对西安「华润•悦府现象」的一点思考

西安的有钱人,可能比你想象中的要多得多。

文 | 止戈

壹.

5月20日,一则消息在地产圈引发热议:位于西安电视塔旁的华润·悦府在18:00正式截止登记,228套房子,共计1491个人登记,只有15%的中签率!

自从开始摇号政策以后,西安的房子“难买”是公认的,普通开发商的楼盘都是需要去“抢”的,更不要说华润置地这样的大型央企。

只是中签率低当然不是什么新闻,要知道,拥有1000多万常住人口的西安市,还有很多人没有一套属于自己的房子,想在西安买房置业的人太多了。

事实上,只是前段时间,西安“千人摇”的项目就已经有不少了。像大华·公园世家、大华·锦绣前城、金地·南湖艺境、绿地·新里程兰亭等项目,中签率都只有15%左右,紫薇东进更是只有11%!

不过这些项目都是刚需盘,精装均价大部分都在12000元/㎡以内,和华润·悦府这样的改善住宅不能相提并论。

悦府是华润置地旗下的TOP系产品,深圳湾悦府今年5月的二手房价已经达到了12万多每平。

▲华润·深圳湾悦府

西安的华润·悦府虽然没有那么高的价格,但是每平米的开盘均价也是20000以上,目前整个西安的房子均价也才12000多一点。

正因为如此,才能引发如此大的关注。而且这个项目没有小户型,换句话说,以华润·悦府的均价和面积,一套房最少也得在250万左右,首付就得交75万。

所以之前很多人会把华润·悦府、中海·长安府和长安·金茂府放在一起比较,一方面是因为这三个项目开盘时间差不多,另一方面就是他们的客户群体也是基本一致的。

▲西安华润·悦府效果图

因为华润·悦府这次抢房潮在圈内圈外引发了巨大的关注,所以有资深地产圈人士称之为“悦府现象”。

最近西安的改善型住宅,能和华润·悦府中签率对比的,还有天地源·万熙天地的14.9%(均价15497元/㎡)以及华润置地自家曲江九里的14.4%(均价15631元/㎡)。

当然,这也只是能够勉强相比较而已,华润·悦府每平米的均价可要比这两个项目贵上5000元!

所以,也有一些人对这个现象表示不理解、不相信,呼声最高的一种说法就是“这些人大部分都是托”。

有这样的声音也可以理解,毕竟现在房地产市场鱼龙混杂,很多项目为了营造一种火爆紧张的气氛,在开盘或者登记的时候,会花钱雇上几百人到现场充人数。

所以在本地自媒体西安扑通发布的消息下方,不乏“房托是主力”这样的质疑。但是点赞最高的一条留言却不是质疑,这位网友说:没买过房子的,看见啥都是托儿,等攒够首付去买的时候,才发现有钱人多的超出想象。

微博上也有人评价“悦府现象”:西安的有钱人不少的,房价还算低调,三线城市绍兴迪荡湖的楼面价都17000了,西安电视塔CBD精装豪宅才两万,要不是政府限价三万都好卖!

贰.

作为一个地产人,是不是房托我不好评价,但是西安的有钱人,真的比我们想象中的要多很多,这点从一些高端楼盘的销售情况就可以看出来。

远的不说,2016年,当「中大国际九号」横空出世的时候,西安的均价不到7000元,曲江和高新的核心区均价也不过10000多一点,但中大国际九号的房子每平米起价是39000多元,物业费则是令人咋舌的9.8元/㎡。

▲中大国际九号

按照中大国际九号237-405㎡的面积区间,最小的一套房子也得要近1000万,物业费每个月也是近3000元。

这样的价格,当时在西安除了曲江的别墅之外,已经算是顶尖了,当时很多人并不看好中大国际九号的市场,毕竟中大并不是以做地产知名的。

▲中大国际九号

让很多人没想到的是,中大国际九号的销售出人意料的好,200多套房子很快就销售一空,而且越大的房子越好卖,尤其是顶层带泳池的几套稀缺房源,更是早早就售罄。

3年过去了,目前中大国际九号的二手房均价是70000+/㎡,直逼一线城市房价水平。有一条未经证明的消息:其顶层有一套房子,二手房卖出了近1个亿的“天价”。

▲中大国际九号

在西安,能和中大国际九号平分秋色项目不多,但万众地产开发的「曲江玫瑰园」肯定要算一个。两个本地开发商,两个相同级别的项目,一东一西交相辉映。

我在网上搜了一下玫瑰园的二手房价格,均价基本在5万元左右,而且也都是大平层,面积基本上都在300㎡以上,1500多万一套的比比皆是,西安真的缺有钱人吗?

▲曲江玫瑰园

再往近了说,前段时间,融创的高端住宅项目「曲江印」亮相西安,虽然还没有正式发布,但是根据小道消息,曲江印的备案价格将达到58000+元/㎡。

如果最终真的以这个价格备案,那么根据曲江印的面积区间,最小的一套也在1500万以上,最大的800㎡的顶层,每套近5000万!

▲融创·曲江印售楼部效果图

前几天,一位地产界的前辈跟我说了一件事:他在高新某小区有一套200多平的房子,因为要换房所以挂出来卖,结果没几天,就有人看上了,近900万拿下,而且是全款。

如果你有心的话,可以搜一下西安的二手房价格,尤其是位于曲江一期和高新区核心地段的房子,你会发现,我们平常说的西安“均价”,跟他们真的没关系。

叁.

举这几个例子并不是说华润·悦府就能够达到中大国际九号或者玫瑰园这样的标准,我想说的是,大家一定要记住:西安缺的不是有钱人,而是好房子。

所以星河湾虽然在西咸新区,405㎡的大平层均价20000多有人买;中海·长安府和长安·金茂府在长安区,20000多的价格有人觉得很划算,有钱人傻吗?他们比大多数人都要精明,能看到房子的价值。

▲西安星河湾

▲中海·长安府

▲长安·金茂府

现在再转过头来看华润·悦府,位于电视塔和国展中心这样的核心地段,在附近的华城万象二手房均价都达到20000+的情况下,华润·悦府20000多的开盘价贵吗?

要知道,就在电视塔周边,一些名不见经传的项目,二手房价格都卖到了16000以上,区位对房价的影响大家也不是第一次感受到了。

▲西安电视塔

这可是西安规划了很多年的中央商务区(CCBD),又是曲江新区的门户,未来的价值不说不可限量,但重点发展应该是没有任何问题的。

诚然,能选择华润·悦府的客户,大部分应该都不是大富大贵之人,从面积区间来看,他们的目标客户很明确,就是瞄准了改善和投资群体,这样的人在西安绝对不少。

▲华润·悦府效果图

不管你承不承认,在中国,过去的15到20年期间,对普通人来说,最好的投资方式就是房地产,没有之一。

在股市持续疲软的今天,那些手握百万以上空闲资金的人会把钱投到哪里?不言而喻。

李嘉诚也说过:“决定房产价值的因素,一是地段,二是地段,三还是地段。”毕竟在大多数时候,对一套房来说,最有价值的不是房子本身,而是下面的土地,土地才是最稀缺的资源。

▲华润·悦府效果图

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