原创｜绿地拿下塘栖镇核心区197亩商住地块，城市配套有望全面升级
3月10日，杭州市余杭区塘栖镇核心区出让一宗商住地块，地块编号为余政储出〔2020〕5号，即塘栖小城市核心区商住地块7地块，出让面积131392平方米，容积率1.4，地上建筑面积183948.8平方米。
仅一轮报价，杭州瑾帆投资管理有限公司(绿地)以底价119199万元竞得该地块。
根据地块出让条件，开发商须自持不少于3万方的集中商业和1万方的酒店。
塘栖核心区一直缺乏大型品牌商业配套的现状将得到改变。
区位：位于塘栖核心区，紧邻古镇核心景观
地块东至圆满河、南至河流、西至崇超路、北至张家墩路，二类住宅/商业用地。
根据《杭州市塘栖北单元（LP3）控制性详细规划》，地块紧邻古镇水环。
宗地有两块地组成，中间有市政道路分隔，东面和南面为水系环绕，北面邻近京杭大运河。
根据最新规划，两宗地块分属不同板块。
西面地块属于运河品质生活板块，东面地块属于塘栖文旅综合板块。
地块位于塘栖核心区块，周边配套齐全。东面邻近塘栖镇政府，周边幼儿园、小学、中学等教育配套齐全。
地块：住宅+集中商业+酒店，18.5万方城市综合体
余政储出〔2020〕5号，宗地总面积136663平方米，出让面积131392㎡，其中商业用地面积不少于25000㎡，容积率1.4，总建筑面积183948.8㎡，体量较大。
地上总建筑面积不大于183948.8平方米，不小于144531.2平方米。
地块地上建筑面积商业计容建筑面积不小于25%（45987.2㎡），须设置不少于3万㎡的集中商业和不少于1万㎡的酒店各一处，集中商业部分和酒店部分须100%自持。
绿地率不小于28%（住宅部分不小于30%），建筑密度不大于33%（住宅部分不大于32%），建筑限高24米。
本宗地块所建商品住房毛坯销售均价不高于20100元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于22110元/平方米。如实施装修销售的，装修价格不高于3000元/平方米。
规划条件：A区块住宅，B区块住宅+集中商业+酒店
宗地分为A地块和B地块，整体呈长方形。针对A地块和B地块在规划条件上有明确的要求。
A区块：布置住宅建筑；
B区块：布置住宅和商业建筑。
1．其中住宅建筑布置在B区块西侧，商业建筑布置在B区块东侧。
2．商业用地面积不少于25000平方米，商业计容建筑面积不小于AB区块内陆上总计容建筑面积的25%，商业部分须设置不少于3万平方米的集中商业和不少于1万平方米的酒店各一处。
3．集中商业部分和酒店部分须100%自持，不得预（销）售、不得分割转让、不得整体转让，其余商业部分可预（销）售、可分割、可转让。
4．商业建筑不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米，且最小分割单元须在同一平面内；
5．商业建筑和住宅建筑须同步建成；
6．AB地块之间须设置一条宽度不小于20米的南北向公共通道，必须由地块受让人全部出资同步实施且不得封闭，验收合格后由政府回购。
市场：周边仅3个项目在售
目前项目周边仅3个项目在售，分别是随塘、合景观棠明月府、招商蓝光雍澜府。
随塘
排屋面积约125、154方，均价33000元/㎡；洋房面积约103-127方，均价22500元/㎡。
合景观棠明月府
排屋面积约172-185方，均价34400元/平方米。
招商蓝光雍澜府
雍澜府洋房在售，面积约95、110、128方，均价20500元/平方米，装修标准3200元/平方米。
地块点评
总体来说，这是一宗不错的地块。位置不错、规划条件不错、规模很大，价格也不高。
- 地段很好，规模很大。塘栖核心位置，地块方正，南面临河。出让面积约197亩，地上建筑面积18.4万方，这么大的地块，在杭州是非常少见的。
- 容积率仅1.4，环境优美，适宜打造高品质住宅。结合容积率，以及周边的在售项目，预计住宅部分为“排屋+洋房”的建筑组合。而且地块南面临河，非常适合打造低密度产品。
- 价格并不高。地上建筑面积18.4万方，自持商业4万方，商业的比例不是很高。即使把商业部分地价为0，并且建设成本分摊到住宅，项目依然可以盈利。
方案示意图
当然，这宗地块对于开发商而言，也面临一些挑战。
首要的挑战是销售速度的问题。
目前塘栖的市场还没有完全融入杭州，客户需求区域化明显。这就决定了项目的销售速度不会太快，影响现金流回笼的速度。
其次是价格的制定。
地块未来的商品房毛坯销售均价为20100元/平方米，显然是根据现有周边项目的洋房价格为参照物。
但是按照1.4容积率的规划条件，有可能做成“排屋+洋房”的组合。而排屋的销售价格可以达到33000元/平方米左右，是洋房价格的1.5倍以上。
另外一种方案是做成全多层洋房的规划，对于这宗地块而言有点可惜。
再次是商业的运营能力。
因为塘栖目前仅有的综合体为嘉凯城城市客厅项目，位于塘栖的南面，运溪路以南。
相对而言，绿地这次拿的地块属于真正的核心地段，加上有自身约14万方的住宅配套，完全能支撑3万方商业的消费需求。
总体来说，这是一宗非常不错的地块。高品质住宅+集中商业+酒店的大型城市综合体，将会大大提升塘栖的居住和城市配套水平，项目值得期待。