土地增值税清算实务集锦（八）完结！
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四、税金
可视同税金扣除的行政规费和基金是什么？这个主要指的是地方教育费附加。申报表里没有设计，填报时需要综合考虑，否则再无处可扣了。增值税一般计税方法下如何扣除附加税费？《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题......（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。这项规定会带来一个问题。因为在增值税一般计税方法下，收入与附加税费并非一个简单的线性关系（因为考虑到还要扣除土地成本），有待于总局在顶层设计上进行优化。五、土地增值税清算后期管理（一）清算后再转让国税发[2006]187号文第八条在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（二）清算后又发生成本是否允许二次清算因为考虑到成本归集不够完整，因此很多城市设计了关于二次清算的管理规定：企业达到清算条件并进行土地增值税清算后，继续支付并取得合法有效凭证的支出，此时是否允许企业申请对曾经清算过的项目进行重新清算呢？现北京、湖北、广西、大连、青岛允许二次清算，而浙江则规定将清算后发生的成本计入清算后再转让的房地产中扣除。类似的问题还有清算后取得已清算项目的合法扣除凭证，以及清算后实际支付的公共配套设施费是否允许二次清算。（三）纳税人结清土地增值税的时间根据国税发[2009]91号文的规定，纳税人应在满足清算条件或收到清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报手续。主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。按该清算规程的规定，企业在收到税务局的审核结论后，才结清土地增值税税款的义务。注：上文所提的“一定期限内”，实务中，少则半年，多则3-4年。清算补税是否加收滞纳金？财税[2006]21号文规定：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。国税函[2010]220号文则规定：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。前面我们说了，税务机关在收到纳税人递交的土地增值税清算申报资料以后，审核周期会非常长，但是没关系，咱们等着就是。只要在收到税务机关所下达的税务清算结果通知书中所规定的期限内补缴税款就完事了，大可不必担心被加收滞纳金。我们只需要确保在预征土地增值税的阶段，没有超过期限就好。哪些属于法定的不予加收滞纳金的情形？1、因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在3年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。（征管法第五十二条）2、纳税人善意取得虚开的增值税专用发票被依法追缴已抵扣税款的，不按《中华人民共和国税收征收管理法》第32条规定加收滞纳金。（国税函[2007]1240号）3、纳税人根据《中华人民共和国税收征收管理法》第27条规定，经税务机关核准延期申报并按规定预缴税款的，在核准的延期内办理税款结算时，不适用《中华人民共和国税收征收管理法》第32条关于纳税人未按期缴纳税款而被加收滞纳金的规定。（国税函[2007]753号）4、税务机关依照《中华人民共和国企业所得税法》第六章规定作出的纳税调整，需要补征税款的，应当补征税款，并按照国务院规定加收利息。5、主管税务机关开具的缴税凭证上的应纳税额和滞纳金为1元以下的，应纳税额和滞纳金为零。（国家税务总局公告2012年第25号）6、纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（国税函[2010]220号）7、纳税人未经批准占用应税土地，应税面积不能及时准确确定的，主管地税机关可根据实际占地情况核定征收耕地占用税，待应税面积准确确定后再结清税款，结算补税不加收滞纳金。（国家税务总局公告2016年第2号）8、关于应扣未扣税款是否加收滞纳金的问题（国税函[2004]1199号），按照《征管法》规定的原则，扣缴义务人应扣未扣税款，无论适用修订前还是修订后的《征管法》，均不得向纳税人或扣缴义务人加收滞纳金。9、其他不予加收滞纳金的情形。（比如电子缴税故障、关联交易补缴资源税等）
最后，我们来总结一下土地增值税和企业所得税这两个税种：区别点土地增值税企业所得税地价款单列计入“土地征用及拆迁补偿”地价款分摊方法占地面积；建筑面积占地面积扣除形式土地成本、开发成本、开发费用、税金、加计扣除；开发费用比例扣除成本、费用、税金、随时、其他；3项预提利息成本中利息调整为费用；据实扣除或计算扣除资本化利息；费用化利息扣除凭证未取得合法凭证不得扣除待取得合法凭证再计入计税成本成本计算方法审批项目清算；分期清算；分类型清算制造成本法计量与核算好了，到这里，有关土地增值税清算的相关知识，我们就介绍到这里，谢谢各位的阅读。原创声明：本文版权归智慧源所有，未经授权请勿随意转载，转载请注明出处：智慧源地产财税，多谢配合房建企业财税精品课程【详细内容请电话咨询：010-80574763邱贤】新形势下标杆房企全面成本管理与实操案例精讲专题班‖2021年9月3–5日‖—‖湖 南?长 沙‖—‖主 讲：刘 航‖房地产开发各环节“重特事项”会计核算与税务处理专题班‖2021年9月8–10日‖—‖广 西? 桂 林‖—‖主 讲：杨汝明‖房地产业资产并购重组业务纳税管理规划专题班通知‖2021年9月9–11日‖—‖广 东·广 州‖—‖主 讲：陈萍生‖房地产企业成本管理的业财融合与税务规划实战案例精讲专题班‖2021年9月16–18日‖—‖成 都·华联东环酒店‖—‖主 讲：董春辉‖票据与合同双视角下房地产财税风险防范和应对技巧专题班‖2021年9月24–26日‖—‖山 东·青 岛‖—‖主 讲：李国华‖北京大学领袖视野高端研修班北京大学特色地产经典课程高级研修班
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