中央公园又有神奇变化！
作家史铁生说：
“在人口密聚的城市里，有这样一个宁静的去处，像是上帝的苦心安排。
或是坐着，或是躺着，看书或者想事，感觉进入到另一个世界。”
其实拿这句话描述中央公园特别合适。
上周末我去那躺了半天，可把好些事想通透了。
（中央公园实景）
公园的魅力，究竟在哪里？
当然不光是躺起想事。
按照第三方机构对世界范围内的城市统计：“一个开放式特大型公园的吸引范围是周边10KM半径，并且会对半径3KM左右的地价/房价，产生较大的影响。”
最典型的，是纽约中央公园、伦敦海德公园。
纽约中央公园建成后的15年里，曼哈顿地价平均上涨1倍，而中央公园周边3个行政区的地价却涨了约9倍。
全纽约最贵的50个住宅区，有40来个都集中在中央公园区周边！
（纽约中央公园 图片来源于网络）
重庆中央公园其实是异曲同工。
踏浪而来
2011年，重庆决定修建中央公园，2013年基本建成。
实际上从一开始，中央公园区域的定位就非常高。
依托于2300亩公园+宏伟的“巨无霸商圈”+临空产业集群众星捧月，他的目标是「重庆城市级新中心」。
中央公园很平坦，是重庆对外窗口（江北国际机场）第一站。之于重庆形象、之于重庆国际化都市道路，意义可谓不言而喻。
但是，在2016年之前，中央公园的存在感其实一般，也颇有争议。
争议源于这几点：
第一，物理距离不近，解放碑开车过去20多KM；
第二，全新开发，存在不确定性；
第三，卖的不便宜，2016年高层9000元/㎡左右，和彼时融景城之类的“两江四岸”网红盘差不多...
（截图自房天下）
四年过去了，或许还有争议，但是，中央公园一路高歌猛进，几乎领涨重庆！
四年时间，发生了什么？
公园的3个时代
我们捋一捋中央公园的发展。
若以时间轴线而言，中央公园区域可分为3个时代：
1）2016年前，起步阶段
2）2017-2019年，快速升温
3）2020年开始，价值红利兑现，呼之欲出...
（在建中的两江国际商务中心）
变化又具体体现在这几点：
持续火爆，地价房价上升明显；
优质产品集中性出现；
完成郊区到城市的认知转变。
快速启动！
2016年底，随着大行情转暖，中央公园迅速启动了。
尤其土地价格方面，在同时期的几个新兴区域里幅度和绝对值上升都非常明显。
（图源锐理数据）
若按均价算，这两年的中央公园已经和核心区少量几个板块并排入列第一梯队！
（2019-2020万元地价列表 大卫统计）
同样，区域房价也从9000、到15000，再到如今20000元/㎡左右，阶梯式变化。
部分大平层摸到25000元/㎡左右的价格与“两滨一嘴”平起平坐！
价格与价值的匹配度，同步上升！
产品精细化
2016年前，公园起步时代，跟其他区域一样，区域内出现较多的是同质化的高层产品。
2018年开始，新项目上市，全面开始改善化，普通塔楼产品基本消失。
洋房、大平层，精品项目占据主导。
开始高举高打让区域整体的住房品质感，较照母山、礼嘉，其实会更好。
因为定位较高，各大开发商扎堆，五大品牌商业体快速推进；你会发现，中央公园的开发速度之快，远超同期或比他还早的新兴区域。
于是，大家对中央公园的看法，就变了。
认知的变化
多个市区级单位进驻、地铁开通、学校开学、医院开张、商圈加速建设...随着核心配套快速的落地；
一个全新的、平坦开阔的、以商圈+公园为重点的新城市中心，真的来了！
（两江国际商务中心效果图）
但是，冥冥之中，又出现了一些新问题。
现状
中央公园楼市当前有两个明显的特征：
（1）小户型基本消失，对刚需朋友不再友好；
（2）平价楼盘逐渐消失，总价抬升明显；
区域新房的门槛，大致去到了180万+。这个门槛价在重庆属于较高水平。
在大市平稳的行情下，总价抬升通常会遇到一个巨大的挑战--卖出速度下降！
而卖出速度下降又会传导出两个压力：其一，土地出让压力；其二，开发商降价压力。
于市场良性发展，实际上都有所损害...
怎么破？
必须有所转变！
于是，近期的中央公园实际上迎来了新一轮显著的变化。
比如，近期的一些新入局者，最特别的一位，是海成。
海成在主城区项目不多，可能还有人陌生，但是他的来头其实不小。
我们熟悉的1.0渝派房企中，至今活的还不错的，是龙湖、金科，还有东原、华宇，但其实，海成，也是最早的一批渝派房企。
只是海成的战略方向不同，他在万州发家，在最具山城气质的渝东北深耕。
2005年的时候，海成就在万州建设了第一栋高档电梯楼--昆仑大厦。
后来打造了高笋塘商业街；
2013年，花了大约40亿，打造万州地标级别的项目--长江之星。
在奉节，建造了鼎鼎大名的滨江国际。
因为开发理念特别稳健，且专注品质住宅+商业中心开发，海成被誉为“渝东北之王”...
在规模口碑上，就近的说，他已经是2020中国房地产百强企业、2020重庆市房地产10强企业。
就企业而言，或许海成更懂土生土长山城人的性子和喜好。
他会给中央公园带来了什么？
一种新的极致化！
楼盘名叫海成云境，是一个差异化特别明显的项目。
我简单分享几点：
1）位置
从位置上看，他在中央公园东侧，离中央公园大约1.5公里的直线距离。
但是，这里很特殊，因为靠近渝北行政服务中心、渝北文化馆、体育馆等，他的周边，已经相当成熟了...
学校、超市、咖啡厅、电影院、外加两个公园等配套，均已建成开放。
加上在建的九号线春华大道站，这些配套，从项目步行出去，都在几百米的直线距离！
相当便捷。
（渝北文化馆 图片来源于网络）
2）高配
公园东片区，已经逐步成熟，但海成在这里做了一个差异化设计--当前区域内唯一一个纯洋房社区。
（外立面效果图）
高配不光体现在建筑形态，更多的还体现在建筑规格上。
比如，从目前释放出来的效果图看，用了现代曲面美学的外立面。
玻璃+铝方通格+真石漆元素，搭配不同颜色，视觉感官上，质感强烈，且与重庆当前市面上的产品，都不相同！
体现在景观尺度上，就有了这些配置：
（园林景观效果图）
专门请来国际知名的山水比德景观团队打造。
在社区内部，居然做到了约34000㎡的景观面积。
同时，对架空层泛会所，进行了专属空间设计。
（架空层意境图）
公区上，非常有诚意。
点睛之笔，还来源于产品。
3）户型极致化
低密洋房，大尺度园林景观，高规格建筑立面，那么面积会是多大？
100㎡？
150㎡？
NO。
套内大约57-78㎡「洋房」...
我贴一张户型图。
（套内70㎡户型）
比如这套套内约70㎡的三房。
横厅+4.4m景观阳台的设计；
双卫，双阳台；
三间卧室全飘窗；
全明格局...
这是很多100㎡+户型的配置，但是，海成云境，在约70㎡的计价面积内，把他实现了！
变局
公园、商业、地铁、低密洋房、高品质配置；搭配从50多㎡到70多㎡的主力面积。
构成了中央公园另一种生活的演绎...
区别于高层，纯洋房社区的居住舒适度更高；
区别于一线公园或商圈旁的项目，这里更成熟，能更快住进去；
因为面积不大，总价必然就有更强的诱惑力。
相比公园区域动辄200万+的洋房，或是180万的门槛，海成云境，通过“高配+低门槛”的方式，形成了错位化竞争优势。
对于有实际需求，向往公园生活，且不想花费更多预算的朋友，的确再合适不过了。
这个变化，应该说相当聪明。
站在项目的角度，他找到了市场的细分需求点；海成，让中央公园，让洋房，属于更多人！
站在区域的角度，他让中央公园产品变丰富了。
而站在行业角度，灵活应变，这不失为一个破局方式。
值得当前大家细细揣摩啊...