重庆北面“高新区”，最近有些“异动”！
(图片来源于网络)
重庆最近“西风”很盛，新产业、新规划、新轨道...每天都有新话题。
这时，北面笑而不语。
高新现在差不多有点像一个小牛犊，非常之生猛。
而北面呢？他哥两江，像个30岁大叔--人情世故见多以后，偶尔会显得沉默内敛。
细心梳理梳理，你会发现，如今高新走的路，两江已经走了10年。
产业引入、基建配套、政策扶持、人口导入...因此，才有了如今的两江。
最近我一直在思考，高新和两江，会有多少可比性？又该如何评估他们的发展预期？
我突然想到一个地方，北面“高新区”，水土。他就是一个生动的例子！
水土最近也有很多动作。
4月2日公告，六号线支线二期工程进入站台门设备采购和安装工程招标阶段。
这意味着很快从水土出发，顺着6号线，通过直达或换乘1、3、5、10号线以及环线，通达全城。
4月7日，重庆市公共资源交易中心网站挂出了一条招标公告，其透露了将在水土高新技术产业园，总投资27.5亿元，新建公租房！除此之外，还有像公园、道路等建设信息，水土最近也挺多。
是不是感到纳闷？怎么“北面高新区”都是这些新闻，看起来没有产业引进啊？
水土不服，说：那事我已经干了10年！
水土的发展路径实际上很有趣。
自2010 年水土纳入两江新区，从水土高新产业园挂牌成立，到2020年，水土一直在干一件事，就是做产业。
按官方说法：水土以「高新技术产业区、高端人群居住区、数据处理中心、医药外包服务中心、电子信息软件研发中心」为目标，形成以大数据及云服务、光电显示、半导体照明、生物制药及数字医疗、机器人五大主导产业聚集区。
实际上，我的理解，水土就是两江的“高新区”。
（水土产业布局示意）
回头看水土十年，他的确聚拢了众多产业：
▶ 京东方、莱宝科技，以及对应的光电显示全产业集群；
（京东方）
▶ ABB、川崎、库卡等机器人顶级品牌企业！
▶ 研发“中国芯”的AOS，奥特斯、上海超硅等为代表的半导体集成电路产业；
▶ 人工辅助心脏永仁心、顶尖级的北大方正、药友制药、华邦制药、海扶科技等企业形成的“药谷”！
▶ 最后，在水土云计算产业园，有腾讯、浪潮、中国联通、中国电信、中国移动、万国数据等数据中心。
所以，水土又叫“水土云”。
▶ 此外，还有30多家科研院所和科研机构入驻！
（水土产业示意）
按照2019年的统计情况：
重庆3大优势支柱产业，水土占1个；
3大新兴支柱产业，水土全部都有！
10 大战略性新兴制造业，水土占6个；
10大战略性新兴服务业，水土有5个。
数字很枯燥，但是10年间，水土的高新类产业，已发展的非常迅速。
10年光景，如今的水土，汇聚了至少超过10万的产业人口。
而根据两江新区官网，水土规划的常住人口，大约为30万！
水土的不同之处，就在于他先埋头发展产业，产业差不多了，才开始建设配套；最后，才是引入开发商来修建品质住宅区。
这是一类比较先进的“产城融合”发展路线。
产业，是经济的支柱，亦是城市发展的根基。
有了产业，就有了人；有了人，才需要通勤、学校、商业、公园等城市配套，以及显著的居住需求。
我们就按10万产业人口算，其中的管理人员、产业工人、家属人员，存在大量的刚性需求。
水土批量的商品住宅类土地供应，应该是从2015年才开始！
几年前，水土的商住类用地，楼面均价大约在1000元/㎡上下。
2017年断供，2018年恢复供应以后，楼面价飙升到4500元/㎡左右。
而到了2019年，水土全年成交近10宗地，平均楼面价达到6500元/㎡左右，多少倍，自己算。
拿下这些地的都是一些大的开发商，龙湖、万科、金科、融创......
2019年水土板块的新房成交价格已经去到了建面11000-12000元/㎡左右（数据来源于克尔瑞重庆房价）。
看到这里，大家大致应该看懂了，水土走的路，就是一条引进产业集群--搭建新配套--找品质开发商的“产城融合”模式。
有些当年照母山的影子。
“先产--后城”模式下，水土的配套几乎都是在产业扎根以后开始集中建设。
比如教育上，这里共规划建设学校24所（小学15所，中学9所），其中包含公办西大附中两江校区，而且未来有可能是本部搬迁至此。
比如医院、商业中心、地铁、品牌开发商引进等。
水土的现状，这张图更形象。
（在建的中科院大学重庆分院）
他需要时间去兑现。
6、7年前，照母山，虽然彼时光电园一带的互联网、金融、总部群等产业已经基本成型，但因为配套不足，城市一片大工地，鄙夷照母山的人相当多。
现在回头去看，“荒郊野外”已经成了众人追逐的“香饽饽”...
其实，对水土的判断，还有一个参考维度，那就是龙湖的进入。
为什么这么说？
对于重庆区域发展的预判，龙湖经常被视作一个重要风向标去参考。
久一些的，从新牌坊算起，到金开大道，然后是“大照礼”，蔡家、中央公园，现在是水土，基本是标准的重庆四轮“一路往北”全部跟进！
而且经常产出区域标杆项目，水晶郦城、蓝湖郡、舜山府、江与城、两江新宸......
那么龙湖进入水土以后，又如何呢？
龙湖在水土打造的项目，名字很好听，叫紫云赋。
按照3月份的业绩，他们居然销售了一个亿！3月市场并不容易，尤其是新兴区域。
分析过后，有两个结论：
（1）上述区域特性，这里有明确的需求存在--10万产业人口；
（2）龙湖品牌口碑及产品价值，紫云赋主打“五好洋房”，因为产品有很明显的均好性：品牌好、配套好、产品好、园区好、物业好。
先来看一下项目的位置：
（示意图）
标注的五角星就是龙湖紫云赋的位置。他的右侧，是地铁红岩坪站；
左下方，是西南大学附属中学（公办）；周边以十大公园绿地成就了大环境。
与产业集中带，保持了不远不近很适中的距离。应该说，配套一应俱全。
在这样的位置上，龙湖目前在售的是全新一代洋房产品。
我们知道，龙湖重庆26年多，龙湖花园、江与城、两江新宸，到现在的紫云赋独创的“院子洋房”，已经是龙湖洋房的5.0时代！
“龙湖洋房”这个名词本身，就具有一定的吸引力。
因为在洋房社区，龙湖擅长的园林景观会显得更重要。
紫云赋请来了国际知名的新加坡JTL团队（尘林间原班人马）。新加坡式园林有很多经典作品，比如Leedon Residence（丽敦苑）。
（图片来源于网络：Leedon Residence）
他的园林景观设计特点是：把自然种进家里。
优质的设计团队，新颖的理念，这样的园林景观让人期待。
对于洋房，很多人会非常在意物业服务。而龙湖物业在重庆的口碑也不用我多说。
2月份疫情期间，龙湖物业能送菜、送火锅，还能上门理发、线上问诊，甚至还帮业主送了一只猪。
应该说，正是以上种种，增加了大家对龙湖的信任度。
而具体到产品细节上，整体1.2的容积率，纯粹的6层、1梯2户、板式，都定位于低密舒适型品质住宅。
和市面上洋房不同的地方，紫云赋采用了退台式设计，价值而在呢？
看一张效果图。
（效果图）
你会发现，每层的露台，都不一样！
因为退台式设计，就产生出更多的空间，露台或阳台。不光是正面，在他的背后，也有！
可以说，在横向外展和纵向往上，都获得了更多的空间。新一代洋房的精髓，也在于此。
最后，在叠加上首付分期 9万9起的政策，龙湖全新洋房！真叫人无法抗拒...
龙湖进水土，说明水土的价值；
而新兴区域的“五好洋房”，在市场遭遇“黑天鹅”的情形下逆市热销，则说明这里存在真实的需求，且大家愿意为了更好的产品和品牌买单。有了“在新区，买龙湖房”的跟投逻辑。
回到开头，北面“高新区”水土，他是近些年来重庆新区发展模式下，一个典型的例子：
强势导入产业--配套逐步跟随--引入开发商打造品质住房。
他，或者高新区的身上，这些近似的元素，让很多新区异常羡慕。
而在这样的新兴区域，聪明人，也都明显遵循着「以综合价值为王」的购买逻辑。