政府调控下各城市房价趋势


距离丁祖昱个人首秀已经10天了,之所以这时候把丁总的话拿出来再说一遍,是因为他的话值得我们研读。(其实不过是因为我之前懒o(╯□╰)o)


文 | 八卦女

1st 从库存看各城市房价

丁总说,2016年的政策发生了180度的转折,前三季度搞刺激性去库存的政策,差不多有26个城市前后出了34次政策,从第四季度开始,以调控政策为主,22个城市搞了37次密集调控。

调控之后,上海现在的去化周期只有一个月,但政府仍然不批预售证。而深圳比较有压力,它的去化周期已经高达18个月,虽然深圳库存总量不大,只有600万平方米的可售面积,但它最近几个月的成交量非常低。而刚刚发布相关调控政策的重庆,去化周期是2.5个月。过去很多年,重庆的可售面积都是巨大的,但现在重庆呈现出库存快速下跌的趋势。此外,郑州只有3.5个月左右的去化周期,苏州的库存在增长,沈阳依旧还有20个月去化周期。

△单纯从库存量上看,上海有上涨的空间(库存告罄)。深圳进入冰冻状态。无锡、常州、重庆、长沙、杭州等库存大市进入快速消化状态,价格较2015年稳步上涨。青岛和成都库存虽然较多,但8个月左右的去化周期,基本维持了楼市的健康稳定(青岛库存多集中在胶州湾里面,而非胶州湾外围的市区)。沈阳巨量的库存,缓慢的去化速度是个大难题。

在现有政策的影响下,15亿平方米可能是中国房地产销售面积的天花板,在未来90%的可能很难被打破,但销售金额12万亿不一定是天花板(单价提高),可能会被打破。

2nd 从均价看各城市房价

△从均价看,深圳高居榜首,这跟深圳市中心呈现带状有关,东有罗湖,中有福田,西有南山,除了两头的盐田、大鹏、宝安,几乎处处是中心,且深圳紧邻房价巨高的香港,相当于一个城市的面积放了两个城市。北京、上海的均价低深圳1.5万每平米,主要是因为2016年的成交主要发生在城市外围郊区而非核心区(深圳2016年成交主要在市区)。郑州、武汉、广州这些城市,也都是外围涨的快,其中北京外围涨67%,上海外交环涨了52%,广州超80%都在外围的6个区(广州内城核心区有很多楼盘没有开盘,如广钢新城、广纸新城、奥体广氮等板块);而苏州、天津、南京、深圳,这些是中心涨的快。苏州和南京在过去一年中涨幅较大,均价甚至超过广州,广州可能在2017年均价回升,出现补涨。

△上海和北京的豪宅数量多,主要原因在于高房价的主城区面积大。深圳的高端市场也不用愁,中小板的暴发户体量很大都在深圳。杭州的高端产品,除了地段,品质推动最为有力。苏州的豪宅成交套数仅微涨7%,相对杭州明显下行。南京、天津、郑州、成都、合肥的地段价值被挖掘,厦门、东莞则完全靠行情推动。

总体来看,5万/㎡的豪宅成交套数,93%的分布在深圳、上海、北京。二线城市目前仍只适合做刚需及改善,做5万/㎡的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套,其中5万/㎡的房子就有2万多套。

△在超高端豪宅市场,北上深占据绝对优势。广州与杭州、厦门成了第二阶层。

3rd 从土拍看各城市房价

△从土拍来看,平均土地溢价最高的是昆山、合肥、无锡、东莞、泉州、嘉兴、衢州。剔除东莞在广东,这几个城市均集聚在长三角一带,特别是浙江和江苏,充分说明了长三角地区的巨大潜力——即使是三线,也远比华中、西北、东北的三线城市好上很多。

△土地成交总价很难说明问题。楼板价排行榜则充分证明了去年一年在土拍影响下的房价热度,其中龙华新区A816-0060地块直接带动深圳全城上涨,上海宝山、杨浦、虹口地块带动上海部分区域价值的上涨。溢价率排行榜则充分证明了嘉善、泉州这两处地段价值的可挖掘性。

4th 从房企入驻情况看各城市房价

△个人感觉,各城市入驻房企越多,地头蛇现象就越少,明面上的竞争就越激烈。长沙、沈阳作为一个房价二线城市,在这方面做得很不错,至少不排外。但入驻如此多的50强房企,仅仅在长沙、沈阳分别拿地600万、700万平米,充分说明了入驻房企对这两个城市的谨慎态度。青岛由于外围库存较多,沿着外围海岸线的市区土地供给少,房企也甚少拿地。郑州、济南有明显的本土房企保护倾向,出让那么多土地,却仅有十几家50强房企拿地。

△碧桂园和恒大将成为超巨型房企的代名词,万科即使在单价上做的不错,想要在总建面指标上追赶碧桂园和恒大,任重而道远。

△长沙卓越浅水湾成交均价18000多,个人认为有很大的泡沫。梅溪湖是个人工湖,位置在长沙二环外,虽说有产业园和大学城的地理因素,但没有高薪就业人群。而且此地地铁已通车,学校已开学,未来几乎没有利好,在此买房的人有很大一部分来自长沙西的岳阳、常德等地,很难找到接盘侠。个人认为长沙市中心完全可以碾压梅溪湖。

△融创的收购与中海的收购完全是两码事:融创是做加法,收购合并很多中小房企,是体制外的市场化战争;中海是做减法,在一个系统内减去其他的品牌,是体制内的非市场化战争。

△融创、恒大、万科,地王创造者。

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