三个千人抢的厦门学区房 终极对比

今个主角:建发·书香府邸、国贸学原、建发文澜和著。你们是不是忘了厦门在降价?销售的吹风中把预算提高了?在担心抢不到房?产品好坏,好判断;今天我们列些更多事实对比:

01前景

马銮湾

1、目前我们看到的马銮湾,只属于残缺型马銮湾,已开发区域不足30%。

【蓝色为已开发区域,灰色为未开发区域,红色三角为地铁口】

2、马銮湾没有内湾,只有环湾,基本上是沿湾地理位置所做的布局,中心岛在最中间位置,乐活岛和集美岛沿两翼布局。从98洽谈和远期规划中,可明显感官马銮湾板块功能定位比较明显,中心岛为商务、商业、公园形成的CBD集群,乐活岛以商业、文化展馆及居住功能为主,集美岛以娱乐、旅游岛为主。

3、东瑶、鼎美、芸尾、后柯等村落拆迁后,马銮湾被工厂、村落切割的格局才会被改变。腹地将出现近10万㎡广阔未开发土地,近2倍于五缘湾的面积。可开发的面积越多,就越能保证政策的重心不会偏移(容易做zeng绩),也意味着更多的配套可能。

4、从地理位置和功能属性长远看:中心岛必然会是湾的中心,但中心岛目前还只是填海去淤后的平地,开发周期遥远。5年时间马銮湾只开发了蓝色部分,而且基本是住宅,这速度太慢了,甚至低于环东海域,但略高于翔安。房子是最好盖的,后续的文体、商业、商务、旅游等产业的开发,只会是更漫长的时间。也许看到真正的马銮湾,周期要15-20年。

5、在马銮湾的版图中,文澜和著属于环湾边缘。既然是边缘,驱动必然靠中心,当中心岛没开发起来前,和著只会是一堆房子里的学区房。芸美、鼎美等村落拆迁后会新盖商品房,但只能改变周边界面,不能改变位置平庸的事实。这个现状至少会保持5年。

【文澜和著实际配套示意图】

6、和著几乎淹没在安置房、保障房之间。撇开一中,位置就是渣。甚至不如保障房离配套近。项目到6号线林埭站地铁口约1公里。(比学原远约100米);到SM约1.5公里(需要开车)。项目南侧会预留小块绿地规划。

7、周边人气较淡,有部分保障房已经交付,开了些许店面,这是目前唯一的配套;马銮湾医院预计明年开业,传闻将会和厦门第一医院合作;SM广场明年开建,预计2023年建成,但看周边的住宅体量,开业就是开荒,估计会找各式方法拖;地铁6号线预计开通得3年。

8、马銮湾医院、东瑶学校等到项目的路还未通,到处断头路。

9、即便小区域按目前的规划都呈现,也就从没人记得住的荒凉区,变成中等居住区。(低于乐活岛,但好于新阳西)。地铁线没可能在这增加,所以未来只能依赖中心岛能起来(两公里)

南部新城

1、三年前,厦门还没有南部新城。南部新城可以说是翔安发展的修正版,在失败的翔安CBD外,重新划一片土地开始。

2、南部新城的土地开发条件非常好:村少、地平、位置中心,且区域原本多荒地。地理条件决定了开发速度会快于马銮湾。

3、小区域的定位为行政文化+居住区,整体区域无论是纸面上,还是趋势都会成为10年后翔安最合适生活,也是居住密度最高的地方。人工湖建设后+鼓锣公园,区域的生态环境也能大大改观。

【红色为未开发区域,橙色三角为地铁口】

4、南部新城最好的位置应该属于行政中心地铁口旁,双十西侧未招拍地块。排除学区不确定因素,国贸天成的位置接近C位。学原和书香现在售地块都较一般,但站在未来的视角,都属于南部新城的中心区。相对来说,这2项目2-3期的位置会更好。

5、南部新城最大的竞争对手不是集美新城,而是岛内。原因在于,政策重心一旦回归岛内,对于政策获利原本最大的翔安就是重击。打个比方,原本翔安可能获得2000亿的投资,但政策转移后,可能只能拿到1000亿。而且这1000亿还得和机场、会展两个政策重心的板块分。无形之中就减缓了区域的速度。

6、机场难产,让南部新城有点尴尬。地铁都快通了,但机场迟迟未正式开建。有台海原因,有晋江机场航线空域折叠问题。重头戏定不了,整个翔安的定位就会有影响。

【书香、学原实际配套示意图】

7、行政中心板块的图书馆、展览馆等都只是区级小型的,甚至是多功能合一。

8、两项目都是勉强称地铁房,书香700米,学原900米。夏天一走半斤汗。

9、开车转一圈会感觉啥都没,不止是配套荒,还是人荒。人口的导入才是建新城中最难的,区域的投资客占比太大(几乎都是小户型)。估计5年后夜晚亮灯率都会很低。

10、区域下限较高,最差会是一个学校好的地铁居住区;但上限其实不如马銮湾(海沧唯一的选择)。最好也就是10年后复制了一个集美新城。因为翔安上限高的地方,官家的目标从没变过:东坑湾。但和中心岛一样:开发周期可能得拉20年。

两板块现状都很差。政策翔安占优,但需要钱的地方太分散。高度马銮湾好。差别在于一个属于马銮湾边缘区域,一个是南部新城的核心区。综合考虑:学原=书香>和著。

02学校

1、一中海沧校区的高中部拿在岛内也可排前列,但初中部被形容乡镇中学。

2、马銮西片区明文写上未来会实行多校划片政策,目前区域两所初中:一中和东瑶。一中优先录取东瑶村、芸美村村民。第二批:附近村落、商品房、保障房、安置房业主摇号。摇不上的老实去读东瑶学校。此政策预期会长期执行。

3、一中规划30个班,目前摇号基本能中签。但未来在只有2所初中的情况下,上一中的几率也许就是50%。

【距和著约2公里的村初中:东瑶学校】

4、翔安销售喜欢拿东孚来攻击和著,但其实对和著是好事。和著属于东孚街道,目前板块内的商品房只有海投尚书房及和著。云潮府、海玥和鸣板块虽然想趁一中,但他们属于新阳街道。一是减少了摇号楼盘,二这就是稀缺性。

5、一中生源是真的很差,虽然销售强调三高人才房,但事实啥样大家也门儿清。有买商品房能力的基本不会买保障房,因为缺陷太大。孩子的自学和家庭环境也很重要。房间都多塞不下一张书桌,能给予的支持也是有限。未来村民、安置房、保障房生源将占70%以上。我相信一中,但这路有点难。

6、小学划片暂时还是个迷。距离最近的是村小芸美小学;第二近的是规划中的马銮西二小;再是在建的马銮西小学。以销售的话是未来划片最远的马銮西小学。

7、还是销售的话,说确定一中附小可能会在周边几所学校里选,大概率是他们能读的马銮西小学。先不考虑市直属的可能性有多大,就算真是马銮西小学,那离和著更近的马銮西二小建起来了怎么划?

8、一中没有办过附属小学,即便是市直属,且由一中直管,小学的教师和初中还是有相差。临时组成的教学组,加上注定了保障房为主的生源,短期出成绩就不必报太大期望。但有一点,如果是附小,就可能会有直升的几率。

9、学原和书香实小基本是稳的。国贸天成、天和在新学校没建好前,也几率很大。首创·禧瑞风华就有点一厢情愿了。

10、翔安是岛外学校成绩最差的区域,也是名校扶持力度最大的区域。总计5所市属学校(翔安一中、科技中学、双十中学、实验小学、新翔小学)。区域的底子差,但考虑到老师都是市属分配或本部校区调派,教学质量还是能保证。

11、以一中海沧的政策,未来双十多校划片的几率也很大。好在周边科技中学,外国语附属新翔中学未来都不会差。科技初中在岛内都比较一般,生源在三所学校里最差。如果外国语在新翔中学投入大,也许反倒能凭借生源异军突起。

12、在一中附小市直属,和著也能长期划入的情况下,小学预估还是低于翔安实小,就看能不能直升。初中主要赌双十摇号政策会不会出。如果不摇号,学原、书香就是赢家。如果摇号,和著的概率更高,但没摇中,读村校会哭。

03产品

和著可以打85分,仅次于央著一期和和玺。书香只有60分,学原60分。

【和著沙盘实拍】

看过和著产品的基本清楚差距:

1、和著是三小区中,唯一有真正中庭,且中庭宽度超过70米。能做出很漂亮,也很舒适的空间。

2、即便是洋房,和著的楼间距也宽过于两者。

3、和著一期,好于二期。少了一栋楼,空间感好很多。而且离学校远一些,噪音相对会弱。而学原的三期和书香二期,都比现在在卖的更好。

4、漂亮是可以感知的,而且是交付呈现,园林主要造景和花钱重心也在一期。

【建发·文澜和著园林实拍】

5、6#观景视野最好,但离保障房很近,采光有部分影响。凸起部分为社区服务中心,对6号楼低楼层西边套也会有些影响。

6、架空层规划很漂亮,但只有2栋楼楼下才有。

7、大门设计风格很复古,但标准会低于央著、和玺。

书香产品主要在于园林、大门减配严重,详见评测单篇,再重点说学原。

1、国贸的立面感官一直都比较好,立面撑得住,小区的档次感就能保证。

2、社区太紧凑,舒适性还不如把前面两排洋房变成一排高层。

【国贸学原沙盘实拍】

3、说是洋房,但只是小高层,一样无赠送,低公摊实际也是压缩了入户大堂、电梯位等空间。最终花的总价不比同面积高层少。舒适性没有更好,比起前排看马路和高楼层无遮挡,其实还吃亏了。如果低公摊花的钱没有更少,为什么要买低公摊?

4、都说学原的小区更大,但不能光看大,楼栋间距非常窄,洋房不到30米,高层不到40米。注意看的话,会发现不论是学原一期还是二期,基本上只有在高层的局部区域才做了儿童游乐的园林景观,楼中间的位置基本是铺地砖。也就是说,其实园林只有局部一点,且标准不高。考虑到空间感,实际呈现,可能也就稍微好过于书香。

5、如果预算不高,买低楼层,可以考虑靠马路一排。虽然吃灰,但采光可能会更好。其余楼栋低楼层+不通透,采光都会很差。

6、书香减配后的大门,也比学原更高级点。

7、一梯三户,小户型多,出租房多,转手率和出租率极高,一定会很杂,居住品质感差。邻居素质预期不高,且由于户内面积小,未来多少会发生公共面积占用且难管的现象。

8、售楼处的书屋交付移到架空层后,多半会成为花架子。

9、以万贸物业的服务水平,加上地块小,超4元/㎡的物业费,是不是贵的有点离谱了?

如果说书香还比较像刚需盘,学原基本就是投资盘了。即便是你想好好住,在转手率这么高的楼盘里,你又能坚持多久?都是为了买学位,买大户型会很难抛。

04精装

这点和著稍微优于书香,国贸学原的话…….差距还是有点大。

和著的精装耍了个心眼,洋房的标准会比高层更高点。多了衣柜间、储物墙、阳台洗衣池(只记得这些)。高层和书香的差别在于电视背景墙不同(按岩板面积,书香更贵点),洗碗机不同(和著的柜式更贵)。和著主卧有做了背景墙(书香只做了局部收纳空间)。

【文澜和著电视背景:左侧岩板,右侧木纹隐形门】

整体而言,建发的精装标准很高。岛外能稍微接近的也就中海杏林鹭湾。像洗碗机、隐形门、鞋柜除臭机、卧室背景墙、淋浴门等在非豪宅中较难出现。

相比之下,学原只能说中规中矩,比同安璟原要好些,但比不上鹭原。让我能记住的只有客厅空调、卫浴玻璃的智能除雾。厨房摆了个洗碗机,但实际配消毒柜。客厅竟然全部用的同一色瓷砖(以前天系用拼接显高档)。主卧都没配衣柜,入户好像没配玄关柜(不知记错没)。4万多的价格,这诚意真没诚意。

05户型

三盘中户型最好的是国贸的107㎡及和著98、115㎡洋房。我们只挑部分热点户型来说。

【学原45㎡1房】

优点:在只能做开间的空间,做了个独立的卧室、厨房、客厅。

缺点:只合适出租,没有餐厅,客厅很窄也很短,加起来只有12.6㎡。别的缺点可以忽略。

【学原60㎡2房】

优点:这么小空间做2房,格局还清晰。

缺点:除了窄一点,采光差点,小房间进深只有2.3米,别的蛮好的。

【学原98㎡3房】

优点:南北通透,两卫,房间同比书香96㎡更大点。

缺点:学原中最差户型,客餐厅相连但深度不够,通透但通风效果不好。主卧转身间两个卫生间门。

【书香78㎡/和著81㎡ 尺寸不同,格局一样】

优点:小面积做了三房,除卫生间都朝南,还是全明。

缺点:主卧只约9㎡,客厅面宽只3米出头,厨房和小房间采光会很差,不通透。

【和著90㎡边套三房】

优点:三面采光,功能格局清晰,90㎡做了边套还是两卫。

缺点:客厅窄,餐厅更窄,非常紧凑,略差于91㎡通透户型(也是书香96㎡)。

【和著115㎡洋房四房】

优点:不大的面积里做出了大平层感官。一梯两户,4房+鞋帽间,长玻璃观景阳台。

缺点:两个次卧去卫生间半夜较远,也容易有干扰。餐厅部分拥挤,入户次卧较小。

户型注意事项:

学原45㎡/60㎡可以盲买,98㎡户型不如书香96平㎡,107㎡户型合适自住,138㎡户型将来会很难出手。

书香户型较一般,96㎡户型稍好,但面宽和尺寸太窄。对比之下,和著同户型少了35万总价。

和著户型种类太多,如果按边套小三房性价比最高。洋房整体户型不错,有个114㎡的西边套会西晒严重,格局也一般,需谨慎购买。

06钱

三个楼盘都要捆绑车位,和著高层约3.65-3.7万/㎡,洋房约3.95-4万/㎡;书香府邸预估3.85万/㎡,但销售吹风要上4万;学原小面积洋房预估4.2-4.5万/㎡。

学原的小面积洋房在这个总价段可竞争的很少。考虑到学校占了大部分钱。有溢价也能下手。但需要注意的是:

1、如果车位价格超过25万,不建议购买车位;买车位人的过多,小区都是住几年就卖房,而且多投资客,到时你卖给谁?半价都难卖。

2、学原卖二手房的时候评估及会和高层差不多,也就意味着,买二手洋房的首付要更多。但买一手时多花了4000元/㎡。你确定卖二手也能多卖这个数么?小面积还能忍忍,大面积洋房到时会很尴尬。

区域升值上,和著预计会低于书香和学原。但些点不能忽略:

1、南部新城会是抛盘量最大的区域,而且都是小面积,在你卖房时不断有限价新楼盘出售,而且同时间会有大量二手房一起上市。很多人喜欢拿新华城来对比。但新华城有多少套?这块区域的小户型就是天量。多了就没那么贵,而且还会挤压大户型的市场。

2、和著的入手成本也会更低,户型相对更好,产品的居住舒适度高很多。现今差价2000元/㎡,未来升值差多少难说。但在9年时间(小学+初中)里,一家人的居住感受更好。这种感受是否有金钱衡量。

3、和著周边都是一圈保障房,未来可开发商的商品房土地也少。想读一中的,不可能去买保障房。稀缺才能有价格。和著高出一截的产品+商品房少,就是价格的底。升值性未必更低,还好卖。

4、如果单纯投资,买书香和学原小面积,不用考虑品质差异。因为都只是出租和未来卖。学原45㎡和60㎡绝对好卖。书香78㎡也是,96㎡也好,但88㎡会很尴尬。学原98㎡及以上更尴尬。

5、自己住,78㎡选书香,更大面积我偏爱和著。但要买边套。很简单,书香88㎡中间套跟和著91㎡边套总价一样。96㎡三房跟和著103㎡四房总价一样。除了户型更舒适,更因为这才算真建发的产品。

6、如果预算高,其实可以等等书香二期,即便园林品质还是不高,起码更大,地段更好。

7、不推荐的:学原98/138㎡、书香88㎡、和著81/89/114㎡。

8、请用平常心对待,房子卖不完,即便是学区房。后面总会有更好的。

结束

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