武汉抄底窗口期真的来了！

提问：新人首问，房姐好：本人情况：1、29岁，未婚，户口武汉，深圳工作已两年了。2、在武汉联投花山郡有一套98平三房在供（还有35万房贷），还未交房。3、在花山小区有两套还建房，一套100平已装修，还有一套150平的还没有抽房。4、在葛店南站附近有一套还建房92平两房。5、父母在武汉，估计会一直在武汉。看了房姐的文章，感觉手里小产权有点多，手里没有现金。问题：1、想在深圳上车，但还没有购房资格，是否需要落户深圳。2、首贷用在了武汉，按照深圳的政策，在深圳买是否需要首付5成。3、如果5成压力就有点大了，深圳今年涨了一波，感觉现在不是时机，要买估计得过一段时间，请问我现在是否要提前做好准备，都要做哪些准备。4、如果回武汉发展，会比较轻松，压力小。在深圳发展，目前感觉压力大，在会计师事务所工作，想在深圳留下来，必须朝着合伙人的方向发展，不知这个行业的发展是否配得上深圳的发展速度。都快三十岁的人了，目前还是有点小迷茫，惭愧呀！

回答：你好，葛店南站还建房出手，花山这2套如果没有房产证 也可以考虑出手，子弹投到深圳。深圳可以操作成首付3成，具体方案见知识星球内部分享。

深圳是创一代天花板最高的中国城市，且很包容，来了深圳就是深圳人。事业发展在深圳，户口建议迁到深圳，武汉户口现在看没有太大优势。

留深圳，享受一线城市的红利，房产和工资增值潜力都会比武汉强很多。你的问题，无非是老生常谈的“奋斗还是安逸”问题。当然是奋斗！人不奋斗，和咸鱼有什么区别？

以前分析过很多次：命运的分叉路摆在你面前，有两条路让你选，选了就回不去了。一种是在大城市活。留在深圳，意味着未来几年将会过非常苦的日子，工资全额偿还贷款，日常生活开销靠家里接济。如果家里不能接济，下班去开滴滴也是一种出路，一切享乐和你无缘。

另一种是回武汉，享受舒适人生。房子自然不是问题，收入在武汉算是丰盈，按部就班。妥妥的easy模式。只是你的后代可能要重复你的老路，再次选择要去大城市还是留在武汉。

你会在武汉给孩子最好的教育，提供最好的环境，结果就是希望他能成龙成凤，然后继续去大城市读985 211，进入北上广深的世界500强。他们会继续走你现在认为非常难的路，你当年的纠结 困惑，会在他们身上重演一遍。可笑的是，这条路其实是你现在已经帮他安排好的，但是他们还以为是自己选择的。到20年后，阶级固化，你的孩子想在北上广深留下来，只会越来越难。

中国的城市化进程是不可逆的，浩浩荡荡，滚滚洪流。你可以选择安逸的人生，但这是把属于你这一代的历史责任，留给了下一代，让下一代再来走进城的老路。来到大城市，就使出浑身解数，拼了最后一口气留下来，千万不要回小城市。留下来就是胜利。

现在这个年代，“三十而立”在有些人身上已经不恰当了，因为大部分人即使年龄到了30岁，解决问题的思维以及动作没有跟上的话，肯定也是“立”不起来的。我见过很多去四大、咨询公司、律所、投行淘金，干的很不错的，通常起步就给到大几十、上百的年薪也不稀奇。加油！

提问：新人首问，子弹400+，投资。请问美丽房姐几个问题1.目前在关注金融城南沙，你认为这个两个板块值得投资吗？2.南沙价格已经在3万+是否已经透支了未来？如果值得投资那么选灵山岛尖还是焦门区府？3.金融城5万+没有什么新房，二手小区有推荐吗？4.或者抛开以上两个区域，房姐你推荐个区域最后细化到某个盘。潜力大，成为性好的。

回答：你好，南沙战略位置很好，未来可能成长为一个很大的城市。南沙未来的上限是很高的，完全可能接近广州、深圳市区的水平。而现在，南沙新房3万，广州珠江新城次新房10万，深圳南山、宝安次新房10-20万。当然，目前租和卖的流动性都是比较差的，配套也是基本没有的。所以，对于喜欢较高风险较高收益、博取超额涨幅的投资者来说，是个不错的“战点”。

南沙的梦想，并不是成为一个睡城、卫星城而已。而是剑指广东省的第三个一线城市本身！它也有足够好的位置、足够大的腹地来挑战这一点。南沙成功概率并不一定能到50%，而且投资周期会拉的特别长，对我个人而言，我不太喜欢风险大的投资产品，我只买很高很高确定性的超级城市。

现在投资，广州有回报率更大的板块，详见知识星球内部分享。

如果你一定要买南沙，可以参考几个区域的定位：

明珠湾(横沥岛、灵山岛尖、万顷沙):未来产业高地南沙湾：环境、商业、旅游蕉门金洲：居住区庆盛黄阁：未来产业发展区(庆盛人工智能)、高等教育聚集区、现有汽车产业区(黄阁)东涌三镇：制造后花园、第一产业万顷沙：交通枢纽、旅游文化、制造业 南沙5-6年后，金州蕉门河+灵山岛尖有机会，但要看产业落地+人口导入程度

提问：新人首问，想买长沙法拍房，因没有长沙购房资格了，请问买法拍房要注意什么事项，法拍房小孩可以读书吗？有法拍房代理机构收3%保证法拍房安全，这个靠谱吗？

回答：你好，法拍房注意事项：

1、全额无法用公积金；

2、竞拍可能产生溢价；

3、前任遗留税费户口；

4、房里有人拒不搬出。法拍房，顾名思义是法院查封、扣押、冻结的房产，在被执行人逾期不履行法律之时，便以公开拍卖的方式对其房产进行拍卖。这是一种强制执行，将所得金额清偿的执行行为，具有完全的合法性，这是法拍房存在的第一前提。

一般来说，法拍房只有三种情况：断供、借贷、没收。法拍房的购买，不是和原产权方交易，而是和法院直接交易，因此，流程是安全合法的，收款方是法院，而非原产权方。

法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→解封→过户、审税→拿房产证。但如果出现法拍房交易后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不负责处理，必须购买方一概承担。

不少法拍房有瑕疵，你花钱拍到也有可能扯皮很久，提前看清楚是否包清场，提前找专业律师尽调，搞清楚所有债权方抵押权状况，实际占有人诉求。是否能上学，要看楼盘对口学校的入学要求，一般情况下有房产证是可以入学的。

提问：房姐您好，新人首问请见图片

回答：你好，武汉公寓放弃，没有投资价值。实在要买，可以离婚后，腾出一张二套房票，全款抵押的方式淘二手次新笋盘。弹子石板块不错，小CBD，交通便利，到江北嘴、重庆北站、江北机场都非常方便，环线弹子石站，还有11号线，有泽科星泽汇、万象汇等商业，综合优势不错。

重庆投资回报率最大的板块，见知识星球内部分享。

大渡口的房子涨不涨？会涨的。目前主城区各板块的房价差距并不显著，已经很平了。并不像平原城市那样，核心到郊区差距很大。好房子和差房子的房价差距会变大而不是变小。大渡口要分地段和品质的，不能一概而论。另外，中部槽谷和东西部槽谷的房价差距会变大。中部槽谷内部的房价比例变动不大。

提问：新人首问，目前现状如下：在武汉工作了20年，置业全在武汉。但现在情况变动后，户口在上海，工作在北京，但没有变更社保医保这些，仍然缴费在武汉，单位是可以变更北京缴，不知变更好还是不好？会有年限限制么？对于房子，准备的首付是300。考虑到工作的话，想着在北京买，上海没待过，虽然有购房资格但不知道买哪里好。所以，现在着急的是，买北京的可以吗？怎么才能有资格去买？买通州的可行？如果换在上海买，新房买哪里合适？买了合适出租升值的，因为不大会去住？另外手上还有老人房票一张，但是只能全款，所以可能不打算用。谢谢房姐综合参谋一下给个建议。多谢。

回答：你好，北京和武汉社保，首选北京，连续缴纳15年，能享受北京养老金。养老金的多少，与城市的平均工资有关。北京的平均工资肯定是比武汉高的。北京和上海，优先北京。

首付300，北京投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

我们对于通州都是谨慎看好的，通州已经涨完了，以后也就全市的平均水平而已，而且这波通州跌的挺狠的。通州的黄金投资时间已经过去了，利好刚出来，但还没真正实现的时候，是最容易被炒作的，通州的政府大楼被剪裁了，已经没什么特别的投资价值了。930之后，全市就通州涨的最慢。2015年初到2016年9月，通州已经把所有的利好全部兑现完毕了。最好的例子就是华业东方玫瑰，6w开盘，当时把售楼处的门都挤破了，现在二手也就4W+。

如果你一定要投资通州，我建议买在运河东核心区，虽然贵点，但是以后可以享受到政府的优质教育资源，肯定是不错的，至少抗跌。

提问：房姐你好，新人首问。坐标佛山禅城区，14年购入72平两房，现估价能有1.5W一平，购房时选的等额本金还款，贷款时银行收紧贷款，在年利率基础上浮0.5%，还余22万商业贷款。有俩男娃，夫妻俩年收入30W，现有子弹15W。提问：1、我现月缴公积金400元，公积金可以放大买，多缴纳部份要交回钱给公司，这样做有必要吗？2、我是先将首套房贷还清，再用公积金贷款买第二套吗？第二套首付要4成，我也想过将第一套卖了，再换一套三房或四房改善住房。首付三成，用公积金贷款年利率能低些，余下的钱再到其他城市购买一套投资。也想过办LH，首套过到我LG名下，再以我的名额，在禅城区购入一套，这样可以三成首付。请赐教谢谢！

回答：你好，建议出手这套禅城小户型，再置换一套改善自住盘。剩余子弹投资其他城市。禅城区是佛山的政治和文化中心，虽然是政治核心却非绝对控制中心，因为经济基础决定上层建筑，佛山的经济强区是顺德和南海。如果是考虑升值潜力，佛山有更好的板块。

提问：房姐，现在凌晨一点半，刚和中介和买家沟通一轮，没成交。大兴黄村滨河西里的，97年52平，六层（非顶层），不满五。精装修，带家电，209万的要价。对方出价206。有点沮丧，也忐忑，不知道现在出手合适吗？因为去年9月份217万没卖，现在209万的价格让我很难受。没成交居然还有点松口气的感觉。在这段时间感觉楼市缓上来点了，中介确说南城大兴的房价不会比现在更高了，是我判断错了么？求指点！谢谢？

回答：你好，感谢付费！“中介说南城大兴的房价不会比现在更高了”——中介针对卖家惯用说辞，真信了就上钩了。作为卖家，中介和买家会一直攻击你的心理防线。

事实上，北京最近一直在发展南城。现在北京没有城乡结合部洼地了。北边回龙观天通苑孙河，东边常营通州，南边亦庄大兴，西边到田村金顶街。黄村已经漫过大水，现在属于不功不过的地段。未来还会随着大盘涨，只是投资有比黄村更好的板块。如果不是有确定收益的笋盘值得入手，其实可以等等北京热度起来之后再出手。

提问：房姐好，考虑到后期孩子上学、改善居住等综合因素，准备入手黄陂南德国际城一套毛坯二手房，属于改善型自住非投资，户型不错，购买成本全部计算下来约11300元/平方，周边配套成熟。本人目前一套私房正在居住，因此买房算首房首贷。疫情原因导致有很多看衰武汉房市的声音，本人担心现在入手站岗，请问房姐：1、武汉房市会不会衰退，您对武汉房市走势的看法？2、这个价位入手怎样？本人有无必要等等继续观察下，比如等到6/7月份所谓的淡季呢？着急，期盼房姐的解答，万分感激！

回答：1.武汉会不会衰退？

不会，武汉市场是武汉本地人+湖北省内投资客+外地投资客撑起来的。疫情结束之后，武汉没有出现房价大降的情况，说明武汉房价没有泡沫。加上近几年武汉城市基本面想好，未来潜力很大。关于疫情对武汉房价的影响，总结一句话：短期可能会下挫，影响成交量，长期没有影响。今年是个比较好的捡漏时机，接下来关注政策面。有降息 放松公积金 放松落户等利好政策出来，关注成交量数据，成交量起来，但是价格还没有起来，是比较好的入手时机。8-9折笋可以入手。

2.自住可以买南德国际城，入手价控制在1.1以内，6-7月份利空释放完毕，加上天气炎热，看房人少 竞争小，是一个比较好的入场时机。

总体上看，武汉楼市是冷热不均、高度分化的。

对于那些供过于求的片区，因现金流压力、业绩目标等因素，很可能会在第一二季度出现一系列降价促销活动，因此年中再考虑出手也不迟。

可以预见，武汉楼市在疫情的重创下，将进入一段深入调整期。这对武汉来说，或许并不完全是坏事。

毕竟，高房价容易挤压年轻人的生存空间。武汉的炒房热告一段落，未来几年，当地楼市对刚需客只会更加友好。

某种程度上，这有利于武汉在抢人方面持续发力，让当地经济逐步实现脱虚向实。

就像这些天，为了吸引人才，沈阳、重庆、南京先后出台了新的落户政策，抢人大战再度升级。

毕竟，地随人走的新城镇化趋势下，人口这一要素，在未来只会变得愈发重要，它很大程度上体现了一座城市在全国及所在区域中的发展实力。

江汉春风起，冰霜昨夜除。

祝福这座极具烟火气的城市！

正如这座英雄城市的口号宣言，“武汉，每天不一样”。未来，大武汉也必将焕然一新！

提问：房姐，我有一个疑问，是关于按揭还款的。您建议110万在武汉首付两套房，可涉及到一个后续还款压力大的问题，不知道后续现金流这个问题您怎么看？因为谁也不能保证收入会持续稳定增长20年。

回答：很多人在没买房之前总会被30年贷款吓到，二十多岁的时候买房，五十多才算还完，整整半辈子被银行压榨。但是只要买完房，这些顾虑就会少很多，第一是已经上车了，后悔也来不及，第二是了解多了之后就想开了。

因为在中国没有那一套房子需要还30年，中国平均房贷时间也就七八年。因为房贷是不变的，但你工资是持续上涨的，而且只要央行还在发行人民币，人民币就会持续贬值，这是不可逆的经济规律，按照现在的M2增速与GDP增速人民币购买力平均每年贬值6-7%，100元人民币，在10年年后贬值为48元，30年后就只剩11元 对于绝大多数正常家庭来说，房贷真正有压力的时期只有最初的10年，以后的岁月将非常轻松，我五年前买的房，租金已经超过月供了。

新手留足2年月供即可，未来通过分割出租缓解月供压力。武汉房龄15年左右就需要考虑换筹了。

提问：投资的选筹与刚需的选筹上的标准有什么不同？通常自住的房子也希望和上涨的漂亮。

回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO。

投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

提问：姐，说的看房200套，在武汉市内只想看武昌区这边不想看汉口那边也可以？还是一个城市都要看到？

回答：1.先摸清楚武汉城市的命脉和发展，再挑选适合自己的板块。根据配套，交通，未来潜力，先锁定一个小一点的范围。

2.学会app看房，找到城市常用的评估系统，对比中介公司的历史成交记录，找出规律。

3.找中介线下带看，周末一天看7套。反复思考为什么电梯比楼梯贵，同一区域为什么有的是高价有的是低价，楼层差异，装修差异等等。

4.多跟中介聊天，一套房可以反复问好几个中介。多翻他们的朋友圈，每个店可以加2-4个人微信好友。每个区域可以加100-300个人。

5.勤做笔记，看过一套房子，1.2个月之后再做数据对比，是否与你之前判断的价格优势一致，多骚扰中介。

6.一个区域熟悉后，慢慢拓展其他区域，经验可复制。当你打开武汉地图，对所有小区的价值判断烂熟于心的时候就OK了。

详见知识星球内部分享《如何淘到低于市场价50万都笋盘》

提问：房姐，我想听你的建议。哈尔滨市一套开发区龙塔附近房产08年价值270左右吧，正在卖中准备拿出来投资，一套江北学院路顶层复式（不封闭无电梯）价值50左右，一套学院路门市正在出租中，一套海口澄迈2016年买的在老城大润发附近买时候70多，一套唐山学区房阳光大厦现在同样户型的在网上挂100左右（出租中租金不高2万多），一套哈尔滨也是龙塔附近开发区顶层电梯房03年（150左右但是刚需岳父母的准备和爱人贷款换一个房子），自住刚需一套价值270左右，一个月我是8000多爱人是6000，钱总是不够花啊，我们的开销就是靠工资和门市租金，有存款不到50万吧。我应该怎么去投资，盘活现状。

回答：黑龙江整体都不太好，人口流出严重。哈尔滨已经涨过一轮，现在是出手的好时机。唐山尽早出手。房龄15年以上的房子，都可以考虑出手，哈尔滨留2套自住即可。海口房产和门市如果租售比能到4%以上，可以保留，若不能，其实不算优质资产。

要投资就要放眼全国，从地域角度看，南方省会动力比北方动力强。从城市的角度，沈阳比哈尔滨强。支持开发沈阳房票，做裂变，买租售比高的二手房。

既然想过包租婆的生活，那就想想怎么能提高租金收益。说说比较成功的案例。除了民宿和分割出租之外，还有一种比较特殊的玩法，租金可以提高500%，具体操作见知识星球内部分享。

提问：房姐:想在重庆投资一套房，有问题要请教:1、如果买新盘，推荐哪些楼盘？2、中央公园有个雅居乐，17层的大平层套内120平单价18000左右，毛胚的；18层的塔楼2梯6户套内93平单价183000左右，精装修的，可以投资吗？哪个更有投资价值？3、购买二手房，由于户口不在重庆限贷，只能全款抵押贷款，如果自己拿不出来全款如何操作筹到这笔钱？4、门头房抵押和住宅抵押在金额、期、限利率等方面有什么不同？5、自己做点小生意，可以用营业执照抵押贷款吗？金额、利率等方面有何规定？问题有点长，给你添麻烦了，谢谢！

回答：重庆没有性价比高的新盘了，中央公园整体板块被高估可以做抵押经营贷，门店一般是抵押5成左右营业执照是真实经营也可以做税贷全款抵押需要找垫资公司配合1.重庆是山城，虽然面积大，独特的地形导致了重庆的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地开发完毕，购买力再消耗几年后，重庆的房价可能会迎来爆发性拉抬。

2.重庆土著其实是三线市民，对于一线城市的价格体系一无所知，重庆未来十年的价格走向，北上深的买家已经经历过好几次了。对于土著的话，只用记住事实部分就好，土著喜欢发表意见，大部分忽略。

3. 现在重庆哪个区更有前景？江北，渝中，南岸应该买哪个？我们买楼，没有说应该买哪个区，只有某个具体的楼甚至户型。区域范围太大，只能做宏观上的归类，比如北京东西城海淀通州都属于整体溢价的区域。

从我们的角度看重庆，最有前景的地段当属以朝天门为中心的两江沿岸，北滨路腹地略深，有助于综合发展，南滨路大段腹地狭窄，但景观区长，景观更优，到了长嘉汇弹子石一带又拥有了可以综合发展的腹地空间，所以几个热门地段主要集中在南北滨路，江北嘴和弹子石。

渝中半岛由于开发较早，野蛮生长，缺乏统一升级的条件，整体会处于1.5至2线地段，但也不排除在内部找到被低估的一流笋盘。从重庆市政府的规划来看，南岸集中发展茶园片区，江北则多组团开发，从江北嘴，冉家坝大石坝，照母山，礼嘉，再到中央公园都在大兴土木，至于这些动作多少是有效的，不是很关注。重点还是落实到选筹。

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