我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：学区房看得伤心，那些没法住人的老破小还都3万一平，有本事初中别对口全部都考啊，搞什么初中需要对口的小学才能对口读，高中还降低升学率，不知道这玩的是什么把戏，现在整个人都是焦虑的，怕小孩小学读不好影响读初中，以前在小镇上读书没人管，一路读出来，也没要人接送，大城市读书真心不容易。看个学区房，小学好的，初中对口不好，对口都好的，买不起回答：中产阶级很多都是通过读书进入大城市的，也没有太多的路子，对于下一代，有路径依赖，非常重视教育。学区房的争夺很激烈。现在社会的竞争，是全方位的竞争。对一部分中产阶级来说，学校是他们买得起的面子。凡是面子，多少都有点收割机的性质。不可能不买，但是需要买自己承受范围之内的。学区房有不确定性，万一调整，就有一定风险。从投资角度来说，需要买的是将来的学区房。要看一个东西好不好，要看各利益方是否在利益上达成一致。比如说，一些新区，政府要通过引入学校，打造名校，吸引人过来，学校本身要扩张，树品牌，家长希望孩子学习好，这几方利益是一致的。所以，要找那种优秀国企，知名企业的聚集区，这种区域生源比较好，家长下血本，再看看是否引入名校，有名校就买。买的时候，价格一般不是很高。几年之后，一旦学校出了成绩，房价就涨上去了，其实这种投资就不仅仅投资的房子，而是教育。提问：房姐你好！看到有业主在提问中说，复式楼的上层也可以单独办证。请教你有没有这种可能性？如果有的话，如何操作？谢谢！回答：从正规途径上看，不能拆分产权。即便两层独立也不可以。中国的房地产销售管理条例以及其他的法律规定，成套住宅的产权是完整的，不能分割。而且是不是一套是从房子从开始设计报建就决定的，改不了，从正规流程上看，要分割唯一的方法就是把房子拆了，从新走流程规划设计建造，等于重新造了。
提问：亲爱的房姐？请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见知识星球内部分享。
提问：美丽的房姐，坐标昆山，刚开发了一个上海房票，首付80-90,总价在250万以内，请推荐下上海的买房区域，之前好像说过九亭，江桥等，麻烦具体推荐选房方向和楼盘，谢谢回答：子弹90，通过gpgd可以撬动总价300左右的盘。如果仅仅从投资角度考虑， 300万左右总价房子，下面两个区域的两房都可以考虑：上海康城和松江北九亭。康城的优势是距离市中心近，价格低洼，价格低是因为楼盘太大，一直有人需要抛盘急售压价。北九亭是受虹桥商务区辐射、并且价格还没有充分涨起来的地段。05年以后小区都可以，但是选房的时候不会拘泥于具体一个楼盘，而是笋盘驱动，选择性价比高的楼盘入手。没有不能买的房子，只有不能买的价格。市场价的9-9.5折可以入手。回答：你好，是否能高评得看具体房源。不是所有房子都能高评的。基本都评估不足，链家给出的统一话术培训是上限85-90成。正常情况下，首先你要选择不溢价的标的，不要有学区，自住等条条框框，这些都是最容易产生溢价的「商品」 选筹选到比市场价更便宜的房源，这是弥补评估不足第一步。准备好贷款流水，补足自身条件，是第二步。做好评估渠道，在有限范围正常取到最高值，是第三步，以上属于正常范围。纯硬拉的渠道，属于case by case，单独来算。提问：美丽的房姐，早上好！我买房纠结中，山东临沂，南坊新区，今年房价涨的很厉害，好位置2万+，普通1.5万左右，我是80平，宝宝1岁，手头存款不多，纠结于现在换房还是留着钱自己做生意？最近两天南坊出了新盘碧桂园凤凰一品，价位高，帮忙参考一下回答：你好，临沂之前分析过，人口都在往外跑，批发生意被电商冲击也日薄西山，市府北部造城拉GDP，山东三线红色老区百姓向来听党指挥，钱都砸北部去了，未来富人也搬过去，南部衰落。南坊碧桂园自住可以买，投资最好不要碰，房地产没有长期的人口流入支撑，最终会反噬。这样的暴涨政府一定会出手，后续价格会回落。子弹充足去济南吧，比临沂有潜力。
提问：请问怎么凑首付款
回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本等级 》
提问：房姐你好：北七家未来科学城的未来金茂悦89平投资可以吗？你看好未来的科学城吗？回答：不看好，围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的这种产业新区。一个新的产业区，填50万人可以生存，100万人可以发展，200万人才可以兴旺。但是北京再去哪里引入十个200万人？倒是熊庵有这个能力抽走200万。人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。从主城区疏散往外的，最多也就300万人，充其量支撑2-3个产业区，短暂的兴奋期后，剩下的大部分，都会陷入长期的平寂。2025年前，在主城区内发掘洼地，才是北京的正确做法。提问：房姐，现在手里子弹40左右，比较尴尬，不知道给父母在4线老家买一套改善房，还是去武汉买一套投资。回答：我是不太看好三四线城市的，但是我觉得有两类老家的房子是可以考虑买入的。一种是买来给老人改善的，或者是用来光宗耀祖摆门面的，买这样的房子就像是买一辆豪车一样，虽然不会涨，但是比豪车要好的是，至少不会有价格损耗。二是靠近大城市辐射圈的，通勤2个小时能够到达的三四线城市，这种就当做大城市远郊新区估值体系来考虑。也是不错的。回答：毛坯要2年精装要3年，有些虽然已是现房开盘，也要等一年后才交房…因为开发商的资金已回笼，后面是支出，能多拖一天是一天。
提问：亲爱的房姐，你好，有两个问题想请教：1. 房产自主和投资是不是就是相矛盾的？因为投资要淘底价，自住还是要讲究品质，有自主和投资都能兼顾的房产吗？2.你那天回答说以下城市具有可投资性：北京 深圳 重庆 沈阳 长沙，（不确定是否漏了），请问这些城市投资性上排名有吗？谢谢
回答：有没有投资和自住兼顾的房子呢？答案是，没有。凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你！
投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的赌博。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO
投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。城市排名，需要看你的子弹和房票，若子弹200以上，优先入北京和深圳，深圳更优。
提问：美丽的房姐，新人提问，今天凌晨刚刚也加入，在成都我和老公都各自有一套房都不大，一套90自住一套70我父母住，我父母在成都有一套100点的租出去，房子都无贷款，现在我们还想购买一套房，可成都限购，现在想把70过给父母，腾出房票，现在手上有50子弹，不知道成都什么地方还值得投资，买多大的合适，目前有一个孩子年龄大概一岁半。还有一种方案是卖了70的房子，因为70那套大概2.3万一平在万家湾光华逸家近几年涨的不错，卖了之后用这些钱换成两套房子，因为有孩子也想其中一套考虑学区房，一套考虑父母想买一套有平台的房子！请房姐给点建议，谢谢啦！你的思路正确，小户型可以优先考虑出掉。裂变原则，卖一买二，一套自住，一套投资，激进一点还可以开发房票，把之前的全款房抵押融资再入一套。详见知识星球内部资料《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》成都学区别买溢价太严重的，重点还是选好学校，对应小区定向淘笋。目前成都适合投资板块有大丰，天回，书房，犀浦这几个低价区域。
房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
