地产老兵的20年以及他的投资生涯 70后的 @朱酒 曾在房地产行业深耕20多年，让他对房地产行业的各...
70后的 @朱酒 曾在房地产行业深耕20多年，让他对房地产行业的各个环节都有了深入了解，从产品策划到销售执行，再到渠道和企业管理，以及发展战略和财报制作。从个人职业发展层面看，他也从1996年的一名房地产销售人员，发展到2003年开始带领团队，并在2010年开始公司管理工作。
这看起来顺理成章的职业发展轨迹却在 @朱酒 在2009年选择踏足股市时发生了变化。初入股市的他好像并没有得到市场的眷顾，初期基本都在亏损，但这也并没有吓退他进入股市的决心，几年过去，拥有20余年地产行业工作经历的他早已成为一名职业投资人。
是一个什么样的契机让他在地产行业20多年后决定踏足股市？又是什么样的原因让初入股市的他在面临股市的残忍时并没有选择退场？今天就请球友们和秀哥一起来听听 @朱酒 的自述！
| 我职业生涯的“前半生”
我是朱酒，70后，职业投资人，以股票为生。在2018年年底正式成为一个职业投资人之前，我一直在做房地产，整整23年。
1996年，我刚做房地产的时候，这还是一个小行业，很多技术都是在实践中自己总结摸索的。我从销售入行，后来又做了一段时间地产广告和营销策划，2003年开始带领团队进行系统性的市场研究，2010年之后开始做公司管理工作。做房地产的这段时间，我服务过400多个项目，从产品策划、客群分析、销售执行和渠道管理，到企业管理、发展战略和财报制作，房地产教会了我太多东西，这些经验和知识在我的投资生涯中，起到了至关重要的作用。
| 从地产行业踏足股市，从此便没离开过
如果不是为了研究宏观经济对房地产的影响，我大概率不会做投资的。
上大学的时候，我学的是国际经济专业，必修课里就有《证券投资》这门课程。但当时不知道受哪一位名人的影响，我认为做实业才是正道，所以一直都没有研究过股票。
为什么走上投资这条道路？
直到2007年，身边的人炒股的越来越多，自己也开始有了一定的兴趣。但当时市场太热，很多股一年都涨了好几倍，虽然对股市研究的不多，但毕竟已经有了十多年的市场经验，就只开了一个模拟仓，让自己保持关注。
在2007年下半年，美国次贷危机全面爆发，对全球经济开始产生影响。到2008年年初，我认识到中国的房地产市场也会受到直接冲击，但那时的我对宏观经济和国际经济的认识还不够深刻，毕竟毕业后就再也没有研究过。出于对宏观经济的学习目的，我开了一个黄金交易账户。
| 踏入股市的“入场费”和在股市的第一桶金
最初，我开了黄金交易账户而没有开股票账户的原因是发现股市已经在崩盘了。但后来2008年黄金价格也下降了30%多，实际损失并不少。做了一年多的黄金，感觉黄金市场还是比较小，不如股市丰富，2009年便正式开了股票账户。
当时一方面是认识到自己的股市经验不足，另一方面也是工作繁忙，尤其是2010年组建了一家公司，需要大量时间和精力的付出，所以我最开始在股市里投的资金非常少，还不到半个月的工资，后来虽然也在一点点追加资金，但直到2014年年中，我全部投入的资金也就是当时一两个月的工资。所以最开始入市，即使大约6年的时间里我基本都是在赔钱 (亏了30%左右，这里有市场连续下跌的影响，但更多是自己投资经验太少所导致的)，但绝对金额并不多，还不如现在仓里几分钟的波动数额。
2014年4季度，市场开始全面爆发，这时候我第一次追加了比较大的资金，并在经历了2015年股灾之后，取得了当年收益翻倍的成绩。
虽然入市的时候，我还没有太接触价值投资的理论，对巴菲特仅仅是知道名字，其思想基本不太了解。但长期的实业经验，让我对一些概念为主的股票天生就有很强的抗拒。2016年元旦后的熔断也让我认识到市场可以如此决绝，病来如山倒，但这病都是前面过分炒作的结果，是一种必然，无法逃脱的必然。从那以后，我更加坚定地相信，投资要想取得长期稳定的收益，就要坚决去赚企业成长的钱，靠概念、靠炒作甚至靠资金抱团推高的股价，无一例外会在价值回归的过程中原形毕露。今年我把过往买入的股票整理了一下，发现自己一直都没有参与过那些题材股的炒作的，都是以企业基本面较好的股票为主的，期间有看错的，但当时的买入动机仍是看中了企业的长期内在价值。
投资早期，我拿的比较多的是银行股、保险股和家电股。2009年刚开户的时候，就已经开始买中国平安了，但期间有过进出，2012年开始长期持有的，到现在已经持有9年了。2014年4季度这些蓝筹股集体大涨，中国平安直接翻倍，这是入市六年赚到的第一桶金。这波行情，不但让我完全挽回了前面6年的损失，更坚定了对投资本身的信心。如果说前面几年的投资目的是为了提升自己对宏观经济的理解，来帮助房地产行业的实际工作的话，从2014年开始我真正把投资当成了一件很严肃的事情，当成了一个可以与本职工作相提并论的生意。
| 是投资，也是创业
2018年，我在全国考察市场，并且做了5个城市公司的前期筹建工作。那一年我飞了近60个航班，高铁也乘坐了几十次，确实对做了20多年的地产工作有些审美疲劳了。有的行业费心，有的行业费力，而地产是既费心又费力还得时刻做好拼命准备的工作。另一方面，我对投资的热爱却越来越多，几乎把所有的业余时间都放在了对投资的学习上，并一直乐此不疲。
做地产，我也许还能做上5年、10年，但身体肯定要面临极大的压力。而做投资，是可以一直做到白发苍苍的，只要思维还清晰就能始终在线。
一次偶然的机会，让我有了顿悟，做投资实质上就是在完成一个创业的过程。把钱投在你认为最有前途的企业上，让最优秀的企业家帮你管理生意，这绝对不是一种冒险，这比自己创业还要安全。除了留出几个月的必要生活费之外，我的现金都在股市里。存银行不如买银行股，买房子不如买地产股，这是我的财务理念。
2018年12月，我正式辞掉了地产工作，开始了一个全新的职业投资人生涯。
我做职业投资人，并不是像很多人想象的那样，有大量的时间闲暇无事，也不像有些人那样，桌子上放着5、6个屏幕，高度紧张地看着各种行情。我的绝大部分时间都是用来学习的，越学就越发现自己不懂的东西太多，每天用在学习上的时间差不多在12个小时左右，并不比原来做地产的工作时间少太多。近两年的时间过去，自己有了脱胎换骨的感觉，对很多问题的看法已经与两年前提升很多了。世界每天都在变化，学习会是一个贯穿始终的主题。
| 回看实业从业经历对我做投资的影响
从实业出发看企业，和从股票角度看企业，有时候是很不一样的。在原来的工作中，我经常会参与谈判，里面虚虚实实的东西见得多了，在投资的时候会格外小心。20多年的地产生涯，我经历了上千次谈判，签过数千份合同，有时候看到一些企业的消息或者公告时，总能联想到自己经历过的事情。如果要用一句话来形容，那就是“投资一定要相信常识”，奇迹要是随便就可以发生，那就不是奇迹了。
2015年上半年，我也曾经买过乐视网，为其伟大的生态梦想而激动。但后来有两件事改变了我对这个企业的观点：一件是老板以把钱借给上市公司为名进行高位套现；另一件是乐视不断地勾画新的美好蓝图，而曾经许诺过的东西却总是无法兑现。七个盖子盖八个碗，早晚会出问题的，这个常识让我躲过了后面乐视的断崖式下跌。
由于我一直都战斗在地产一线，曾经参与过400多个楼盘的营销工作，服务过市场上大多数头部开发商。后来在选股的时候，地产股我只会选择自己有感性认识的，报表和数据再好，没有和这个企业合作过或者有比较深层次的理解，我都是不会买的。这是自己的工作背景决定的，我相信各位投资者也都有自己最擅长的领域，这是个人投资者最大的优势之一，应该好好珍惜。
| 一些股市过来人的建议
1. 做投资，首先要分清楚自己的目的是什么，跑赢理财，赚取稳定收益来补贴家用，还是要在这里实现财富自由？出发点的不同，决定了自己的操作模式。很多人走着走着，就会忘记自己的初衷，导致会出现很多自相矛盾的操作，这是投资的大忌；
2. 不要抱着太高的预期收益目标。股市的长期收益率并不高，绝大多数专业机构，拥有者顶级的优秀人才、雄厚的财力物力、丰富的市场经验，其长期年化收益率也就是百分之十几。个人投资者，目标越高操作中的风险就会越大。量力而行，稳打稳扎，这适合绝大多数人；
3. 相信价值、相信常识。离钱越近的地方，是非越多，在资本市场上，各种虚妄的东西比比皆是，很容易让投资者利令智昏。不走捷径，专注于企业内在的价值，相信常识，别因为股价的上涨而忽略发展中那些违背规律的东西，这是不踩雷的主要原则；
4. 严守能力圈，不买自己不懂的股票。我自己买入一只股票，往往需要提前数年的准备，只有在对行业、对企业都有了理性和感性的双重认识后，我们才能在大涨或者大跌之后仍然能拿住好股票，否则再好的股票也会在波动中被廉价售出，因为你不懂就没有信仰，没有信仰就不会物尽其才；
5. 多研究一些哲学思想。投资是与市场博弈，更是与自我战斗。胜任者有力，胜己者强。很多时候决定我们投资成败的，不是企业和市场的变化，而是自己内心的犹豫和躁动。哲学，能让我们有一个稳定的世界观和系统的方法论，在看不清市场的时候，那就是一盏点亮的灯。
$融创中国(01918)$ $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$
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