『7月』ViiNet房地产市场报告 | 西雅图地区住宅市场
宏 观 经 济
美国7月份的失业率为3.7%，同比下降0.2个百分点。当月美国非农部门新增就业岗位16.4万个。劳工部的数字显示，7月份美国非农部门就业岗位增幅高于今年平均增加的岗位数量12.5万个。其中技术服务、商业服务、健康护理、社会救助等领域就业有所增加。当月美国员工时薪为27.98美元，同比增长3.2%。
截止到7月31号，西雅图地区7月失业率为3.1%，同比下降0.5%，环比上涨0.2%。就业人口总数较上月相比上涨0.6%。
西雅图地区就业形势利好。作为西海岸的科技、软件、生物技术和互联网公司的中心被人们所熟知。除了波音公司，美国有8家财富500强公司的总部设立在西雅图地区，包括大名鼎鼎的软件巨头微软，电子商务霸主亚马逊，以及星巴克，好市多（Costco）等著名大型公司。随着西雅图的不断发展，原本以“硅谷”为代表的科技中心开始向西雅图地区转移，同时对比加州方面相对的收紧政策，西雅图地区对于发展商业和科技公司的政策更为宽松和友好。因此近年来就业人口保持稳定增长。
此外，西雅图房地产市场库存数量基本稳定。当地政府的土地规划政策，限定了城区的过度开发和土地扩建。同时部分海外不动产投资者在加拿大投资受阻，从而主动选择政策更友好的西雅图进行投资。因此西雅图地区一直是海内外不动产投资者最为青睐的市场之一。
住 宅 市 场
西雅图大都会地区
七月，西雅图大都会地区独立住宅的交易活动在消费者市场中有所降温，平均房屋销售价格为53.3万美元，环比下降3.9%。本月成交量相比上个月有所增长，环比上涨0.6%，为9540单。达成销售协议且等待交割的单元数量小幅下降，达成销售协议量下降3.7%，为11139单。本月，西雅图大都会地区房屋库存与上月保持不变。市场上新挂牌的房屋数量环比上涨0.6%，为11193个。
独立住宅方面，销售价格中位数为44万美元，与去年同期相比上涨3.5%。
West Bellevue（西贝尔维尔地区）
贝尔维尔(Bellevue) 分为东西两部分。西贝尔维尔位于高速405西侧，拥有大西雅图地区的顶级学区资源,因此这个地区也成为西雅图地区炙手可热的新兴富人区。
按住宅类型划分：
独立住宅：七月，西贝尔维尔地区的独立住宅销售价格中位数依然领跑西雅图East Side地区，为237万美元，但与上月相比，环比下降12.8%。平均成交价格每尺为689美元，环比下降18.6%。成交量环比下降4.1%，为141单。
公寓住宅：公寓住宅销售价格中位数为88.8万美元，环比上涨5.7%。平均成交价格上涨幅度较小，仅上涨了1%，为788美元。但销售成交量与上月相比下降7%，为40单。同时，在挂牌市场上的时间大幅度延长，环比上涨15.8%，为44天。
Mercer Island（默瑟岛）
位于西雅图市区与Bellevue地区中间的一个岛屿，四面环湖。带驳船带停机坪的豪宅也盘踞在此，微软创始人之一保罗艾伦住在这个岛上。
独立住宅：独立住宅市场交易活动遇冷，成交量与上月基本持平，为93单。然而，七月销售价格中位数为163万美元，与上月相比有所下降，降幅达到14.66%，且低于前三个月销售价格中位数。每英尺平均成交价格环比下降19.1%，为531美元。
Seattle Downtown（西雅图市中心）
五百强中亚马逊、Nordstrom 和星巴克等大家熟知的企业、品牌均诞生发展于此，城区整体规划密度高。
公寓住宅：七月，西雅图市中心地区公寓住宅交易活动遇冷，交易量环比下降9.3%，为205单，且低于前三个月平均成交量。房屋销售中位数有所下降，与上月同期相比下降5.1%，为61.8万美元。每英尺平均成交价格领跑整个西雅图大都会地区，环比增长16.7%，为922美元。同时，在挂牌市场上的时间延长，同比增长22.6%，为65天。
总结
七月，受到全美降息措施的影响，美国整体房屋销售成交量相比上月，环比增长2.5% 。西海岸整体房屋销售环比上涨8.3% ，中西部与南部也势头强劲，但美国西北部地区则相对停滞不前。
根据The Seattle Times报道，作为美国西北部的中心，西雅图地区是美国仅有的房屋销售价格呈现下降趋势的大都会地区。西雅图房地产出现库存滞销的现象，整体房屋售价相比六月也呈现下降趋势。同时，西雅图各个地区在挂牌市场上的时间延长。相比独立住宅，公寓住宅整体下降趋势更为明显，在挂牌市场上所需天数同比涨幅更大。
西雅图原本是最受到中国买家青睐的房地产市场之一，七月整体表现并未达到投资者们的预期。因此目前更应着重于观望市场，寻求合适的入市投资机会。
数据来源：
美国劳工统计局、Windermere、LocalInSeattle
References:
https://www.bls.gov/eag/eag.wa_seattle_md.htm
https://localinseattle.com/2019/07/11/july-2019-seattle-area-real-estate-report/
https://www.seattletimes.com/business/us-home-sales-rose-2-5-in-july-aided-by-low-mortgage-rates/