第一反应就是：不买！
如果需要避暑直接租房住就行了。
可是一件事情改变了我的想法。
在重庆7-8月的两个月里，黄水房租直接暴涨了200%，而且很多重庆人是临时决定过来避暑，但确实没房可租。
看来重庆市场确实有大量的避暑房的“刚需”。
如果我写一篇呼吁大家不要买避暑房的文章，估计会被人喷死。为了保守起见我问了身边的10几个朋友，他们几乎都认为：
如果总价不贵，还是可以买一套避暑房。
哪怕纯粹是作为消费品，始终也是有需求的呀。并不是每个人都要想苦行僧一样天天屯房子，屯按揭，弄得自己和家庭日子过得苦巴巴、紧巴巴的。
事实上真正的大多数，更愿意在生活的舒适和创收的辛苦之间寻求一个平衡。
所以，当时我就把写怼文的想法“打消了”，便开始认真的研究旅游地产。
如果我要买“避暑房”到底买在哪里好？
有没有既“可以自住”又可以“投资”的避暑房？
有没有买一套房可以“避暑”还可以“过冬”？
最好离重庆的距离不要太远。
这些都是大家切实存在的疑问。
04 跟踪重庆周边区域半年的天气走势
为了把旅游地产中的“投资品”找出来，我在半年时间内自驾走了一圈贵州、云南、四川的大多数地方。
我的手机软件里每天都监控着各个城市的天气，把他们的数据多观察多记录，以便分析。
通过这半年的天气数据收集，可以得到了这样的结果：
重庆周边夏天最适合避暑的几个城市：
贵阳、桐梓、昆明、黄水、大理；
重庆周边冬天最适合过冬的几个城市：
昆明、大理、西双版纳、腾冲；
这样看来，云南境内的昆明和大理天气其实最好。无论是夏天避暑还是冬天过冬，这两个城市都有着非常适宜的天气。从这个角度看，昆明和大理就比较合适。
05 重庆周边可以考虑哪些避暑房
但是昆明毕竟是大城市，价格可能不会是我们想象中的那种旅游房产的价格。所以更适合我们的避暑需求还是重庆周边热门旅游景区的避暑房。
那么这里重点就来了，一定要具备两个特点才能有兼具投资属性的可能性：
1、一定要在重庆周边不能太远的区县。
举了例子，秀山的风景是很纯天然的，人为干预很少。但是在秀山去买个房子，回趟主城一次单程就要7、8个小时就真的太远太远了，没有人的时间这么廉价，所以肯定是不能买。
如果要选择最好就是在主城周边2小时通勤范围内的区县选择，这样，有紧急情况也能够迅速回主城处理，时间绝大多数情况是来得及的。
2、一定要是热门旅游景区。
前面说了，因为旅游地产除了旅游资源并没有其他太多的区位因素，那么仅有的旅游资源这个因素就一定要发挥到极致，才有投资属性的可能性。往往越是火爆的景区，观察其背后的底层逻辑都是有迹可循的，其旅游资源必定是很优质的，这种景区的人流量和话题度在很长一段时间都能得到稳定的保证。
而一旦一个景区资源优质，又火了。那后面当地肯定会持续加大开发和维护的力度。投入的多了，那么慢慢的也就值钱了。
就像海南岛房地产这么火爆，限制这么严那是因为作为一个国际旅游岛，它是整个国家来重点打造的，投入的多了，自然就有更加持久的价值了。所以就重庆而言，我们更多可以考虑的，大概也就是江津四面山、武隆仙女山、万盛黑山谷会较为优质一些。
06 关键还是价格
但是最后，我们还是要再次强调，价格才是最为关键的因素，投资属性完全是可遇不可求，买到具备投资属性的避暑房的可能性很小。所以还是要摆平心态，纯粹以消费的角度来看它，既然是消费品，那么如果景观自然资源是差不多的情况下，尽量选择便宜的。
收益差不多的情况下，低价是王道。
07 结语
重庆夏天太热，老年人带着孩子去避避暑，是很正常的需求，年轻人周末再过去也能实现快捷到达。或许之前的我们还是太古板了，随着现代生活质量越来越高，花个十多二十万，在风景秀丽的地方买套房享受清凉已经是很多家庭能够承受的起的消费方式了。
只要价格不太贵，或许在未来这会是新时期优质生活方式的一种常态。
原创：浮云、周瑜
主编：浮云
图片：网络、自制
商务合作：cqtsgw002
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