武汉买房：能买三环内，就别买三环外！

提问：我看了美好长江首玺和星河2049投资的话哪个好，二套房想投资子弹100，谢谢

回答：你好，美好长江首玺在白沙洲三环外，板块发展从0到1，涉及到大市场搬迁和物流园，周期较长，加上高速隔断，没有地铁，无法与白沙洲三环内形成联动，板块发展潜力也一般。

星河2049在后湖板块，后湖距离汉口核心区很近，板块发展比较早，现在配套也比较成熟，未来升值潜力比较稳。但是星河2049这个盘性价比不算太高，有更合适的楼盘。

提问：美丽智慧的房姐，你好！本人手持一套，想再买套学位房自住，子弹250-280W左右，主要看天河北华阳本部学位房，看过嘉尚国际公寓和侨林苑，二套5成（还清第一套）二套预算600-700W，想听听房姐意见，从自住升值方面，怎么选择？

回答：你好，目前天河北的住宅价格梯度如下第一梯队：侨林苑、中怡城市、芳草园3期、协和新世界为代表第二梯队：帝景苑、保利中宇、翡翠华庭、金田花苑3期、天誉花园为代表第三梯队：德荣小区、穗园小区、嘉怡花苑、祥龙花园为代表天河北的学位房，分为华阳小学（华阳本部、华成校区），以及龙口西小学。关注学位，天河北没问题，房产的核心价值在于金融属性，学位是房产附加属性，天河是直升，区域已发展成熟且没落，较难享受城市发展的增值红利，投资属性较弱；

提问：新人首问，智慧的房姐，你好！本人夫妻俩武汉新居民，在手两套房产，第一套蔡甸区千年美丽洋房大三房119平（产证上夫妻双名），公积金贷款，已还清；第二套沌口万科金域蓝湾两房+储藏间85平（老公名下），商贷转公积金贷，已还清；可用存款50w，无贷款，现有以下想法：1）孩子快初中，妻子是独生子女，考虑老人以后过来一起居住，那么应该如何改善住房？卖千年美丽，挂多钱合适，卖了之后是在沌口万科换一套三，四房的大户型？还是换其他区域？考虑孩子上学，是否有推荐楼盘？2）为孩子高考准备，天津京津新城首钢项目在建，8500均价白毛坯，2022年交房后落户，中介可以帮忙转集体户口后购房，但这个地方离天津市中心40+公里，离北京90+公里，是否值得现在入手？另外，针对高考，武汉户口是否有转天津的必要？天津对高考是否优势明显？如果购买天津后，还能如何考虑改善住房？毕竟是普通工薪阶层，房产的考虑对于我们来说必须慎之又慎，期盼您的回复！

回答：你好，千年美丽单价1.1-1.2左右可以出手。沌口板块未来升值潜力不看好，汉阳自住+学区，投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

是否换到天津高考，可以在初二决定。

关键看小孩自身能力，擅长学习的，放到天津也许是雪中送炭，不擅长学习的，放到毛坦厂也要逼疯全家。

京津新城体量太大。如果不需要重点学区，只需要落户买房即可，可以考虑津南1万刚出头的上车盘，总价100万不到，首付二三十万。

提问：房姐您好，请问万科金色家园现在应该卖掉吗？朋友都说是中心城区，又是学区房，都建议不卖，想听听你的意见，谢谢。

回答：继续持有，还有涨幅空间，等下一波涨幅来了卖出，裂变2套低价盘。详见知识星球内部分享《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》

提问：房姐你好。孩子今年上小班，二胎刚刚三个月，想着手看学区房。目前和家属是JLH状态，两人名下各两套房。一套目前在住三环边叠拼，无好学校。另两套投资房（关山大道中建大公馆及白沙洲保利新武昌各一套）。还有一套雄楚大道2007年建成的老破小。目前想把雄楚大道房子收拾一下出售，大概可以卖出140万。想用这个钱换个学区房。考虑南湖一小二小，直升南湖中学。问题如下：1.南湖学区房值得入手的小区及值得下手的价格。2.是买个挂学位的小户型租房住，还是老破大？因为有两个孩子，从小学到初中要上12年学，现在住的叠拼虽然舒服，但早高峰开去学校要40分钟，想在学校附近住，小户型肯定住不下。那就得租房子，可是租房很难能租到环境户型满意，且长久的房子。自己如果要住十来年，还是希望生活品质不下降。有解决办法吗？3.目前武昌区教育水平比较好，也有朋友说东湖高新的整体教育会提高，但是中建大公馆的小学目前最高年级是四年级，对口初中目前不确定（听说大概率不能对口光谷最好的实验中学）。除了南湖学区，还有什么比较好的选择？（以八一路为圆心，半径越小越好）。家中可以把卖掉雄楚的140万拿出来，另可背负一定量的贷款。理想是有好的学区（两个孩子都可以用）且居住品质（房子面积小区环境及配套）能有一定保证。谢谢作答。

回答：你好，南湖的学区不太稳定，政策变动大，在选择上需要更谨慎。东湖高新的教育水平会越来越好，但是你也不敢拿自己的孩子试水。

同一个地段，对口同一所学校，排除其他因素，只看学校对房价的影响，大户型涨幅多，还是小面积涨幅多？其实并不是哪个涨幅一定高，而是“影响度”不同。

因为，受限于总价，单纯冲着好学校来的买家，总归是考虑小面积的人，要比考虑大面积的人，多一些。那么，自然地，小面积房子里，学区所占的对价金额，自然就比大面积房子里学区所占的对价金额 ，要高一些。比如，30平一室户，学区定价是100万；

200平大户型，学区对价可能反而只有50万，甚至0——人家也许压根没有考虑过会去上对口的学校，而冲着学区来买房的客群也绝对不会去买200平来解决学区问题。

所以，如果未来这个学区更热门、更值钱了，那么小面积房子因为含有的学区对价高（学区对价的基数大），和学区相关的这部分价值的上涨金额自然也就更多，反映在房价上，就是涨的会更快；

但是，反过来，如果这个学区未来被其他各地“家门口的好学校”稀释了，没那么热门了，小面积房子里面学区对价多，风险自然也就更大。所以，如果你认同这个学区未来会更加热门、抢手，在其他要素不变的前提下，买小面积的回报率就会更高；

反之，如果并不确定这个学区未来会怎么样，只是为了解决自己家孩子当下的上学问题，并不想在学区这个要素下太大的注，那就尽可能选择面积大的、受学区变动影响小的标的，比如甚至一步到位买品质次新社区3/4房自住兼顾学区，并且地段考虑>学区考虑——这是我始终推荐的做法。

单纯考虑学区+自住，可以关注星球内推荐的楼盘。

提问：目前江苏太仓（环沪）一套，上海嘉定一套，都是刚需时候买入（新搞定上海户口）看着长三角一体化（嘉闵线），想在太仓买入二套改善或者轻投资。有几个选项帮忙参考一下或者更好建议：1太仓预测轻轨站1公里附近的二手房（有停车难的问题，社区户数5000+，房龄10年左右）价格只有1.4w（这个未来价值感觉像花桥的沪漂盘）2娄江新城的新盘：悦园（预测有轻轨站），洋房价格2.5w（缺点是新城第一盘，其他都在图纸上，）。3太仓市中心-万达周边（离预测地铁口2.5-3公里），洋房价格2.6w左右4.嘉定，嘉闵线规划沿线的新盘。或者其他您的建议。个人情况：一上海算2套（上海有贷款）二 太仓限购，3个月后有购买资格（需要办单身手续），夫妻一方无贷款记录。

回答：你好，太仓人口50万，主城区骑电动车20分钟可以兜完。上海中心城区出发，路况好时，开高速一小时到。城市摊大饼到那里遥遥无期。只有指望被新城规划大饼砸中。如果目前很便宜，则高风险高收益，但不确定性较大，流动性缺损会持续很久；如果已经不便宜，则完全没有价值。

综上：不推荐

嘉定新城的规划很好，城市界面一片崭新，宜居度很高。虽然远，但毕竟有轨交，也不能说没有产业，周边还是有相当多产业板块可以辐射过去。适合区域自住，投资远了一点，只有地域接盘侠。

提问：54大法是什么

回答：54大法是破限购大法，也是二手房省税大法，详细操作见知识星球内部分享。

提问：新人首问:美丽的房姐，我关注你很久了，因为是个小白，所以一直不敢上车。陕西安康人，44岁，自考本科，副高职称，孩子在南京上学，将来打算在那边就业，目前是自己因为在那边买不起房，也不想到孩子毕业仍然买不起房，所以想提前打算，目前可首付40，月供不超过5k,请你指导怎么实现零钱增值？假设买房，南京，杭州，上海在那些区域买更有潜力？

我在你的星座内想找你推荐的大部分是武汉，武汉的话，可能在孩子需要用钱的时候出手，这样再回南方购买自住有必要折腾吗？初步估计孩子可能会在上海就业，本来打算在南通，嘉兴这些距离较近的上海周边，不知道合理不？因为觉得南通嘉兴毕竟不是上海，在上海的话有自己买不起，但是到了孩子毕业需要买房时间仍然买不起，所以请你指导下，感激不尽！孩子未来就业规划能不能给个建议，他是学英语专业的，毕竟你们是经历过摔打的高手，名师指路是最大的帮助。最后，内循环时代，万一别处不合适了，在西安买房的话，能不能给个建议，在哪里买合适潜力会更大，未来的时间里国家放水了，货币更不值钱了，虽然不允许流入房地产，但我估计最终还是流入地产了，不知道您怎么看这个问题，因为今年的股市不怎样，大家认为未来会更好，因为钱会来股市，不知道对与不对？

回答：你好，房产投资，我只看TOP20大城市。南通，嘉兴不是TOP20大城市。并不是说，不是TOP20大城市，就不会涨，或者涨幅就一定低。但是，基础概率不足够高，确定性不足够强，流动性、租赁活跃度不好的地方，不符合我们投资的基本原则。

子弹40，可以买武汉 成都 重庆 西安这些确定性强的城市。

现在的大学无论什么院校都会有一个英语系，文科的总市场容量和招生人数其实比理+工的总量要低很多，如果你的孩子不是在文科六大类中某一类特别显现出天赋，现在必须开始200%发疯般地努力朝前追了。

如果是女生，本科建议英语+新闻传媒类的。

如果是男生，建议加一个计算机相关专业的目标，踏踏实实打好基础，本科兢兢业业，练就一个码农必备的基本素养，早点老老实实挣钱，百万年薪还是可期的。城

市最重要，尽可能京沪深。

西安投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

“内循环”总体概念我认同，方向应该是大体正确的，也就是独立自主的同时坚持改革开放。如果是让生产关系更好地匹配生产力水平，那么对经济发展有利，自然利好楼市股市。

提问：新人首问，你好房姐，本人不在郑州，想在郑州买套房，不知道那个区域合适？房龄和户型？本人情况，子弹20，每月剩余可存1个。

回答：你好，目前在郑州，应该重点关注哪些区域？

1、首付150万以上，果断选择北龙湖。

2、首付100万左右，关注北龙湖北区。

3、首付60-70万，首选高铁片区、金水老城，排除杨金。

4、首付50-60万，金水北、经开老城可以挑一挑。

5、首付40-50万，首选管城，其次老中原区，最后老二七区。

6、首付30-40万，惠济先挑一挑，其次是老高新和常西湖，二七运河新区作为垫底选择。

7、买得起上面的，绝不要碰南龙湖、平原新区、港区、雁鸣湖、荥阳东、中牟等远郊区域。

8、买房最好蹦一蹦，买那些稍微蹦一蹦可以够到的片区和楼盘，以后才不会后悔。

2020上半年全郑州住宅用地成交数据，从中可以看出，荥阳、新郑、新密、登封都是大坑，填不满，港区和高新区将长期横盘，供应速度超过了人口速度，金水区是短期涨不动，还有窗口期，需要赶紧入，二七、管南略有好转可跳出泥潭，东区和金水类似，短期供应大，长期没供应，只是东区不要买太远的郊区即可，金水无郊区，均可放心入。

首付20，月供能力不错，建议淘一淘以上推荐板块的二手笋盘，通过高评高贷降低首付。

提问：新人首问。先介绍一下情况，广州户口，两小孩，家庭年入六十多。现买入知识城龙湖联排别墅一套，700万首付七成。准备购入黄埔万科城市之光一套，455首付四成。之前不懂房产投资，买了联排之后才加了一些房产公众号，才发现都不建议买别墅？请房姐建议一下，接下来该怎么调配资产？手里已没有子弹，现在行情可以想办法再买入一套吗？广州您建议投资哪里？

回答：你好，如果是纯投资，短期内不自住，除非底仓很足，否则别墅在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。投资角度属于赌博，赌那个特定远郊板块得到走出独立行情的特别快速发展，从而有一天远郊别墅所在板块被纳入市区，可以作为第一居所，于是价值大大提升。

但绝大多数远郊板块的赌博都是没有大概率确定把握的，在主力资产上我从来都不建议做没有大确定性的配置。真正可以作为第一居所的纯别墅肯定是稀缺的。但是远郊别墅不可能作为第一居所，需求量很小，供给不小。郊区始终是郊区，郊区最不缺的好山好水，地便宜，开发商可以把你的房子盖成白宫都没问题，但总究是要回归到现实，现实值钱的不是房子本身，是所在的地段。

同样跟南沙一样，就是北部的知识城，也是吹得很厉害。

城市之光可以买，不算太坑

提问：新人首问，美丽而又智慧的房姐你好，准备在上海购置一套自住房。利星国际广场，内环内，中山公园商圈，一房，单价和漕河泾华悦家园一房单价差不多（8.6w左右）。两者的价格相对于本身的价值有明显偏离吗？两者有没有各自明显的缺点？如果没有那从价值潜力方面考虑哪个更优秀呢？

回答：你好，中山公园商圈完全成熟，跑不赢大盘。利星国际广场自住性价比还算可以，不用考虑学区的话。内环比中环古2还便宜，地铁又多，生活配套又便利。

华悦家园很新的动迁小区，原拆原建。地铁口很方便，漕河泾购买力强大，租赁需求也旺盛。阳台很二，窗台一米多高，严重影响采光。没有学区，车位略紧张，物业一般。如果考虑自住选1，考虑投资漕河泾略好一点。

提问：新人首问：请问和二七滨江豪宅区隔一条解放大道的航天双城，东立国际，地铁鑫城等次新(有十年了，不知道算不算次新)，价格只有豪宅区的一半，有没有投资价值，会不会跑赢大盘？我个人认为，随着二七滨江板块配套越来越成熟，可能会带动周边整体环境和价格。不知道理解得对不对？

回答：你好，解放大道自住挺好的，成熟、舒适。投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。

顶级豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源；由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，一个体量小的改善盘也无法独善其身。

顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，板块未来增量有限。

对于武汉圳的豪宅总结：

1.武汉的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；

2.西北湖 沙湖 二七，富豪的口味在不断变化 ；

3.武汉不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在武汉没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。

4.从湖景豪宅到江景豪宅，再到学区+江景+商圈一体的豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。学区依然是豪宅的重要支撑点。

而解放大道暂时不具备上面这些先天条件。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。