“典”亮我们的生活丨小区业主的这些难题，有答案了

小区电梯里广告的收益应该被物业收进腰包吗？如何启用常年在银行账户中“沉睡”的公共维修资金？以停电停水的方式催收物业费合法吗……

生活中，你是否也存在这些疑问？

一直以来，业主大会、业主委员会成立难，公共维修资金使用难，以及物业管理不规范、业主维权难，是小区业主面临的三大难题，由此产生了很多纠纷。对于上述问题，民法典在物权编“业主的建筑物区分所有权”一章中对社会普遍关注的热点难点问题予以明确回应，强化对业主权利的保障，并在合同编中创新性地增设专章对“物业服务合同”作出规定。

业主大会的设立和业主委员会的选举关系着业主如何行使自己的权利、维护自身合法权益，关系广大业主的切身利益。为进一步推进相关工作，民法典第277条规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”

有关部门负责人表示，上述“指导和协助”包括提供相关法律、法规及规章依据，帮助成立筹备组织，提供政府部门制定的业主大会议事规则、业主管理公约等示范文本，为业主大会成立前的相关活动提供必要的活动场所等内容。

2018年6月23日，西安市珠江新城小区成功召开了首届业主大会，选举产生了首届业主委员会委员。

为解决公共维修资金使用难的问题，民法典降低了业主共同决定“使用建筑物及其附属设施的维修资金”的表决要求，规定在专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决的前提下，经参与表决专有部分面积和人数占比“双过半数”的业主同意，即可通过。此前，按照物权法的规定，要想通过该项决议，需经专有部分面积和人数占比“双过2/3”同意。

以一个专有部分总面积为9万平方米、业主总人数为600人的小区为例，根据民法典，参与表决的业主首先需达到专有部分面积6万平方米以上且人数400人以上的条件。要想通过使用公共维修资金的决议，至少需要达到专有部分面积3万平方米以上的业主且200名以上的业主同意。但按照物权法的规定，通过该项决议至少需要达到专有部分面积6万平方米以上的业主且400名以上的业主同意。对比后不难发现，民法典切实降低了业主作出相关决议的门槛和难度。

民法典还明确规定，公共维修资金“可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造”。

“公共维修资金的使用涉及每个业主切身利益，降低作出决议的门槛就意味着比较容易形成决议。”中国人民大学法学院院长王轶在接受媒体采访时表示，“这就让业主自治能够真正在商品房小区公共事务管理中得以实现。”

关于之前存在争议的“小区电梯广告收益应该归谁”的问题，民法典给出明确答案，规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。

小区电梯是业主的共有部分，这也就意味着，小区电梯广告的收入，在扣除合理成本之后，应该属于业主共有。还有专家表示，对于占有业主共有的道路或者其他场地设置的车位，出租车位的租金收入，在扣除合理的成本之后，也应该属于业主共有。

今年3月，杭州市住房保障和房产管理局公布了杭州物业服务企业落实新冠肺炎疫情防控工作情况（第三批），通报表扬了32个疫情防控工作得力的物业项目，并对1个疫情防控工作不到位的物业项目予以批评。

疫情防控、垃圾分类……物业服务企业在推进相关工作中发挥了重要作用。但实践中也出现了一些物业消极懈怠引发业主不满，以及业主不配合与物业发生冲突的情形。对此，民法典规定：“物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。”

2020年2月11日，天津一小区物业在大门处设置了“自动喷雾消毒房”，为进出小区的居民进行全身消毒杀菌。摄影/中新社记者 佟郁

“对于包括疫情防控在内的应急和管理措施，民法典一方面明确要求物业配合政府开展相关工作，另一方面也规定了业主要予以配合。”王轶表示，“这样才能让国家治理的目标在每个具体事项上、在最后一个环节上得以实现。”

房子一直没人住，能不交物业费吗？不把垃圾扔在小区里，可以不交物业费里的垃圾清运费吗？民法典第944条对业主支付物业费的义务作出规定，明确“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。

对于业主逾期不支付物业费的情形，根据民法典，物业可以进行催告，甚至提起诉讼或申请仲裁，但“不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”。民法典还就业主可以依法行使任意解除权、共同决定解除物业服务合同等内容作出规定。