房屋租赁专题之51：房屋租金的诉讼时效
本文是君之道思考的第 427 期文章
出租方在主张房屋租金时，需要特别留意诉讼时效是否届满，否则可能丧失胜诉权而导致权益受损。《民法典》颁布后，房屋租金对应的诉讼时效是否有所变化？房屋租金的诉讼时效还涉及哪些法律问题？我们将在本期进行简要的论述。
一
分期支付租金的，自最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效期间
对于约定了分期缴纳租金的租赁合同，各期租金的诉讼时效应分别计算还是一并计算的问题，在同一租赁合同项下，各期租金的独立性不足以否认租金债务的整体性，在租赁关系持续履行的情况下，各期租金的诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。
若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，在租赁合同持续履行的前提下，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时尚未超过最后一期租金的诉讼时效即可。河南省高级人民法院在(2019)豫民再651号案件中持此观点。
天津市第一中级人民法院在(2020)津01民再12号案件中认为，诉争的租金债务，基于同一租赁关系，租金之债发生原因同一，因而具有整体性，合同约定租金每月给付，系对分期履行的约定，符合同一债务分期履行的法律特征。原审依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定（当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算），认定被申请人的诉请未超过诉讼时效，适用法律正确。
二
《民法总则》施行后租金诉讼时效变更为三年
依据《民法通则》第一百三十六条，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。但在《民法总则》中并未就适用一年诉讼时效的情形作出特别规定，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”由此可知，《民法总则》施行后，租金的诉讼时效变更为三年。
江西省高级人民法院在(2020)赣民申66号案件中认为，针对租金，二审法院认定应从2017年6月20日开始计算诉讼时效，并适用《民法总则》第一百八十八条关于三年诉讼时效的规定，即该案诉请并未超过三年的诉讼时效，并无不当。
三
房屋占有使用费按照租金还是普通债权计算诉讼时效？
出租人依据房屋租赁合同主张房屋租金，但在房屋租赁合同无效时，出租人所主张的债权性质为房屋占有使用费，此时的房屋占有用费是否类比租金适用特别的诉讼时效期间呢？
上海市高级人民法院在(2019)沪民申728号案件中认为，因涉案合同无效，承租人参照原合同租金标准支付房屋使用费。原判认为房屋租金、房屋使用费性质均为承租人占有使用房屋应支付的对价，两者法律性质相同，是因合同效力原因而产生的不同称谓，于法不悖。故原判认定房屋使用费应同样适用有关房屋租金的诉讼时效规定，并无不妥。91860部队坚持认为该房屋使用费应使用普通诉讼时效的意见，缺乏法律依据，该院不予支持。
但此类案例较少，前述案件并不具有指导意义，且如本文第二部分所述，自《民法总则》施行后，除法律特别规定外，诉讼时效均为三年，则房屋占有使用费与租金均适用同样的诉讼时效期间，无需作特别区分。
四
在特定情况下，通过粘贴催收公告的方式催缴租金可中断诉讼时效
一般情况下，催收房屋租金应向承租人直接作出催收意思表示，并确保承租人实际收到该等催收。但在特殊情况下，要求出租人按照通常的催告方式中断诉讼时效存在难度，因此部分法院对粘贴催收公告的方式予以认可。江西省高级人民法院在(2020)赣民申66号案件中认为，明恒公司向一审法院提交了落款日期为2017年1月15日和2017年6月20日的《租金缴纳公告》等证据，主张对涉案店铺的租金已进行了催缴，而刘红燕未能提供充分证据予以反证。二审法院认为，在承租人数较多，租赁合同中仅留有承租人电话号码，没有载明承租人除涉案店铺以外的其他具体联系地址，加之还存在部分承租人关闭店面或暂停经营的情况下，明恒公司采取张贴《租金缴纳公告》的方式催缴租金具有合理性，可以采信《租金缴纳公告》，并无不妥。
由此可知，在签订房屋租赁合同时，应要求承租人提供详细的收件地址，而且该地址不能是承租房屋的地址，否则将陷入催告困境。而采取粘贴催收公告的方式并非常态，在非特别的情况下仍不建议只采用该方式催告。
五
律师小结
根据前述案例可知，房屋租金的诉讼时效由一年更改为三年，但出租方在主张租金时仍需特别留意保存催收的证据，以便证明存在诉讼时效中断事由。除此以外，在诉讼或仲裁中，草拟请求时需留意合同的有效性，以便确定主张的租金还是房屋占有使用费。