为什么都是89㎡，你家却比别人小

如果不想错过楼面的精彩内容，请记得点击上方蓝字“楼面‘，右上角“...”点选“设为星标”。

不知从何时开始，有人开始因为外卖的配送范围内没有喜茶而搬家，也有人因为住宅区域内连开了几家盒马鲜生自己家却不在配送范围内，而举起了维权大旗。

当被现代这种快速更迭的选房理念震惊的同时，我思考了一个问题：长远来看这样是不是最好的选择？

我觉得不是，因为商铺在选址思维上，与居住思维还是有区别的，长期居住还是要考虑各类资源的匹配，想真正做到”常住久安”，还是要回归居住，不要本末倒置的去做选择。

物业管理、区域规划、容积率、户型...这些才是与房子和我们更切实相关的问题，也更值得作为一个衡量标准帮我们去选房。

以此为出发点，我们今天来聊——得房率。

关于得房率

一个粉丝有段让他愤愤不平的买房经历。在售楼部看样板间时，置业顾问说房子的得房率在80%，结果等到付首付时，才发现实际得房率还不到75%，明明跟朋友买的房子一样大，自己得到的面积却比别人小，再想想两三万一平的房子，有几十万花在公摊上，这令他非常不开心。

得房率到底是什么？怎样计算呢？

得房率：是套内建筑面积与房屋建筑面积的比率。

购买房屋时，我们合同上的销售面积（房屋建筑面积）并不等于我们得到的室内实际居住面积（套内建筑面积），因此，得房率算出的就是一个我们买到又实际居住到的面积比例。

如果要具体计算，我们还要搞清楚套内建筑面积和销售面积的组成。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积

销售面积（也称套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。

公摊面积：包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

这里举一个非常通俗的例子，我们在超市的冰鲜区买到的冷冻海鲜，这样冰冻的虾均匀的被一层冰裹在其中，而最终我们称重支付的是虾+冰的重量，和虾在一起的冰块，就这样卖上了和虾一样的价格，而我们却只能吃到虾。

这里冷冻虾就等于房子，而虾就等于我们所说的实际居住面积，裹在外面的冰就是让我们感觉非常可惜的公摊面积。

关于公摊面积，其中也有很多故事，也曾屡屡有传言说“取消公摊”，但故事辗转发酵后，往往都是黄粱一梦，最后，公摊的单该买还是要买。

因此，既然我们得不到的房率100%的房子，那至少也要知道不同房屋产品，对应的得房率为多少比较合适：

7层以下多层住宅：88－95％

7-11层小高层住宅：85－88％

12层及以上高层住宅：65%－85％

写字楼：55－60％

一般来说，75%是比较普遍的得房率。

得房率猫腻多

首先，得房率最简单的获知方法就是求教置业顾问，一般得房率比较高的项目，也会被当作产品优势优先介绍给购房者，但如果得房率不高，我们可能会得到比较含糊的答复，比如：得房率大概是75%（可能只有71%），卖房这块，置业顾问的话术，四舍五入都是入。

如果对置业顾问的答复表示质疑，我们也可以通过查看户型图自己计算，比如我们看到的户型图上一般都有尺寸标明，这样我们就可以通过计算每间房间面积，然后相加算出套内面积，然后根据户型图给出的销售面积进行得房率计算。

户型图

如果遇到户型图没有尺寸标注时，我们也可以向置业顾问讨要合同页上带尺寸的户型图，或者可以在公示区查看项目的规划图，这些都会有每个房间清晰的尺寸标注，稍用点心我们就可以计算出套内面积，算出得房率。

规划图

这里要提醒大家，在计算得房率时，非封闭阳台只计算一半面积，飘窗部分全部不计算面积，因此如果置业顾问和你自己的计算结果有出入，可能就是置业顾问把这些不计面积或只计一半面积的空间加上了。

比如下面这个例子：

户型图上标注出了，计一半面积和不计面积的黄色和绿色，这些部分在计算得房率时，除了黄色部分的一半面积会计入，绿色是不被纳入得房率的计算的，可是到了置业顾问这里，这些面积基本都会一平不落的加在房屋面积中计算得房率，因此，得房率自然而然的就高了。

还有一些打着“零公摊”噱头的房子，其实也是把一些赠送面积拼拼凑凑，得出一个百分百的结果，但实际并不存在什么100%得房率的产品。

只要换个算法，一套高得房率的房子让你买到就仿佛人生赢家，只有实际居住后才会留下悔恨的泪水，因此，想要获知正确得房率，一定不要轻信宣传，务必亲自下场计算，买个心安。

什么在影响得房率？

上文提到有粉丝表示，明明要买的房子和朋友的一样大，但实际面积却小了很多，很显然就是得房率在作祟，根据的房率的计算方法，我们可以知道，同样面积的户型，套内面积越低，得房率就越低，反之，公摊面积越大，得房率就越低。

下面我用几个现实举例来说明得房率高低的问题。

先说粉丝的案例，她和朋友家都是89的小户型，一样的层高不同小区，但自己家却比朋友的小，这还可能和楼层面积和住宅户数有关，粉丝的小区每层3户，每层总面积为300平方米，而朋友的小区每层有4户，每层总面积为400平方米，虽然公摊面积差不多，但由于楼层面积更大，因此得房率就更高。

有些时候即使是同一个小区内，也会产生得房率的差异。

比如都是18层小高层的小区，小区边缘靠近马路的几栋建筑建设了三层的底商，其他则为纯住宅建筑，那么这几栋带了底商的住宅公摊，就会比小区内纯住宅的建筑要大，为什么呢？因为带底商的住宅部分电梯要穿过商铺部分，这部分的电梯井公摊是被纳入住宅区域的，而这就导致这一栋的住宅公摊，要比纯住宅的公摊大。

还有我们说的多层住宅往往得房率比较高，也有一部分原因是减少了电梯面积的原因。通常多层只设置楼梯，并且走廊与楼梯面积相重叠，并且由于总户数少，所需设置的各类公摊面积也比较小，因此得房率就比较高。

而高层住宅不但需要设置电梯，楼梯还需要被设置为防烟楼梯间，高于54米的建筑，则需要设置不少于两个安全户口，也就是至少两个楼梯，楼梯间前室面积还不的小于4.5平方米。

以上还只是楼梯电梯面积，如果再加上连廊、水井、电井等，高层每层的公摊面积都会大于多层，虽然有人会说，高层住宅户数更多，平均下来公摊面积应该被稀释了，为什么还会更高呢，因为即使层数提高，但每一层实际需要公摊的面积并没有减少，即使面积增大的公共用房、入户大堂等，由于户数增多会稀释这些公共面积，但基本聊胜于无，难以弥补上述每层增加的公共面积。

总结一下，影响得房率主要有以下四个方面：

①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

④公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

得房率越高越好？ 

看到这里，请不要以为，得房率越高越好，买到的房子得房率越高，钱花的越值。

因为公摊面积始终存在，也是我们必然要使用的面积，一味追求高得房率，迎接我们的可能就是不便利的居住问题。

一味追求高得房率，会倒逼开发商在产品规划设计时压缩公共面积，比如缩小楼梯和走廊宽度，因此不少维权也由此产生，因为走廊设计狭窄，有些项目会导致相邻的人家同时开门会冲突。

18年江苏淮安的兰亭绿城小区，业主收房时表示入户门设计不合理，与邻居一同开门会“打架”，最终多方扯皮，物业让业主去找开发商理论，开发商则推到设计院头上，看看这狭窄的过道，最终获利的到底是谁呢？我笑而不语。

高要求的背后，压缩的还有可能是小区的各种公共配建面积，大堂面积缩减、梯户比增高等，为了高得房率，我们付出了牺牲居住品质的代价。

当然，过低得房率的产品显然也是不合理的。比如曾有新闻报道，山东高密一楼盘推出后，公摊系数超过52%，如果是100平方米的房子，实际居住面积只能达到48平方米，一半的钱都用在公摊上，这哪里是买房子，这是买了个寂寞...

作为消费者，对于得房率还是要理性看待，在满足居住舒适度的前提下，选择得房率最高的房子，才是最合适的选择。