无物业管理小区如何找到新出路？
干净整洁的友谊花园小区。 （本组摄影 赵滨）
在友谊花园小区的健身广场，全新的健身器材方便居民使用。
友谊花园小区的楼道里，悬挂着居民书写的励志警句。
有问题，找物业，但一些老旧散小区经常处于无人管理、无人清洁、无人维护的“三无”状态，直接影响到居民的获得感、幸福感、安全感。“小”问题给老旧散小区居民添了“大”麻烦。宽城区积极探索无物业小区的管理方法，摸索出了自助物业、托管物业、公益物业的新模式，目前已有10个无物业小区旧貌换新颜。近日，记者深入这些老旧散小区采访，感受这些小区的新出路、新变化。
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友谊花园小区自助物业模式——
生活更舒服 脸上有“面子”
“家里亲戚来我们小区，都特别羡慕。”“我们小区的环境好、治安好，成了远近闻名的'明星小区’，我们生活在这里都感觉特别有面子。”近日，记者来到友谊花园小区，小区道路平坦，停车有序，绿化植被郁郁葱葱，四四方方的议事亭里，居民坐在一起夸着自己的小区，从他们话语中，记者感受到的不仅是小区环境变化后给居民生活带来的改变，更多的是大家凝聚力的增强。
凯旋街道一心街社区党委书记王蕾也为小区能走出“自助物业”模式欣慰：友谊花园小区以党组织为核心，以“三长”为骨干力量，以自治、共治、法治、德治为抓手形成“一心三长四治”治理模式，打造上下联动、共建共享的城市基层党建工作新格局，有力提升了基层治理水平。
友谊花园小区建成于2000年，共有10栋居民楼400余户居民，2008年成为物业弃管小区。“那时候小区的环境就别提了。”说起小区曾经的面貌，居民窦贵启皱着眉头说。绿化带被人围起来建了小菜园，车辆乱停乱放把消防通道也堵上了，居民矛盾纠纷增多。为破解这些难题，街道办事处和社区引导居民积极参与基层治理，以胡殿才等6名老党员为核心成立小区党支部，开始实施“自助物业”——居民开始自己管理自己的家园，自己为自己服务。
小区党支部书记胡殿才介绍，为了让居民看到变化与希望，小区党支部先从居民最关心的安全问题入手，在凯旋街道党工委的支持下，小区实行封闭化管理，居民入门刷门卡、车辆进入有车证。封闭化管理的成效立竿见影，赢得居民的认可，胡殿才又带领“三长”和志愿者开展物业收费标准民意调查，邀请专业律师参与，制订小区物业管理收费标准，小区保洁、安保等各项费用支出在门口公示栏上公示，业主缴费情况公开。面对小区治理这个系统工程，只靠党员冲锋远远不够，小区还需要居民齐抓共管。小区未来如何治理，居民最有发言权。经过一番摸索，这里搭建起“小区党支部+红色自治委+三长协会”的组织架构，协同各方力量，把党支部的工作延伸到小区楼栋、单元，做实“定点、定岗、定人、定事”的网格化管理模式，激活党组织神经末梢，共同支撑友谊花园小区自治管理。同时，依托“三长”熟悉民情的特点，及时收集小区居民对环境卫生、物业服务、文娱生活各方面的社情民意，借助“居民议事厅”“百姓说事点”等活动平台，与居民共同研究生活中的烦心事、闹心事、揪心事，形成人人参与的共治氛围。曾经小区里的设施坏了，居民似乎“看不见”，可如今，小到路上有垃圾，居民们都会弯腰捡拾起来。在此居住快20年的老住户刘兴国看着这里的新变化，骄傲地说：“我们小区变美了，人更文明了。”
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长山花园小区托管物业模式——
0.3元“物业费”管出星级服务小区
团山街道长山花园小区曾是典型的老旧散小区，环境老旧脏乱差，各类矛盾突出。如今，靠党建引领治理，居民发扬主人翁精神，小区不仅变成环境优美、服务完善、管理有序的新家园，更成为居民安居乐业的花园式文明示范小区。
是什么办法让长山花园小区成功蜕变，旧貌换新颜？那就是在党建引领下，社区从解决物业问题出发，带领居民探索出“托管物业”新的物业管理模式：搭建以社区两委为核心，以居民代表、社区工作者组成的“居民事务志愿服务站”为辅助的管理架构，以“社区托管+低偿”的形式为居民提供基本物业服务。
据介绍，长山花园小区的物业管理曾经历了一波三折。2002年，曾经聘请了一家物业公司，但因为管理不善、运行效益差等原因，导致居民和物业之间矛盾激化。社区与物业公司几次商谈无果后，召开了居民代表大会，决定解聘该物业公司。2004年、2010年小区又先后聘请了两家物业公司提供物业服务，结果都不尽如人意。三次“不如意”激发了居民参与社区公共事务的积极性和主动性，也为居民自我管理小区物业积累了经验。
2010年，社区党委组织居民相继成立了“小区自治管理委员会”“居民事务志愿服务站”“居民物业议事会”“物业事务监委会”，组织居民自主管理物业。在这些“主人翁”的精心管理下，小区的治理困局被有效破解。
“通过民主议事，解决了一大批'老大难’问题，比如楼道粉刷、换窗换门等等，大到燃气改造，小到规划停车位，这些与我们居民生活息息相关的事，都拿到居民议事会上讨论，全都得到了妥善解决。”说到小区这么多年来的变化，居民事务志愿服务站主任李杰抑制不住心中的喜悦，“物业服务费到现在还是按每户每月0.3元/平方米的标准收取，从没涨过价！”
如今，小区彻底变了模样：房子暖和了、漂亮了，房前屋后栽花、种草，跟公园似的，环境一年比一年好。多年来，经居民议事会商议，陆续为小区增添监控摄像、休闲长椅、晾衣架等便民设施，解决疏通下水、铺设防水、修缮门窗等等日常琐碎事务，同时经过政府暖房子和旧城改造两大惠民工程的实施，环境也进一步改善，居民的怨气儿少了、笑容多了。
“这里原来是个锅炉房，一到冬天，到处都是黑烟，出门都呛人。你看现在，大家没事儿都出来散散步，聊聊天，那边还有打乒乓球的，多好啊。”李杰见证这里一点一滴的变化，特别骄傲地说。
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银达小区公益物业模式——
小事无偿低偿 大事点单购买服务
每个小区的情况不同，需要的管理方法也要因地制宜，位于新发街道上海路社区内的银达小区就选择了“公益物业”的方式——街道和社区提供物业维修零件工具，由党组织牵头成立管理委员会，鼓励小区党员和热心群众加入其中，主动承担起管理和服务职责，有些物业维修服务项目由小区志愿服务队提供无偿或低偿服务，有些难度较大的临时物业服务项目采取协商引进、点单式购买服务等方式进行，费用支出一事一议。
银达小区建于1993年，共有居民楼18栋居民2056户，由于历史原因大部分楼栋没有物业接管。为改变这样的局面，社区一次次召开民情恳谈会，与居民面对面商讨解决办法。最终，街道党工委、社区党委确定：发挥基层党组织的核心作用，建立社区党委领导下的小区党支部，并动员各方力量参与组成了社区治理的“红色管家”，社区党组织、居民自治组织、物业服务企业、社会组织、志愿服务组织等多方议事联动，共同为居民提供服务。
很快，小区里热心公益的居民纷纷站出来，老党员杨德峰擅长电器维修，小区内谁家有电器维修的问题都会找他，他都不计报酬热心帮忙；居民杜惠杰和李文民不求报酬，主动承担小区停车管理的工作，李文民为了方便小区居民车辆随时进出，还将监控系统连接到了自己家里，不论白天黑夜，随时提供服务……银达小区一步步发展中，通过社区党委初期代管，到引领居民自治，成功摸索出一条党组织引领下的“公益物业”模式，通过组建“红色管家”志愿服务者队伍，以志愿服务形式开展小区治理，居民参与，居民受益，效果不错。