日本人口变动对房价的影响有多大？

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众所周知，当供给大于需求、商品价格有下降趋势的时候，就会变成买方市场，买方在交易上处于有利地位的市场趋势，在买方市场上，商品供给过剩，卖方之间竞相抛售，价格呈下降趋势，买方在交易上处于主动地位，有任意选择商品的主动权。

而当供给小于需求、商品价格有上涨趋势的时候，就会变成卖方市场，卖方在交易上处于有利地位的市场。在卖方市场上，商品供给量少，由于供不应求而不能满足市场的需求，即使商品质次价高也能被销售出去，商品价格呈上涨趋势。

房地产市场自然也不例外。

东京都中心空着的土地很少，甚至可以说是几乎没有空着的土地，是标准的卖方市场，也因此，暖灯君预测今后东京都中心的地价还会持续上涨。

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当然，影响房价、地价的因素还有很多，人口增减变化也是其中很重要的因素之一。

日本的人口从2008年开始转为减少，但是日本的家庭数却在持续增加，这意味着什么呢？

首先，多数人买房子都是为了投资或者自住，在这之中，以家庭为单位的居民住宅在整体的房地产市场中占据着很大比重。对单身家庭来说，人口的增减会直接关系到住宅的需求的增减，但如果放眼到在房地产中占很大比重的家庭单位来看，人口的增减并不直接对其产生影响，人口变化呈现着与家庭数的增减不相等的趋势。

根据国立社会保障・人口问题研究所公布的《日本未来推算人口（按都道府县计算）》显示，预计2035年日本的家庭数将达到4956万户—5000万户。

仅从东京圈来看，2015年有1618万户家庭，预计在2025年将会增加到1648万户。以东京都为首的大都市圈与全国相比，家庭数仍在持续增加。而这种家庭数增加所带来的强烈住房需求会支撑房地产价格的稳步上升。

另一方面，日本东京都的人口连年增加，地方人口越来越向东京首都圈内集中，外国人口增幅也很明显。

▲图片来源：野村综合研究所