一线城市扩容计——有人欢喜，有人梦断

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和三线城市幻想着升格省会，二线城市升格直辖市一样，一线城市其实也幻想的扩容。无论是北京、深圳还是广州、上海。

无一不明里暗里的希望自己的城市，面积能够扩大。

前几天，通州协同北三县合作的规划文件一出，几乎上注定了，北三县从此再和入北京无缘。再加上深圳扩容区的建设启动。

至此，一线城市的扩容路逐渐清晰。

北三县人的梦

如果说之前入京还能有些许希望，那么当新政策发布那一刻，北三县所有的期望都可以彻底放下了。

几天前，上层发布了《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，新规一出，有10W+爆文称北三县“半入”北京，憧憬很美好，但实则行文鸡血，解读过度。

不过，只从字面上看其实是对的，因为自此，北三县再无并进京城的可能。

为什么这么说，我们先来了解一下北三县：

1958年3月，河北省的通县、顺义、大兴、良乡、房山划入北京市，10月河北省怀柔、密云、平谷、延庆四个县也划归北京市。确立了北京的区划格局，并一直沿用至今。

1973年，河北省蓟县划归了天津市。于是，剩下最后的三个县，三河市（县级）、大厂回族自治县、香河县归属于河北省廊坊市，成为京津之间的一块“飞地”。

也就是为何，如今从地图上看三县，是被北京和天津包围的状态。

数年来，北三县楼市都有一个经久不衰的谎言：“北三县有望划归北京。通过北三县买套房，更准确的说是燕郊买套房，未来摇身一变成为新北京人。”

但实际上，北京的日益臃肿，大城市病也确实愈发严重。大城市病不是一味的摊大饼就可以解决，所以疏导才是问题的关键。

于是，燕郊成了北京疏导北漂的首选之地，每天数万数十万人睡在燕郊，奔波往返于和北京之间的路上。这样的状态已经持续了十几二十年，并不是新鲜事物。

北京不辟谣，燕郊限户籍限社保，好似有些苗头。

 

大家相安无事，都还有一丝幻想，怀着美好的憧憬，生活着。

即使，北三县在限购这几年，跌成了全国楼市的笑话，许许多多人还抱着放长线钓大鱼的心态，憧憬着未来并进北京户籍后的优越生活。

特别是市府的迁移，通州的副中心确立壮大，近在咫尺的北三县重燃希望。

而这次，新规划又提到颇多的高规格内容，强调：

“充分发挥北京城市副中心的辐射带动作用，推进通州区与北三县高质量发展，实现功能分工协同、交通互联互通、生态共建共管、设施共建共享、安全联防联控，探索统一规划、统一政策、统一标准、统一管控的协同机制，成为京津冀交界地区协同发展的典范。”

看似很美好，实际却是泼了一盆冷水。

因为，在这个新政中期望达到的合作示范典范，是基于庞大的区域差异。这些所谓的推动辐射，是基于文件中最重要的一句话：“有利于疏解北京非首都功能！”

再精简就是两个字：“疏解”。

疏导不是融入，在整个新政几万字的内容中，融入只提到过一次，还是讲：“构建新型城乡格局，融入区域开放大局。”，和北三县融入北京丝毫没有关系。

如果你觉得发改委发文，是国家最高级别的认可，那恐怕更错了。

在我看来，他并不是好事儿，反而是坏事儿！

因为发改委级别太高，意味着最高官方已经定调，北三县再无机会被更高官方重新定义，并入北京的可能。

如果你说我抠字眼，我们就从实际情况再来说一说。

北京最缺什么，北三县恰恰给不了什么。

北京缺少新的经济增长极，北京也缺净地作为新城，疏导城市的功能。

而通州可以，虽然通州不是净地，但仍然有大量的土地，并且原本就是北京的地界，在北京的整体规划中，所有的问题都好解决。

而反观北三县，北三县的支柱是什么？房地产。

 

北三县最多的是什么？房地产！

所以，根本不需要赘述。

北京只会逐步的完善交通，让城市内的低收入人群疏导到北三县居住，这个是不争的事实。但如果你是领导，一块空地和一块“种满”房子的土地，你会接受哪个？

除了种满的房子，北三县还有大量被内定被囤积有主的土地，被房地产搞的满目疮痍的北三县，北京拿来之后除了增加管理成本和难度，没有其他任何用途。

图为密密麻麻的燕郊

这也就是为什么，如此近的北三县北京迟迟不伸手，反而一举拿下雄安三县，打造千年大计。

因为雄安三县的特点是：

1. 穷！

2. 没有房地产！

3. 就算不叫雄安叫北京某区，也不会抢占北京市区的社会资源。

我再说一个绝大多数人都不知道的事情！北京的户籍有多难落？

假如你要通过结婚落户北京，需要结婚10年，并且45岁以上，才有资格。

所以，北三县想并入北京这件事，在有户籍时代，是不大可能了。

深圳的扩容大计

和北京相比，深圳的扩容更加迫切。

北上广深四大城市中，深圳的面积远远小于其他三城。不足2000平方公里的深圳，塞下了一千多万人口，三百多万辆车，创造了两万多亿GDP。

制造业因成本外迁外流，无法平衡供需提供足量的土地开发，都成了深圳这几年最大的痛点。扩容迫不及待！

周边的城市，例如东莞的镇区，惠州的县区、大亚湾都和北三县一样，时时刻刻在憧憬并入深圳。

图为密密麻麻的惠阳

特别是惠州惠阳、大亚湾开发区，更是这类宣传的重灾区，并且也是持续数年。

但2018年12月16日深汕合作区正式揭牌，也正式宣告了深圳另辟蹊径的扩容之路，正式落地。

鉴于篇幅，我长话短说。

揭牌后的深汕合作区，已经彻底的脱离了汕尾的管理，成为了深圳的一部分。车牌、户籍、各种政策，都在逐步变更，与深圳同步。除了名字没有叫深圳市某区以外，和深圳的待遇没有其他区别。包括此次疫情期间政府摇号送口罩的范围，也都含有深汕合作区。

按照有关人士预测，改名成深圳市某区，也就是这两年就可以实现的事情。

图为深汕合作区卫星图

深汕为什么能并入深圳，这和北京的扩容其实是一样的道理。

仍然是三个定理：

1.穷！

2.没有房地产！

3.并入深圳，也不会明显抢占原市区的社会资源。

接盘前的深山合作区，我们有去实地考察，四百多万平方公里只有7万多居民。几个镇区一个比一个穷，属于一张白纸，净地可开发。

拿下这片广袤土地后，规划成本和开发成本，要远远低于规划改造南山福田尚未改造的城中村农民房。

3月18日，深汕合作区的中心区第一批50平方公里的中心区，正式启动。

这也宣告了， 深圳的扩容大计正式落地。

同时，我们也应该明白，夹在深圳和深山合作区之间的惠阳、大亚湾、惠东，其实就是南方版的“北三县”。

我觉得称之其为“南三县”，都没问题。

惠阳、大亚湾更是如同燕郊，大面积的种房子，土地被当地关系户大面积圈走。同时没有被深圳渴求的产业，没有大面积可开发商可规划的净地。

图为密密麻麻的惠阳

所以，无论深圳如何扩容，如何示范区，国家如何给大礼包，“南三县”并入深圳的可能性和北三县一样微乎其微。

做好深漂人的疏散地，尽可能的与深圳接轨，不掉链子，可能是未来几十年最好的发展出路。

结

成也房地产，败也房地产。

无论是北三县还是南三县，依靠着中国的巅峰城市，都把房地产作为了最最首要的发展方向。而这样的结果就是，虽然靠房地产拿到了税收有了财政，甚至经济排名都逐步的优于省内的其他县区。

但这样的结果，就是挥霍土地后，把自己并入融入一线城市的可能性，亲手断掉。

所以，我在标题中说到，有人欢喜，有人梦断。

如果你还在做着北三县南三县并入邻居一线城市的梦。

 

希望你，看完文章，摇一摇自己。

 

梦该醒了！

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撰稿/顾言        统筹/顾言        美编/不闻