上半场，奥北别墅区胜出！
今年初，『地产营销人』曾对别墅市场做过预判：即使出现楼市调控，依然看好别墅市场的表现！
之所以这么笃定，主要理由有三：
1、别墅市场本身没泡沫
2016年，在别墅成交套数，成交金额全部翻倍的情况下，别墅的成交均价仅有10%的涨幅，相比普宅30%的跳涨，别墅市场的增长够稳，够坚实。
2、别墅的稀缺性越发凸显
“限墅令”的威力在逐年显现，无低容积率的纯别墅用地，都决定了别墅产品的纯粹性在下降，用“卖一套少一套”来形容并不夸张。
3、别墅相比其他产品更具竞争力
相比较传统平层普宅，别墅产品的优势体现的淋漓尽致：有天有地、空间灵动等产品特质极大增强了性价比，对于购房客户有很强的杀伤力。
2017年的新政打击楼市已过去三月有余。城区内原本今年入市的豪宅不但价格受限，且延迟了推盘节奏，而“商住”一词则直接消失。整体市场出现明显萎缩，买卖双方重新进入胶着状态，新的平衡局面在形成。
但也不能完全听信媒体夸大其词的报道，成交量的下跌企稳，并不代表价格一定会做出反应，聚焦到特殊产品类型更是如此。
根据『地产营销人』的数据统计，截止至今年6月20日，北京别墅市场整体小幅下滑，同比去年成交套数下降14%，不过值得关注的是：成交均价却逆势上涨23%，量缩价涨！
调控可以抑制阶段性的需求，但不能掩饰真正具有价值的物业类型。显然，上半年别墅的表现超过了其他所有产品形态。
不过，经历了半年的风云变幻、潮起潮落，别墅市场也出现了些新的特征，在此与各位分享。
一、龙头易主，新势态呈现
北京别墅的热点成交区域本身就不多。
在去年市场中，中央别墅区一支独大，长期霸占榜单首席的位置。但随着传统热门区域新老项目的不断去化，以及土地供应的减少，今年上半年呈现出完全不同新势态。
万万没想到，奥北别墅区遥遥领先，压制了中央别墅区的风头！
以昌平区为代表的奥北别墅板块以580套，78亿的成交额坐稳半年别墅成交榜首；紧随其后的是大兴跟朝阳，大兴亦庄板块跟朝阳的孙河板块充足的别墅存量是其强有力的支撑。仅从数据来看，奥北别墅区的成交套数已经完胜中央别墅区！
奥北别墅区，一直以来与中央别墅区、西山别墅区并列为北京的三大主流别墅区，温榆河、葫芦河、蔺沟河三河纵横环绕，是北京自然山水环境优势与交通环境优势较为集中的地域。
作为森林覆盖率最高的别墅区，上风上水之地，奥北别墅区还拥有丰富的地热资源。“十大温泉之首”的小汤山温泉就在这片区域，不少高端别墅项目都有引泉入户的尊享配套，由此成为该板块部分项目的核心竞争卖点。
随着城市边界的不断外延，加之生活及商业配套日益完善，以及地铁14号线、17号线的建设通车，奥北区域的价值正在获得新的重估意义。
特别是未来科技城的加速落地，使得整个区域进入快车道的发展，加速了奥北别墅区板块的成熟度。
精品购物中心、体育中心、科技文化展览馆、图书馆、剧院、电影院等配套的落成，都给这片区域带来新的活力和天翻地覆般的改变。也正因如此，才获得了越来越多的高端客户选择于此安家置墅。
2017年昌平别墅供应套数同比增加176%，供应面积增加276%、成交套数增加61%、成交均价上涨了51%。同一区域出现供应套数、供应面价、销售套数、销售均价都上涨的情况并不常见。
而且可以预见，未来几年，奥北别墅区将从边缘重回中心，与中央别墅区一决高低。
二、抑制豪宅，留给别墅机会
从数据统计来说，别墅与豪宅都属于住宅，但两者无论从产品，还是从所代表的生活方式而言，都有明显区别。
但随着调控的深入，别墅替代豪宅的属性越来越强，人们正从原来的居城中买平层豪宅转为去城近郊买有天有地的别墅。这是在居住观念、发展阶段，以及新政作用下呈现出的新特征。
数据显示，别墅成交最主流的总价区间在1000-1500万，这与改善平层住宅的客群完全可以相互替代。
过去一年，别墅的产品创新突飞猛进，更新迭代非常之快。从产品打动力上来说，豪宅跟别墅正在拉来差距。豪宅的进步体现在配置上，譬如：科技系统和智能化。而别墅的飞跃表现在空间上，让身临其境的购房者完全没有抵抗力。
另外，市场和政策端也促成了这个局面。经过『地产营销人』对上半年的盘点，五环内豪宅新房只有3个项目取得了预售证，供应量少的可怜，等不了购房人自然会分流到别墅类型。
三、两极分化，各得所需
之前说过随着别墅用地的日益减少，大面积、低密度的独栋别墅卖一栋少一栋，会越来越稀缺；而小面积、低总价的联排、叠拼类产品将会成为改善需求释放的主力领域，数据证明也的确如此。
2017年的别墅数据中，联排跟叠拼构成绝对成交主力，其次是独栋别墅。
在二套80%的信贷政策下，很多人买房的心态就两种：一种是“跳脚置换”型的改善，通过将原有的平层卖掉，再添点钱，置换成改善型的叠拼或联排；另一种则是一步到位，不将就，要买就买最好的大独栋。
不管是别墅类型的分化，还是热销区域的转移，别墅产品的价值在2017年得以继续凸显，其不受市场波的影响特质，显示了很强的保值增值能力。不要低估这些高端客户，他们完全了解其中的逻辑。
前面曾提到，上半年奥北别墅区表现抢眼，下半年的成绩依然值得期待。
如果历数下半年即将上市的典型项目，不可忽略金科天玺这个成熟别墅大盘，独栋、类独栋、联排的全产品线的覆盖和渗透将极大改变区域竞争格局。
金科天玺是金科品牌的高端产品，主要以独栋和联排为主，也是金科在北京的标杆。整个项目容积率0.72，是奥北别墅区不可多得的低密度高端社区。
该项目位于小汤山温泉度假区的核心位置，可享受小汤山温泉入户直引的奢享待遇；净山湖、彼岸清滩、太伟三大高尔夫球场环绕，国际学校、三级甲等医院、顶级健康管理机构、多家银行超市等，这些优质的生活配套已经初步完善。
金科天玺毗邻未来科技城，是北京未来科技发展核心区域，再加上新中关商贸区，这将为区域带来300万平米的公共服务配套设施。
上风上水的地理环境，加上丰富的高端圈层生活配套，金科天玺这处法式大宅注定成为购房者追逐的热门首选之地。
新政的严厉调控下，楼市得以控制，整个市场归于平静。这难得短暂中的平静，给购房者提供了一个宝贵的窗口期。
推荐阅读：