血亏！深圳这类房产有“毒”？3年倒赔1400万……
这两天朋友圈流传某中介的一张截图：
前海写字楼、418㎡仅2600万、业主血亏1200万出售。
末了还加一句——只求卖掉。
几个关键词让人不禁大呼“写字楼就是个坑啊！”
用“骨折价”来形容也不为过，手握写字楼的壕们看了估计也有点胸闷。
全国热钱涌入深圳，住宅房价涨了一茬又一茬，写字楼？？？
除了这个业主，南方楼事了解到还有人降价1400万“跳楼价”甩卖......
“卖惨”的前海业主
原价3470万，现在只要2600万就能买到的前海写字楼，南方楼事无论如何都要去看看。
去看房源之前，地产经纪人肖杰（化名）就表示，现在业主红本在手着急卖，很多中介都拿这张图出来宣传。
从桂湾四路远远望去，就能看到这栋写字楼——卓越前海壹号。
这套“血亏”的房源位于A座6层，看房的时候南方楼事发现目前有两家公司在办公，并不是宣传中说的是空房。
并且业主把这套418㎡的户型，隔成三间分开出租，有一间空租。
肖杰坦言，现在前海新建的写字楼已经没有400㎡左右的户型，官方规定不能低于500㎡。
“400㎡对一些公司来说太大了，业主为了提高出租率，基本上都会隔成不同大小的户型对外出租。”
即便如此，还是有不少空置的房源。
肖杰告诉南方楼事，很多空置的房源主要是因为业主没有装修，所以很难租出去。“装修好再按市场价出租，还是比较好租出去的。”
与此同时，他认为还有很多业主买过来暂时还没有自用或者出租的打算，先放一放等周边再成熟一点。
当然，南方楼事并不同意这样的观点。相信没有哪个投资客会闲置几千万买下的投资物业，毕竟空置期越长损失越大。
大多楼层基本上只有1-2家公司在办公，并且规模都不大。
据肖杰不完全统计，目前卓越前海壹号A座已注册且资金2000万以上的企业有84家，但实际入驻办公的企业不到4成。
“一些企业因为政策利好，会来前海注册但实际上办公不在这里。”
对此，某银行前海分行员工也表示没有什么业务，大部分在前海注册的公司都不在前海办公，都是看着前海的优惠政策来的。
“朋友圈那张截图有点夸张了”肖杰无奈表示，业主2015年总价2700万左右买的，不是3470万，但急卖是真的。
他表示卓越前海壹号一期包含A座和B座，在2015年拿到预售证后开始卖。
当时的售价是根据面积的大小，400多平的单价在6.5万/㎡左右。
现在业主把418㎡的户型总价2700万卖出去，基本上就是原价出售。
42层房源
南方楼事在网上查询相关报道了解到，2015年一期开盘的时候，B座5天售罄。
但三年过去，目前还有在售房源。
销售经理告诉南方楼事，目前42-59楼层都有房源在卖，但散卖的楼层只有42层，其他楼层要整售。
户型500+平起来，单价8.6万/㎡左右。
据房地产信息平台显示，卓越前海壹号在2015/2016年分别拿了一期和二期预售证，一共1207套房源。
图源 深圳房地产信息平台
并且现在红本在手，我们假设业主是全款买下，来算一笔账预估亏损的金额。
2700万如果用来买银行理财，每年保守估计有4厘的利息，从2015年到现在一共5年。
一年利息：2700万×0.04=108万
五年利息：108万×5年=540万
单单是理财产品利息，5年业主亏损的利息就有540万左右，虽然跟宣传中的“已经血亏1200万以上”有所出入，但这也是一笔不小的数目。
如果业主把这笔钱拿去投资住宅或者理财产品，大概率也不会这么惨。
语毕，他透露特区40周年大会在前海召开之后，很多外地企业和投资客来买。
“里面的人想出来，外面的人想进去。”
其实在前海走一圈，就能大概了解业主急于脱手的原因。
目前片区有1号线、5号线和9号线穿过，出行还算方便。
当下周边环境比较荒凉，晚上加班很晚的话，打车相对困难。
除了写字楼目前其他商业配套还没起来，底商以银行为主。
但相对去年来说，今年已经比较热闹。
路上有上班族、外卖小哥来来往往，开始有人气。
有写字楼员工表示，之前还有一些商家，但是在这边上班的人还是比较少，商家慢慢搬走了。
“现在吃饭都是点外卖，要不就是去龙海家园那边的小餐馆。”
公租房龙海家园底商，都比较低端。
肖杰告诉南方楼事，即便是租金低到不行因为配套不完善，很多小企业也不愿意来租。
“但是明年华润万象就会开业，商业配套会慢慢完善。”
被套牢的土豪
“写字楼能把亿万富翁亏成千万富翁。”
在写字楼市场深耕了几年的肖杰，看过不少投资客从入场到离场的唏嘘变化，也听过不少令人遗憾的故事。
不少投资客都在写字楼“栽了跟头”。
同位于前海的某金融中心也有业主要“跳楼价”甩卖。
这位业主在2016年，总价4000万左右买了一套450㎡的写字楼投资。
肖杰表示，业主一开始降到3200万试水，结果市场反应冷淡，现在已经降到2500万，还是没卖出去。
房源一直空置，光是管理费三年就投入了近50万。
“现在逼得业主血亏出售的，是持有成本。”
受访者提供截图
还有投资客因为在福田投资过相同物业，前两年看到前海有“上新”，就去看楼。
一看到“特区”规划概念，毫不犹豫的就下手了，后来转给二房东打理。
“起初二房东都以月租200元/㎡+的价格出租，几乎租不出去，然后就慢慢下调。”
没想到，去年开始同栋楼很多二房东开始撤场，还有一些二房东欠了20多万的管理费。
这种有“遗留”问题的物业，现在即便有客户要租，也得先缴清这20多万的管理费。
业主不买单，租客也会被“劝退”。
对于这些“血亏”的投资客，肖杰举了个更为直观的案例。
有两个投资客，2017年在上海“入股”房产。
只不过，一个是花1.5亿买了栋写字楼，另一个以8000万买了旧法租界内一套带小花园的洋房。
两年多过去，写字楼只值1.3亿，而洋房在业主改造后以1.7亿的价格出售了。
同样投资房产，差异就是那么大。
或许对土豪们来说，投资只是一场人民币游戏，但是一旦碰到“有毒”物业，也可能会毁灭自我的财富。
而写字楼，几乎就是富豪阶层投资品类里的财富绞肉机之一。
来自供应量的“压迫”
某种角度来看，深圳写字楼的供应量是够够的，业主们短期的升值空间被按得死死的。
戴德梁行研究院副院长张晓端表示，深圳写字楼市场仍处于供应高峰，年末预计还将有近50万㎡新增供应，市场压力不可小觑，短期内主要市场指标承压态势较难显著改善。
可见的供应量居高不下，写字楼业主面临持续压力。
于是他们开始自救——降租金。
据戴德梁行数据显示，全市租金仍处于下行区间，三季度环比下降1.75%至219.01元/平方米/月。
但相较于上季度环比5.23%的降幅已明显收窄，这也是自2019年一季度起，深圳写字楼租金进入下行通道后最小的季度环比降幅。
虽然业主积极“自救”，但成交周期并没有明显缩短。
对此张晓端认为，租户在面对租金普降、选择面增加的市场行情下，扩租、换租以提升办公空间品质的需求意向较多，但多数并不急于成交，很多租户期待争取更加优惠的承租条件，这也进一步拉长了成交周期。
还有很重要的一点是，写字楼物业面向的客户群体本身比较窄，绝大多数是需要开公司的企业配置。
如果想赚租金回报率，就目前前海的写字楼来说是比较低的。
我们以一套450㎡，总价4000万的写字楼来举例，如果每个月的租金是200元/㎡：
9万x12个月÷4000=2.7%（年出租投资回报率=月租金x12个月÷售价）
一年的出租投资回报率只有2.7%。
云房数据在2019年发布的《中国房地产投资回报率调查报告》来看：2019年下半年，一二线城市写字楼的静态租赁回报率多集中在3.5%-4.6%。
而现在算出来的回报率远低于这个区间，可见想要靠租金回报率赚钱，还是比较艰难。
加上供应量充足，出租率也是个令人头疼的问题。
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在看写字楼的过程，肖杰说的最多的一个字就是等。
等前海起来之后
等人多之后
等商业起来之后
需要等多久?
有人说3年，有人说5年，还有人说10年......
3年好像太短，10年似乎又太长，前海究竟需要多少时间“成长”？
我们交给时间去解答。