伍三明：如何理解民法典涉及物业管理规定的“其他管理人”？

本文作者：伍三明，成都三泰联合物业管理师事务所主任

物业管理活动中的其他管理人是国家基本法律作出的规定，从《物权法》首次提出到现在，已经有近14年的时间，民法典又沿袭《物权法》这一规定，具体规定了“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，“物业服务人包括物业服务企业和其他管理人”等。但是，对于这个在法律规定中与物业服务企业对应的服务主体，当前，法律、法规、规章、司法解释均未对其他管理人的内涵和外延作出相应规定及解释。什么是其他管理人？成为不少人的疑惑。因此，对其他管理人作相应的研究，具有重要意义。

其他管理人在立法中最先出现，是《物权法》作的相关规定。《物权法》第81条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。这是设立其他管理人物业管理模式这一概况性规定。民法典对沿袭了这一规定，民法典第284条第1款规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。民法典对物业管理活动涉及其他管理人规定，在物权编业主的建筑物区分所有权一章，其他管理人出现有8处，在合同编物业服务合同一章，其他管理人出现1处。另外，在涉及物业管理地方立法中，广西、河南、北京、深圳等地方物业管理条例中，均提及其他管理人。由于其他管理人的概念在立法上并没有体现，实践中该规定又未正式落地，因此，其他管理人已成为不少人的疑惑。

学者吴爱辉认为，物权法规定了其他管理人这一物业管理模式，是立法者借鉴了美国的物业管理专家管理住宅小区的模式，为将来的立法作准备，规定了其他管理人物业管理模式，但考虑到我们物业市场的发展刚起步，其他管理人模式还处于探索阶段，无成熟的经验可以借鉴，故未对其他管理人的范围予以规定，也没有具体的法律条文来调整该模式下的法律关系，国务院《物业管理条例》也将之排除在外，有些地方立法虽有所规定，但对于其范围的确定也是授权房地产行政主管部门先行制定管理办法。上述机关谨慎回避的了立法态度使已显雏形的其他管理人服务模式处于一个法律真空的状态，其中核心问题是如何界定其他管理人范围，这是区分业主自行管理和委托管理的重要标志。她还认为，在现实中有不少小区的业主委员会聘请了物业服务经验丰富的某自然人提供物业服务。业主委员会与其签订了物业服务合同，而后该自然人在分别聘请一个专业保安公司和几个从事环境卫生、物业维修的自然人从事相关的物业服务。业主与该自然人之间是属于委托其他管理人物业管理模式还是业主自行管理模式？区分的标准取决于该自然人是不是其他管理人。但是现行的法律、法规缺位的情况下，极难判断。如果将之归入到业主自行管理模式，并不完全符合业主自行管理的特点，因为该自然人提供的是一个整体，概括性的物业服务，此外，业主与专业的保安公司以及具体从事物业服务的人员之间没有雇佣或委托合同关系，业主对其去留并没有决定权。若将之归入到其他管理人管理模式，当前也找不到相应的法律依据。她认为完善其他管理人制度首先要明确其他管理人范围，充当其他管理人主体不应仅限于自然人，也可以是非法人组织。这符合《物权法》的立法旨意。《物权法》将其他管理人与物业服务企业并列规定，说明其他管理人一定不是物业服务企业，而是与它相对应的一个主体，按照我国现行法的规定来看，物业服务企业都是法人。除法人外，具有民事主体资格的有自然人和非法人组织。因此，自然人和非法人组织都可以担当其他管理人。[1]

另外，在《中华人民共和国物权法》条文理解与适用中，对其他管理人作如下阐述：从各国相关规定看，物业管理的方式非常灵活，管理人的范围也很广泛，如美国有注册物业管理师、物业管理专家、专业物业管理经理等专家管理人。《物权法》考虑到我国物业管理处于起步阶段，管理方式比较单一，采用其他管理人管理物业的方式很少，缺乏成熟经验，故吸收国外相关物业管理人理论，规定业主可以委托其他管理人管理物业，其他管理人的范围可以随着物业管理的逐步发展进行调整，增强法律规定的灵活性，以适应实践的需求。[2]

参考文献

① 吴爱辉. 我国非主流物业管理模式法律分析及其制度完善.石家庄：河北法学，2009：11.160.

② 黄有松等. 《中华人民共和国物权法》条文理解与适用.北京：人民法院出版社，2007：03.262.

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