2020年中国房地产总结与展望 | 融资篇
导 读
融资量维持高位，三条红线引导行业降杠杆。
融资环境整体先松后紧，三条红线后融资监管进入新时代
整体看来，2020年房企融资环境的变化主要可以分为三个阶段。
(1)、1月-4月中旬：融资环境因疫情影响相对宽松（本节有删减）
2020年伊始，政府对房企融资依然延续着2019年的收紧态度。而新冠疫情的爆发和持续，国内经济受到了较大的压力。在此背景下，央行2月27日和4月3日两次宣布降准，国内货币环境呈现出宽松迹象，一定程度上有利于房企的融资以及回款。与此同时，中央以及各地方政府对于房地产行业的融资也在不违反“房住不炒”的大前提下推出了一些扶持政策。房企整体融资环境较为宽松，一季度也出现了年内房企融资规模的小高潮。
(2)、4月中旬-8月底：房地产过热迹象出现，融资环境再次收紧（本节有删减）
2020年4月起，随着复工复产的推进，国内经济开始逐渐回复正常轨道。房地产行业也较快复苏，并逐渐呈现出土地市场过热迹象。4月17日的中央政治局会议上再次强调了“坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展”。以此为开端，拉开了房企融资环境再次收紧的大幕。其中，银保监会在5月8日发布的《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》对于房企融资的影响较大。根据央行数据，由于该《办法》的提出全国信托贷款的增量在4月份短暂回正之后一直到11月都持续为负，对作为房企重要融资渠道的信托贷款以及非标融资造成了巨大冲击。
在房企融资保持收紧的大环境中，政府却对REITs这一融资方式开了“绿灯”。相继颁布涉足产业园区及海南自由贸易港租赁住房领域的的融资以及REITs的发展可能会加速，将有可能成为房企融资的一个窗口。
(3)、8月底-12月：三条红线提出，房地产融资调控转向需求端（本节有删减）
在对房地产融资供给端进行限制的同时，政府也在不断考虑如何从需求端控制房企的负债规模，降低经营风险。2020年8月20日央行和住建部在北京召开的重点房地产企业座谈会上提出了房企融资的“三条红线”标准，引导企业降杠杆。这标志着房地产调控的进一步深入，对未来房企融资的影响十分深远。
在提出三条红线之后，相关的政策和表态接踵而至，下发三张监测表，强调此次监管为穿透式，表内表外全覆盖。这一系列的动作充分表明对房企的融资监管进入了一个新的阶段，以往可以采取的财务手段基本都已失效，未来房地产行业将进入管理红利时代。
(4)、三条红线影响深远，近九成上市房企需优化财务状况（略）
房企融资量持续高位，成本短期内承压
(1)、融资总量：年度融资总量同比变化不大（本节有删减）
据监测数据不完全统计，截至2020年12月16日，2020年95家典型房企融资总额为14800亿元，较2019年全年下降2.71%，预估全年融资总量同比基本持平。分季度来看，虽上半年受到疫情的影响，但一、二季度的融资总额均超过4000亿元，好于下半年的融资表现。一方面，疫情前房企借新还旧潮和年初货币资金额度充足，使得1月的融资总量较高；另一方面，复工复产后，货币环境相对较为宽松，房企融资量不减反增。但这也导致了二季度以来土地市场过热，监管层面再次开始限制房企融资，8月“三条红线”的出台则将房企的融资由渠道监管转向因“企”监管，房企降负债则迫在眉睫，对于额度的使用也更加地审慎，融资量进一步下降。
(2)、梯队表现：TOP11-30房企融资最积极，企业分化加剧（本节有删减）
从各梯队表现来看，TOP10房企的融资总量为3075.62亿元，较2019年全年下降15.68%，其中7家房企融资同比下降，主要在于在行业集中度进一步上升的同时，龙头房企扩张速度放缓，且在主动降杠杆。TOP11-50房企融资量则实现了同比上升，特别是TOP11-30梯队房企，同比上升5.62%至6211.36亿元，融资最为积极，该梯队房企扩张需求也最为强烈。而TOP50后的房企，融资量下降6.65%百分点至2541.25亿元，则由于融资相对较难导致。
(3)、融资结构：境内融资占比连续下降三年后反弹（本节有删减）
从融资结构来看，2020年房企境内债权融资8455.96亿元，同比上升11.5%，在 2016年后再次达到8000亿元以上，且融资量占比达到57%，同比上升了7个百分点，在连续三年下降后反弹回升。2020年境外债权融资总量为4401.40亿元，同比下降23.4%，且境外债权融资占比仅为30%，同比下降了8个百分点。
（4）、融资成本：整体融资成本下降，但年末有回升趋势（本节有删减）
2020年房企的新增债券类融资成本为6.13%，同比下降了0.95个百分点，其中，境内债券加权平均融资成本为4.41%，同比下降0.91个百分点；境外债券成本为7.89%，同比下降0.15个百分点。融资成本的下降，主要在于较为宽松的货币环境下，房企的境内外融资成本“普降”。此外，由于历来境外债发行成本高于境内债券，而年内境外债/境内债的值为0.93，较2019年减少0.83，境外债发行量的下降也是导致整体融资成本下降的主要因素。
从单月的融资成本走势来看，除了1月外房企的单月加权平均融资成本均小于7%，其中以4月份最低，6月份最高，主要在于4月房企无境外债发行导致的成本较低，而6月则有部分成本较高的房企进行数额较大境外债的借新还旧，导致成本相对较高。不过值得注意的是，三条红线之后，房企的融资成本呈上扬趋势，预估随着监管的逐步推进，房企融资成本短期内将持续承压。
在整体融资成本下降的环境下，各个梯队房企的融资成本均实现了不同程度的下降，其中同比下降幅度最大的是TOP11-30的房企，同比下降了1.39个百分点至6.05%。具体到单个企业的成本来看，85%的房企成本实现了下降，多数房企抓住融资窗口期进行融资，同时部分房企还发行了成本更低的债券进行债务置换，从而有利地优化企业债券结构，降低融资成本。其中，降幅最高的花样年，同比减少2.59个百分点至8.93%，不过未来仍有较大的改善空间。
（5）、房企上市热情不减，分拆多元化业务上市掀起新高潮
据统计，2020年截至12月18日共有7家房企成功在港交所上市，其中包括30强房企祥生控股，至此TOP30房企已经全部完成上市。而在排队等待上市的房企方面，除了三巽控股更新后的招股书仍在有效期之外，其余企业的招股书都已经过期且没有进行更新，未来是否还会继续申请上市仍有待观察。整体而言，今年房企的上市热情仍然较为积极。
除了寻求集团整体的上市之外，房企分拆旗下物业板块上市也掀起了一波新的高潮。2020年截至12月18日，共有17家房企旗下物业公司成功上市，仅下半年就有14家，同时还有7家正在排队中。除此之外，由于目前仍处于物业公司赴港上市窗口期，建发、迪马（东原）等企业也在近期宣布计划分拆旗下物业上市，未来分拆物业上市仍是较多房企考虑的方向。此外，2020年房企分拆多元化业务板块上市不仅仅局限于物业，也有代建、园林管理等。
（6）、调控不放松，融资持续收紧下危机向大中型房企蔓延（略）
三条红线引导降杠杆，房企融资增速或将下降。
2020年房企融资环境先松后紧，复工复产后，房企开发速度恢复较快，年内融资量保持高位。得益于国内货币环境相对宽松，叠加境外债券市场动荡，房企融资转向境内，境内融资量达到2017年以来的新高，也带来了整体融资成本的下降。
三条红线出台以及后续多项监管细则的明确，对房企的有息负债进行全方位监管，穿透表内外。房地产融资调控整体将由融资渠道监管转向融资主体监管，进而精准化监测及规范房企融资行为，从而实现未来整体行业的降杠杆。
11月底银保监会发布的《完善现代金融监管体系》，指出房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”，房地产行业降杠杆趋势不变。在此情况下，房地产融资调控将持续从严。
未来，一方面，房企财务降杠杆将是主旋律，未来融资主要以借新还旧为主，融资增速或将下降，企业将更多加大经营杠杆和合作杠杆的使用，来实现规模的稳定增长。另一方面，房企融资渠道或将进一步受到限制，一些如明股实债等融资方式可能受到打击，房企融资转向真股权融资，同时加速分拆旗下子公司上市实现资产增厚，改善负债指标。此外，“三条红线”监管也将倒逼房企提升自身产品力及经营能力，减少对融资依赖，提高项目去化，加快开发周期。房企之间的发展也将出现分化，高杠杆房企发展受限，未来增速放缓，而部分财务能力优秀的房企则得到更多的机会，行业内将面临新一轮的洗牌。
本文为《2020年中国房地产总结与展望：融资篇》删减版
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