REITs力学派|活动房屋101

作者简介

陆兵先生，美国证券交易委员会注册投资顾问、 Vesta Investment Advisors，LLC CEO兼总裁，负责房地产投资和定量交易及REITs投资组合管理。拥有超过20年的股票市场及房地产投资经验。

提起活动房屋，我们通常会联想到拖车和可移动房屋。活动房屋通常名声不佳，因为一说起它，人们就会想到低收入、犯罪频发的拖车式可移动房屋停车场（Trailer park）。虽然活动房屋及其社区确实通常是面向低收入群体的，但随着深入研究我们就会发现，对活动房屋感到羞耻的确是不恰当的。

拖车式可移动房屋停车场

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简介

首先，从专业术语的角度来讲，活动房屋包含了很多不同的概念，也与其他概念区别开来。可移动房屋（Mobile home）和活动房屋（Manufactured home）两个术语通常可以互换使用，但严格来说，可移动房屋是指1976年前工厂建造的可移动房，而活动房屋是指1976年正式的国家制造房屋建筑和安全标准法案（HUD code）颁布之后工厂建造的可移动房，后者在消防安全，耐久性和其他指标等领域都达到了国家标准。模块化房屋（Modular homes）同样也被排除在了活动房屋的概念范围之外，因为活动房屋并不会将房屋拆开，以零件的形式运到施工地。

活动房屋的概念包含了房车（Recreational vehicle, 简称RV），也就是装有各种家居设施的机动车; 还有单倍宽、双倍宽和三倍宽的可移动房屋。

房车

虽然活动房屋绝对算不上豪华，但房车上各种各样的设施可为房主提供舒适的现代化生活，并且其社区一直以来也极具魅力。虽然在一些地区，房主忽视了对基础设施的维护，但REITs极其注重质量，来保持高吸引力的产品以及维持社区凝聚力，这点十分重要。许多这种性质的社区提供度假式服务和基础设施，例如高尔夫球场、游泳池和乡村俱乐部。虽然社区收入不高，但也不符合大众对这类人群的固有印象。举个例子，拖车式可移动房屋停车场往往暴力犯罪率很低，并且受到良好的保护。

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REIT的拥有与供应

如前文所述，活动房屋REITs的质量在市场中要属上乘。虽然REITs仅占美国活动房屋的1%，但却拥有15%的机构投资者高质股。这样的结果不仅是拥有了高质量的产品，还建立了强大的保护屏障，有力地避免了竞争。由于新开发审批的难度、长租赁期以及达到稳定入住率所需的年限等问题，新竞争者很难进入该市场。

由于市场普遍供应不足，活动房屋REITs领域存在明显优势，对市场供应过剩的担忧几乎不存在。

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人口特征统计

从需求方面来看，美国的社会老龄化会让活动房屋REITs从中受益。如今正值高房价时期，活动房屋价格相对低廉并且没有房产税，这对固定收入人群来说无疑是有吸引力的。此外，许多处于较高年龄范围内的人很重视活动房屋所培养出的社区，这些社区通常因让居民有参与感和凝聚力而备受称赞。

2015-2060 美国人口年龄分布图 数据来源：MarketChart

由于老年人群是选择活动房屋的重要组成部分，所以许多社区都在迎合55岁以上的人群需求，而人口结构变化完全支持市场。定价，服务和社区等因素共同推动了市场对这类老年住房的强烈需求。